商用房产拍卖创新高

谢廉义

我国最大房产拍卖网AuctionGuru.Com.My指出,去年被法拍的商用房产共2352单位,估值约19亿令吉,创下2014年以来最高纪录;而被法拍的土地,虽然数量比前两年低,但底价总值却是3年最高!

还在淡市的商用房产,去年拍卖行情走低,不少经一次拍卖未成交后,在下次拍卖时下调底价,折价30%的单位不少,雪邦一栋酒店甚至下砍47%。

若想投资土地,位处策略地点而又大片的发展用地是首选,但农业地因价格和持有成本偏低,也值得考虑。

手上现金充裕而又精明的投资者,或许是时候好好寻宝。

商用房产折价求售

商用房产淡市已久,加上还有新供应进入市场,这个次领域一致被业界看淡,包括租用率和租金短期内都会双双走跌,尤其是新开发的地区压力更大。但业界认为,位于发展成熟社区的增值潜力还是有的,只是必须先耐心等候市场好转。

AuctionGuru.Com.My执行董事谢廉义提醒,想在这个时候投资或加码商用房产,例如店屋、办公楼和工厂等的人,必须格外谨慎。

去年,因违约被拍卖的商用房产,价量都创下3年新高,今年预计数字会继续上升;主因是消费信心和意愿转弱,导致行情淡,市况差所致。

根据全国最大法拍房产网站AuctionGuru.Com.My提供的数据,去年共有2352项商用房产被拍卖,估值约19亿令吉。

从数据可看到,去年拍卖的商用房产单位比2015年的2089,增加了12.6%,价值则超出26.7%;同时也比2014年拍卖数量2195单位高7.2%,总值攀升了18.8%。

更可怕的是,去年不少商用房产,尤其是办公楼和零售单位被法拍超过一次,依然乏人问津。

AuctionGuru.Com.My执行董事谢廉义接受《南洋商报》专访时指出,多个高价商用房产,多次拍卖依然找不到买家,债权人唯有降低底价求售。

“我们看到好一些商用房产的拍卖底价,已比初期拍卖时便宜超过30%,有者甚至折价高达47%;这也反映了市场对商用房产的需求并不乐观。”

从他提供的资料看到,最惊人的法拍商用房产,是雪邦一栋12层高的三星酒店,2013年首次拍卖,去年12月再拍卖时,底价下砍近半,从当初的8500万令吉要价,退到4500万令吉。

另外,那些数层高,市场数百万令吉的商店办公楼(商办),在最新一次拍卖时,底价甚至比第一次拍卖时,下砍超过200万令吉。

淡市难找租客买家

谢廉义说,商用房产在目前淡市,更难找到新租客或新买家。

尽管商用房产价值上升,但针对整体的前景,他并不看好:“今年,被法拍的商用房产,会继续增加。”

他说,接下来,如果市况再不改善,很多业主可能再承受不了财务压力,二手或是拍卖市场,都会出现更多低过合理价的商用房产。

但他也提醒说,手上多余现金丰厚的投资者,不妨多留意拍卖市的好康,包括超值的商用或住宅,在拍卖底价纷纷下调的时刻,这可能是进场的黄金机会。

“以目前的情况来看,很可能用非常低的价格,买到增值潜能非常好的超值商铺或零售空间。等待行情好转,必定会有大幅度的增值。

去年的数据显示,1月份法拍的商用房产最少,仅121个单位,总值7000万令吉;法拍最多的月份是9月,达353单位,是1月的2.9倍;但若以总值来比较,则是4月虽只法拍205个单位,但总值却达2.56亿令吉,是全年最高。

过度飙涨开始回跌

谢廉义认为,商用房产今年的价格会持续往下调整,主因是之前已涨过了头,而且眼下的经商环境和消费情绪并不好。

他表示,在商用房产购买力下跌及需求放缓之际,业主必须做好价格下滑的打算,而且还挟带着难找租户、租金受压等问题。

“目前想要投资商用房产的人,必须加倍小心,因为行情,不管是新供应或是拍卖市场,高价的商用房产看来短期内都无法恢复元气。”

同时,他也提到,高端商用房产之前虽身价高,但这类需求却相当疲弱,想要脱售释出价值的人,还要耐心等候。

甲洞工厦

甲洞工厦法拍无买家

位于甲洞Taman Ehsan工业区,共9层高的工业大厦,曾是织布厂。去年4月,首次以3350万令吉底价拍卖,但未售出,今年1月再拍卖,底价砍了785万令吉。这建筑物有99年地契,2093年2月1日截止。占地面积5万3111平方尺的工厂,原是Hytex Apparels Sdn Bhd的物业,母公司Hytex Integrated在2015年时除牌。

