上星期日，《南洋商报》封面头条报道，2016年房地产法拍价值创下3年新高后，引起市场巨大回响。大家都很关切今年走势如何？

口袋现金多的人，关心那里找“屋超所值”的好康；身为业主的担心自己的财务压力能否过渡这艰难时刻。

对于业主，我们帮不上忙；但对想寻找优质楼盘投资者，本报再得到国内最大拍卖资讯网AuctionGuru.Com.My协助，为大家网罗值得买的甲级房产。

本周，我们先看看最热门的住宅类，了解整体住宅法拍情况之余，也会向大家介绍不容错过的“笋盘”，希望大家抓得住这个进场的黄金机会。

高价房下调底价屋超所值

行情好坏，都会有人赚钱有人赔。

所谓口袋有钱好办事，现金充裕的人，往往在行情坏时占了一定的先机，尤其是在拍卖市场上更是如此，因为竞标前，你必须先准备拍卖底价的10%银行汇票，才有资格进场。

AuctionGuru.Com.My提供的数据显示，去年因违约被法拍的住宅，价量每个季度都上扬，平均每月拍卖1910间房子，总值5.22亿令吉。

若以全年计算，虽然数量比2014年和2015年少，但总值却各上扬了16.8%和19%。

这反映拍卖的住宅底价上扬；但好消息是，买盘不够踊跃，不少高价房子下调底价。AuctionGuru.Com.My执行董事谢廉义更形容，这正是寻宝的黄金机会。

根据安德资产（Ernte Real Assets）经营的AuctionGuru.Com.My提供的数据显示，去年每季因违约被法拍的住宅，无论是价或量，每个季度都上扬。

首季5442间（总值13.75亿令吉），次季5505间（总值14.56亿令吉），第三季5818间（总值16.35亿令吉），末季6154间（总值17.97亿令吉）。

有乐观派指房产逐步回升，但国内最大拍卖资讯网AuctionGuru.Com.My执行董事谢廉义接受《南洋商报》专访时却看淡。

“法拍房子持续上升的趋势，似乎没有缓和下来，尤其是被法拍的高价房产，相信会继续上扬。”更重要的是，从数据分析来看，被拍卖的高价住宅明显增加，谢廉义更预言，这趋势短期内会保持。

“我们发现，拍卖市场近来出现更多地点卓越的甲级房产，而且价格更诱人。几乎每个月，我们都看到有几项这类房产法拍。”

优质住宅找不到买家

他表示，部分优质住宅，甚至拍卖数次，而每次底价都下调，依然未找到买家。

他透露，位于高尚住宅区的洋房，有者甚至在过去2年法拍几次，依然未售出，而底价更下调超过百万令吉。

谢廉义预言，今年，尤其是上半年，将有更多住宅被法拍；当中不乏优质且“屋超所值”的好康，值得投资者关心和期待。

他指的卓越地点包括吉隆坡双峰塔、八打灵再也、孟沙和满家乐等：“即使是甲级的房产，价位现在已来到更容易负担的水平。根据我们的研究发现，这类地点好的房子，需求依然很高。”

下砍百万仍没人买

很多人，要买数十万令吉的房子已经很不容易，但在法拍市场，竟有房子因售不出，底价下调超过百万令吉，你相信吗？但，这却是千真万确的事。

根据AuctionGuru.Com.My的资料，一间位于白沙罗高原、三层高的半独立式洋房，面积3735平方尺，2015年以460万令吉底价法拍，但没有买家，去年3月底价调至335.3万令吉再法拍，还是未售出。

这房子法拍底价大砍 124.7万令吉后，平均尺价来到898令吉。但该区同类但稍大的房产，面积4026平方尺，去年1月的二手行情，以1379令吉尺价成交；意即这房子目前的拍卖行情，比去年成交价低了约35%。

