重新包装 出租有价

除了提供翻新改造服务,他们还会帮房产投资者物色租客,以便短时间将房产成功出租。左为Gavin Liew 、右为Vince Koh。

在选择投资项目时,多数人都会以房地产为首要考量。

长期来看,房地产确实是最安全,也最保值的投资方式之一;然而,当你辛苦考量各种因素,包括开发商的实力、地点和周遭环境等方面的问题,终于买下一间合心意的房产;领了钥匙,异常兴奋……然后呢?

若你不想立刻转手卖掉,以赚取短期的增值收益,也不想自己住,静待房产增值,而是想每个月稳稳收租,以赚取长期的增值收益;那你首先有一项“策略”——是必须先“付出投资”的。

这家二手公寓的原始状态很糟糕,最可怕是稍显土气的墙砖,再搭配各种动物纹的墙纸;但为节省开销,他们只把动物纹的墙纸换下,并保留墙砖,稍微施展翻新改造工程之后,即显干净利落又具时尚品味。(图1)

(图2)

若你已经决定要做出租用途,那你就要把它,当做是一门生意用心经营。

试问自己,当你开启一门生意时,握在手中的大众产品,你会怎么去处理?当然是重新包装,给它一个与众不同的“价值”,跟竞争对手做一个区别,让自己有更多的优势去推销它,并刺激更多消费者的购买欲啊!

租屋,其实也是一样的道理。

要知道,房屋租赁市场的竞争激烈,若一栋公寓大楼里,有近百或千座单位在待租,但租客量却又不多;你要如何确保在短时间内,在极有限的机会下,牢牢抓住租客的心,让自己的单位成功租出去?

若你的单位,跟其它千百座单位一样,没有一个较特出的优势,租客要以什么标准来挑选?当然是越低价就越好嘛,但你真想以低价取胜吗?要让租客挑中你的单位,除了理想的地点和租价之外,更要有足够的特色,跟其它竞争单位做一个区隔,同时也提升单位的价值。

当单位价值提升了,不只能吸引更多的租客,你还能够提升租价,并由你来挑选理想的租客,而不是由租客“以低价的标准”挑选你的单位;要想提升单位价值,关键就在加强室内的家居摆设。

若原有的家具摆设还能用,那就尽可能保留它们,稍微添加一些新元素,让它们看起来更新颖,也更具时代感和品味即可。

家居摆设填满视觉

Gavin Liew和Vince Koh,分别有7至9年的房产投资经验,深知房产投资常碰见的难题。

“当接过钥匙时,那一刻的兴奋,在日后会慢慢地演变成失望,因为你会开始面临很多难题,尤其一直租不出去。现在已经不像以前,就算只有四面墙,也能轻易把它租出去。再者,若室内是空置的状态,租客就会开始鸡蛋里挑骨头。”

提供翻新改造服务

“每一个角落, 那些影响不大的小瑕疵,均会被无限放大来看,给他们留下不好印象,甚至会想要趁机压价。若把室内的家居摆设都做好,去填满他们的视觉,你就能成功转移焦点。”因此,他们才决定一起成立“The Makeover Guy”。

简单来说,它就是一家替房产投资者,按照他们负担得起的预算及潜在租客的资料分析,提供室内的翻新改造服务,为他们赚取“最高回报率”的公司。

但提到“室内的家居摆设”,通常要做出租用途的房产,多数屋主都不太愿意投注太多金钱装饰,毕竟已经花了一大笔钱买下房子,或许房贷也还没清完;因此,他们就会把一堆旧家具或家电搬进去,再以“配备家私电器”的定价出租。其实,这只会拖慢你成功把房子租出去的速度。

掌控品质挑选租客

Gavin说:“没错,多数屋主都会有一个共通点,那就是把租客,看成是都只会搞破坏的对象;确实,我们也常听到恶租客故事,但并不代表,这世上就没有好租客的存在。若想掌控租客品质,那就要自己去挑选租客,而不是‘守株待兔’,等租客来找你。”

当然,要如何让好租客上门来给你挑,让他们愿意支付更加高的租价,那你首先就要有一个“同等价值”的租家环境。

善用家具发挥创意

你一定也好奇,为何不找室内设计师,而要找他们呢?他们与室内设计师有什么不同?

Vince说:“我们所提供的服务,跟室内设计师做的,可说是完全不一样;而最大的差别就是,我们的服务对象是房产投资者,所以我们就会特别看重预算分配,要想尽办法用极低的成本花费,去打造一个能给租客留下好印象,即舒适、实用又美观的租屋环境。”

收费比室内设计师低

“你看,我们会到处去寻找价低,品质又不会太差的家具,譬如墙柜只要59令吉,桌子只要79令吉;我们不需要什么大品牌,什么设计师的名贵家具,最重要是如何善用,利用在创意产业近14年的经验,合乎价格的组合家具,呈现出一个符合潜在租客族群口味的空间。”