种类:9层工业大厦

地点:甲洞Taman Ehsan工业区

首次拍卖:去年4月

底价:RM33,500,000

最新一次:今年1月

底价:RM25,650,000

底价调整:-RM7,850,000 或 -23.43%

Empress酒店

Empress酒店砍4千万求售

位于雪邦的Empress 酒店,首次在2013年法拍,但一直找不到买家;最新在去年12月再拍卖时,底价下调4000万令吉。这间原本是三星的酒店,楼高12层,有320间客房,距离吉隆坡国际机场和F1赛车场仅8公里。酒店是有期地契,至2092年12月14日截止,占地2754平方尺。原业主KSB Requirements & Rest Sdn Bhd,是以前上市公司Gula Perak持股70%的子公司;Gula Perak在2011年已除牌。

地点:雪邦

首次拍卖:2013年10月

底价:RM85,000,000

最新一次:2016年12月

底价:RM45,000,000

底价调整:- RM40,000,000或 – 47.05%

哥打白沙罗占尽地利

哥打白沙罗将迎来新捷运线,可轻易取道北巴生谷大道(NKVE)。而且,这里毗邻成熟住宅区如敦依斯迈花园(TTDI)、万达镇(Bandar Utama)和珍珠白沙罗(Mutiara Damansara)等,同时与如火如荼发展中的Kwasa白沙罗相距不远,地点占尽优势。

每天路经此的车子繁多,带动周边人流和商业活动,同时更辅以中小学、SEGI大学院校、Sri KDU精明学校和Tropicana医药中心,生活机动力强。

休闲方面,更有高尔夫球场和公园,同时有霸市满足日常购物需求。

整体上,哥打白沙罗区的发展向好,这里房产的增值潜能和租金回酬不俗,有兴趣的投资者,值得关注拍卖市场的好楼盘。

拍卖市场好楼盘店屋

种类:3层店屋

地点:Sunway Nexis

首次拍卖:去年5月

底价:RM6,300,000

最新一次:去年12月

底价:RM4,000,000

底价调整:- RM2,300,000 或 – 36.51%

*同区找不到同类型房产的二手交易资料

Dataran Sunway店屋

种类: 4层店屋

地点:Dataran Sunway

首次拍卖:2014年8月

底价:RM5,103,000

最新一次:去年9月

底价:RM4,381,346

底价调整:- RM721,654 或 – 14.14%

*同类房产2015年10月在二手市场以900万令吉成交

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种类: 3层店屋

地点:Dataran Sunway

首次拍卖:去年6月

底价:RM3,500,000

最新一次:今年2月

底价:RM2,835,000

底价调整:- RM665,000 或 – 19%

*同类店屋去年9月,在二手市场以396万令吉成交

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种类:4层店屋

地点:Kota Damansara Signature Park

首次拍卖:去年11月

底价:RM8,500,000

最新一次:今年1月

底价:RM6,885,000

底价调整:- RM1,615,000 或 – 19%

*同类店屋2015年10月,在二手市场以900万令吉成交

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种类:4层店屋

地点: Dataran Sunway

首次拍卖:去年10月

底价:RM9,500,000

*同类店屋2015年10月,在二手市场以900万令吉成交

办公楼

Menara MBMR

2016年法拍单位:1

平均拍卖尺价 :RM745

*二手市场类似房产,平均尺价900令吉

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Sentral Vista

2016年法拍单位:6

平均拍卖尺价 :RM669

*相同去年2月录得二手尺价790令吉

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Galeria Hartamas

2016年法拍单位:4

平均拍卖尺价 :底层: RM1,0951;3楼:RM715

*去年9月,1至3楼二手尺价795令吉

Solaris Dutamas

Solaris Dutamas

2016年法拍单位:15

平均拍卖尺价 :RM952

*去年6月,雷同房产二手成交尺价介于1000至1100令吉

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Plaza Damas 3

2016年法拍单位:3

平均拍卖尺价 :RM569

*类似房产,去年6月二手成交尺价介于740至840令吉

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Tropicana Avenue

2016年法拍单位:2

平均拍卖尺价 :RM568

*去年6月至8月间,二手成交尺价介于510至673令吉

零售空间

何清园批发城

何清园批发城

2016年法拍单位:10

平均拍卖尺价:RM2,000

*去年6月至9月都有交易,二手成交尺价介于1800至4200令吉

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Shamelin 购物广场

2016年法拍单位:8 s

平均拍卖尺价 :RM440

*去年5月,二手市场成交尺价大概是1150令吉

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Prangin Mall

2016年法拍单位:6

平均拍卖尺价:RM120 – RM200

*2015年二手尺价介于240至750令吉

土地拍卖数量偏低

纵观2016全年,被拍卖的土地总数跟住宅或商用产业类别相比,仍然偏低,每个月被拍卖的地段都不到100幅。

根据AuctionGuru.Com.My的资料显示,跟前两年相比,去年拍卖地段最少,但底价总值最高,共有830宗被拍卖,总值达到17亿令吉。

从该网站提供的资料,我们发现位处好地点又大片的土地被拍卖并不多,谢廉义指出,那是因为供应本来就不多。

“尤其在巴生谷、吉打、柔佛与吉兰丹找到位于黄金地点的大幅地段,又希望价格低廉,机会非常渺茫。”