高价住宅违约风险增

市场淡静，消费意愿疲软等因素，令高价住宅的承租率和租金同时受压。

无法再依赖租金供款

高端住宅，如双峰塔附近的酒店式公寓或是市郊的高尚洋房，很多时候是外资企业租来给旅居本地外籍高层的福利；受到外资减少和经商环境严峻的影响，这类住宅的租金需求下滑。也就是说，很多这类房产的业主，无法再依赖租金来供款，而需自掏腰包来供房，财务压力加重。

谢廉义说：“这反映出高价住宅业主可能因为租不出，或是租金下滑影响，无法再承担沉重的供期或开销，违约风险增加。”

他表示，高价住宅租金受淡静市况影响而下跌，但这些相对比较富有的业主，若要等待增值的话，还需要相当时间，唯有放弃持有。

法拍住宅占近90%

2016年，共有2万6101间房产被拍卖，当中，住宅就占了2万2919间，或87.8%，平均每个月就有1910间住宅被拍卖。

若是以整体总价值98亿来计算，去年平均每个月法拍的住宅估值5.22亿令吉，全年62.63亿令吉，占全年法拍房产总值的63.3%。

和平时一样，法拍的房产都是以住宅居多，这个宠大的数字，与一手和二手房产市场的交易相符。

谢廉义指出，对比2015年2万5675间（总值52.62亿令吉）和2014年的3万2192间（53.62亿令吉），数量减少，但总值却各上扬了19%和16.8%。

“这反映了房价这3年来增长不少，同步也推升了拍卖市场的底价。”

双峰塔区（KLCC）:高价公寓降价求售

双峰塔是我国的地标，商务、金融、购物、休闲和娱乐都汇集一区；外国人来置业，最爱就是这里。

油价走低，更多外国公司开始节流，外派旅居我国的高层减少或是缩减福利，有的则将办事处外移到市中心以外。这令双峰塔附近的高端服务式和酒店式公寓，感受到承租和租金的压力。

据悉，此区的高价公寓需更久才找到租客，同时业主的租金议价空间减少。

业主在挣扎求售，有者甚至愿意降价，只求退场。

尤其这个旺区目前还在大兴土木，新供应很快就会进入市场，与旧建筑竞争。

去年，该区公寓的二手成交尺价介于700至1400令吉，视与双峰塔的距离和景观而定。

项目：Oval

法拍单位：1间

面积：3750平方尺

成交纪录

最后一次法拍：2016年3月

底价：RM3,078,000

尺价：RM821

去年1月，3750平方尺单位在二手市场，以1200令吉尺价脱售；去年3月，另一间3897平方尺单位以1411令吉尺价成交。

项目：The Troika

法拍单位：2

面积：1,624 – 2,444平方尺

成交纪录

最后一次法拍：2016年12月

底价：RM1,782,000-2,673,000

尺价：RM1,094-1,097

**2016年1月，1624平方尺单位以1432令吉尺价成交；3月一间2348平方尺单位以1175令吉尺价成交。

项目：The Pearl

法拍单位：1

面积：3,109平方尺

成交纪录

最后一次法拍：2016年9月

底价：RM2,349,000

尺价：RM756

**2016年8月，4370平方尺的单位以1144令吉的尺价成交。

项目：Marc Service Residence

法拍单位：2

面积：990 – 1,276 平方尺

成交纪录

最后一次法拍：2016年9月

底价：RM1,198,800–1,575,000

尺价：RM1,211–1,234

**去年共有数宗交易，同样面积的单位，平均成交尺价是1400至1500令吉之间。

项目：Binjai 8

法拍单位：1

面积：1,345 Sq ft

成交纪录

最后一次法拍：2016年5月

底价：RM1,640,000

尺价：RM1,219

**同样面积的单位，去年二手市场成交尺价介于1100至1350令吉。

满家乐（Mont Kiara）、金地花园（Sri Hartamas）:买气旺盛租金相宜

满家乐和金地花园，一直被视为高尚住宅区，连带周边之后的发展，例如Solaris Dutamas等也被视为中产以上为主的社区。

邻近可连接多条大道，交通四通八达加分。

这个发展成熟的社区，离八打灵再也不远，区内就有3所国际学校和多个商场，如Desa Sri Hartamas、Plaza Damas 和Publika等，当然不缺休闲设施，是许多房产投资者的最爱。