因此,他们的收费会比室内设计师低,这样的花费,对房产投资者会较合理。

当然,他们也不只是把家具或家电搬进去,再发挥创意把它们组合出一个舒适又美观的空间而已,若有需要或房产投资者的预算充足,那他们也会稍微修改室内的格局构造。

改造格局价格提升

Gavin说:“以Summer Suites公寓为例,超过800平方公尺,是仅有一间睡房的格局;综合现在的市场及周围环境的因素考量,苏丹依斯迈路(Jalan Sultan Ismail)一带,实在有太多一房格局的公寓单位了,竞争很大。仔细观察,这一区较缺两房格局的公寓单位。

“因此,我们决定将它改造成两房格局,它原本的租价,通常都只能去到2500-2800令吉之间;经过改造,租价就提升到3900令吉,并也成功地租出去了。”

若你是租客,你更想要住在哪一种环境?

着重共享概念

对Gavin和Vince而言,除了现有市场和周遭环境的因素,对潜在租客族群的深入了解也很重要。

以轻熟一族的租客为例,他们一般都不喜欢被约束,宁愿多花一点钱,去租一间装备齐全的房子,以免后顾之忧,来去潇洒;而不是想要离开时,还要考虑如何善后,如何搞定一堆自己买下的家具。当然,若是家庭式的租客群,他们也会喜欢装备齐全的租家。

应了解目标租客群

所以说,了解自己的目标租客群很重要,那你就能投其所好,提供他们所爱及需要的东西;站在他们的立场去想,若你是一名学生,你是否愿意租下自己的单位呢?

学生族群就不一样了,他们不需要装备太齐全的租家,只要备齐较重要的几项就够了,譬如WiFi服务;另外,他们也很看重共享概念,譬如一间中房住双人或一间大房住三人等,公用领域的规划也很重要。总之,一定要以能“共享”的角度出发,去做妥善的规划和设计。

投资智慧:谢绝个人喜好

要记住一点,这是一门生意,别把个人喜好或想法强加进去。

“我们常会遇到一种房产投资者,一踏进来就很兴奋,迫不及待地陈述自己的喜好,我要这样、或那样做,但都不是潜在租客会喜欢或需要的东西。”—— Gavin Liew

以墙壁为例,若把它漆成投资者喜欢的蓝色,那就如同是把目标,局限在只喜欢蓝色的租客群上,也间接增加把房子成功租出去的难度;确实,颜色可以很吸引人,但它也可以很敏感,不同国家、种族和文化,对颜色都有不同的诠释。而最安全的做法,其实就是采用较中性的色调。

Vince Koh说:“看我们的作品,几乎都没有太抢眼的色调,而是较安全的中性色调,譬如黑、灰、白和棕色等,会较其它色系更合大众的口味。当然,整体风格也要更简约素雅及干净利落,但不表示一定要‘全素’,也可以用一些简单的图纹元素来装饰,总之就是要紧记,以大众口味为准。

除此之外,也不要做无谓的格局更改,譬如调换客厅的面向、重新装置电掣位或打掉墙壁等,即费时又费钱,除非是真的必要(像前文提到的情况);毕竟在租客踏进来时,他们根本不会感受到,你所做的格局更改。对他们来说,最重要是你给他们提供了什么?

若是学生族群的租客,可添加一些较年轻、时髦又有型的元素,若是太老成的家居摆设,就无法挑起他们的欲望。

无论是选色或风格,尽量以中性风为主,较符合大众的口味。

基础调整和修饰

最理想的做法,其实就是尽可能保留原有的一切,以它们为基础加以调整和修饰,让它们更具品味,同时将空间填满,把更多的时间、金钱和精力,放在能第一时间抓住租客注意力的重点,给他们留下良好的第一印象。那你知道,什么家居摆设是最有用的吗?

1.墙壁的装饰性,尽量不要让墙壁留空,好好地善用它;不妨考虑用墙纸来装饰,这会比油漆更加省时和省钱,或是添加墙架,装饰性强之余,也比大型橱柜更省空间,尤其是单位空间不大时。

2.大型家具,自然是绝对必要的,但不需要添购昂贵的家具用品,最重要是如何挑选合适又实用,品质和价格都属中等就可以了;然后,再发挥创意将它们组合起来,让它们更具品味,避免花费在不必要的东西上。

3.光线的充足性,若没有足够的自然光线,那就要多安装一点灯光,让整体空间看起来更舒适,而不是阴阴沉沉的;若只在天花板安置日光灯管是不够的,最好也能有桌灯或吊灯,让光线能从各种角度去照明整个室内,那整个单位就会更显宽敞和舒适。

了解环境才定租价

当然,做好家居摆设的部分,也不表示你能乱开价。

其实不同地区的市价如何,其周遭的社区环境,扮演着极重要的角色,若你所买下的房产,明显就是在一个学生租客居多的社区里,你却硬要做一间给家庭住的租屋,或是把租价定得太高,那你就很难要把房子租出去。若你对市价不了解,可浏览房产网站的租价做参考。

报道:洪诗迪 摄影:苏汉成、 受访者提供

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