资料显示,去年被拍卖较大幅的发展地段,即使首次拍卖时未能成交,很多在第二次拍卖时都保持原本的底价,只有少数会下调,一般在10%左右,特别个案则下砍约20%。

总体上,谢廉义认为,土地需求高,特别是位于捷运(MRT)路线旁的地段,以及适合房屋发展计划的大幅地段。

“经我们研究,位于蕉赖、士毛月、万宜、雪邦及龙溪的土地,在二手市场很容易找到买家。”

他说,这主要是因为门槛成本合理,但却有捷运路线带来的连锁效应。

“因此,在发展商需求殷切,这些地区的土地会进入拍卖阶段的机会也相应降低。 ”

根据谢廉义的观察,大部份原本要被法拍的土地,末拍卖前就找到买家。

过去几年,基于缺乏位置优越的地段,大多数发展商都面临土地成本上涨的压力。

谢廉义说:“土地的需求强稳是可以预见的,因为发展商必须不断增加地库,才能确保未来新推出楼盘,让业务永续发展。”

他形容:“拍卖会也成为发展商捡便宜货的平台;当然,有财力的投资者也值得注意。 ”

谢廉义指出,去年第三季共拍卖236幅地段,为全年最多,价值5亿3900万令吉;首季共拍卖189幅地段,为全年最少,价值3亿500万令吉。

“若是单月来看,7月共有89幅地段被拍卖(总值1亿1000万令吉),全年最多,但8月虽然跌至68幅地段,总值却是全年最高,即3亿令吉。”

此外,他指出,类似情况也发生在11月,仅拍卖67幅地段,但底价总值却达2亿4400万令吉。

农业地便宜受热捧

谢廉义指出,在众多土地类型中,农业地因为门槛低,而且持有成本也低,成为投资者的最爱。

“这种有潜能在未来转换为发展用途的农业地,是投资者特别追捧的产业。”

根据AuctionGuru.Com.My提供的资料,吉兰丹话望生,去年有一片面积338.5英亩的农业地拍卖,底价767万2000令吉,平均每亩22万6645令吉。

这片土地去年4月26日首次拍卖,没有成交,在10月20日以原价再拍卖,目前还在等新主人。

但在吉打,鲁乃一片224英亩的农业地段,去年1月6日首次拍卖没成交后,8月9日再拍卖时,底价竟然大砍近60%。

谢廉义表示,底价上或下修正,都很正常,主要是看市场力量,有时拍卖的底价,市场认为太贵,就会下调;有时因为底价定得太低,在下一次拍卖时又会上调。

2016被拍卖地段行情住宅发展地

地点:武吉东姑(肯尼山),吉隆坡

面积:2.1英亩

地契:永久

首次拍卖:2016年7月15日

底价:RM35,000,000

最新一次:2016年12月5日

底价:RM 28,350,000

底价调整:- RM 6,650,000 或 – 19%

发展用地

地点:蕉赖,雪兰莪

面积:22.2英亩

地契:永久

首次拍卖:2015年9月29日

底价:RM57,000,000

最新一次:2016年6月21日

底价:RM57,000,000

底价调整:底价维持

士拉央,雪兰莪

地点:士拉央,雪兰莪

面积:235英亩

地契:租赁

首次拍卖:2015年10月29日

底价:RM71,400,000

最新一次:2016年11月26日

底价:RM120,000,000

底价调整:+ RM48,600,000 或 + 68.07%

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地点:文良港,吉隆坡

面积:1.7英亩

地契:永久

首次拍卖:2016年1月6日

底价:RM10,315,000

最新一次:2016年9月28日

底价:RM10,315,000

底价调整:底价维持

农业地

地点:话望生,吉兰丹

面积:338.5英亩

地契:租赁

首次拍卖:2016年4月26日

底价:RM7,672,000

最新一次:2016年10月20日

底价:RM7,672,000

底价调整:底价维持

鲁乃,吉打

地点:鲁乃,吉打

面积:224英亩

地契:永久

首次拍卖:2015年1月6日

底价:RM76,700,000

最新一次:2016年8月9日

底价:RM31,063,500

底价调整:- RM 45,636,500 或 – 59.49%

商用发展地

地点:百万镇,柔佛

面积:10英亩

地契:永久

首次拍卖:2016年9月6日

底价:129,800,000

最新一次:2016年11月28日

底价:RM116,820,000

底价调整:- RM 12,980,000 或 – 10%

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地点:百万镇,柔佛

面积:2.23英亩

地契:永久

首次拍卖:2016年10月11日

底价:RM 27,150,000

最新一次:2016年11月23日

底价:RM24,435,000

底价调整:- RM 2,715,000 或 – 10%

报道:谢梦苇、黄利杰

报道:谢梦苇、黄利杰

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