尤其吸引人的是，这里是许多旅居大马外籍人士的聚居点，因而区内的商场和休闲设施也比其他地区“高尚”。

虽然公寓住宅房价最近有点停滞或低落，但这几个地区的公寓却一直买气旺盛，而且租金以及房价也相宜。

整体上，满家乐、金地花园和Solaris Dutamas的公寓投资回酬约有4%至5.5%，办公楼和零售空间各为4.5%和4%。

项目： Seni Mont Kiara

法拍单位： 2

面积：2,347–2,411平方尺

成交纪录

最后一次法拍：2016年9月、12月

底价：RM1,377,000–1,900,000

尺价：RM587–788

**2016年二手市场，成交尺价682至821令吉。

项目： 28 Mont Kiara

法拍单位：2

面积：2,530–2,538平方尺

成交纪录

最后一次法拍：2016年1月、11月

底价：RM1,620,000–2,140,000

尺价：RM640–843

**2016年有数宗成交，类似面积的成交尺价介于730至840令吉。

项目：LA GrandeKiara

法拍单位：3

面积：1,981–7,233平方尺

成交纪录

最后一次法拍：2016年2月、8月、12月

底价：RM720,000–3,700,000

尺价：RM363–512

**去年有几宗交易，成交价介于500至600令吉。

项目： Duta Tropika

种类：三层，半独立式

法拍单位：2

面积：2,400平方尺

成交纪录

最后一次法拍：2016年9月、11月

底价：RM3,061,000–3,330,000

**2015至2016年，二手尺价行情937至1526令吉。

白沙罗高原（Damansara Heights）:身价及增值潜能同样高

位于八打灵再也和吉隆坡之间，白沙罗高原是许多人梦寐以求的高尚住宅区，这里的居民也都非富则贵。

这里也靠近另一个高尚住宅区孟沙（Bangsar），以及全国交通总汇吉隆坡中环，身价和增值潜能同样高。

毗邻有国浩置地（GuocoLand）发展的白沙罗城（Damansara City），柏威年集团（Pavilion Group）则重新发展以前政府部门汇集的白沙罗市中心（Pusat Bandar Damansara）。

交通方面，这里已不再像过去般难以连接，除了白蒲大道（LDP）、西部疏散大道（SPRINT）、新巴生谷大道（NKVE），还有新建的捷运，都将为这里增值护航。根据AuctionGuru.Com.My的研究，该区去年二手房价平均尺价是700至900令吉。

地点：Idamansara

种类：三层，半独立式

面积：3,735平方尺

成交纪录

第一次法拍：2015年9月

底价：RM4,600,000

最后一次法拍：2016年3月

底价：RM3,353,400

（尺价：RM898）

底价下调：RM1,246,600

**去年1月，同类4026平方尺房子，以1379令吉的尺价成交。

项目：Semantan Villas

种类：两层半，半独立式

面积：3,660平方尺

成交纪录

第一次法拍：2015年8月

底价：RM3,400,000

最后一次法拍：2016年9月

底价：RM2,478,600

（尺价：RM677）

底价下调：RM921,400

**去年5月，同类3907平方尺单位，以973令吉尺价成交。

项目：Setiamurni 6

种类：两层半，洋房

面积：11,722 平方尺

成交纪录

第一次法拍：2016年9月

底价：RM12,000,000

最后一次法拍：2017年1月

底价：RM9,720,000

（尺价：RM829）

底价下修：RM2,280,000

项目：Setiamurni 11

种类：三层洋房

面积：7,050 平方尺

成交纪录

第一次法拍：2015年8月

底价：RM6,700,000

最后一次法拍：2017年2月

底价：RM4,395,870

（尺价：RM624）

底价下修：RM2,304,130