（吉隆坡28日讯）大马银行公会总执行员拿督哈米陆拉指出，根据去年的数据，房屋贷款的的拒贷率从52%增至57%。他说，银行主要拒贷的原因是偿还率（DSR）、不良记录及房屋贷款与价值比率（Loan-To-Value）导致。

他在出席大马房地产发展商会机构举行的大会时说，从偿还率方面，银行将会对比申请人的收入、每月需要承担的开销。

他举例，若是一个30万令吉的贷款申请，偿还时间为30年，而利息为4.5%，每月需要偿还的贷款介于1600令吉至1700令吉左右。

“所以如果他们要贷款30万令吉，而这个偿还贷款的比例如果是占收入的三分一，那他们就要有大约5000令吉的月薪。这是最理想了。”

他说，需要考虑究竟申请者有没有这么多的收入。

第二个原因则是因为不良记录，而这主要是来自收入最低的40%（B40）社群，包括信用卡纪录不好，或是过度借贷。

而第三个原因则是房屋贷款与价值比率，虽然申请者有意购买某个价值的房屋，但是银行认为市价并不值这个价钱。

哈米陆拉也指出，大马银行业去年取得5.3%增长，较2015年的7.7%放缓少许。

他说，公会预计将会支持银行的贷款，因此预计将会将隔夜政策利率维持在3.0%，而这对于市场来说是个有利的数字。

他们也预计，全年可取得5.5%至6%的增长。

未来房子料越建越小
——大马第一太平戴维斯执行主席拿督克里斯托弗

地产咨询服务机构-大马第一太平戴维斯（Savills）执行主席拿督克里斯托弗预估，未来5年至10年，我国房地产发展市场将会有结构性的改变，趋向兴建更小的房子。

他说，新加坡在80年代的三房公寓面积为69平方公尺，而在当时每个家庭有平均4.6人的情况下，每个人大约可以享有15平方公尺面积，而到了2000年的年代，面积缩小至65平方公尺，但因为平均人口降至3.4人，因此每个人能够享有的面积为19平方公尺。

根据新加坡举行的一个满意度调查，这些住户的满意程度都是高于90%。

“怎么做？大马发展商未来的挑战，就是如何在600平方英尺的面积内，挤入3间卧室了。”

品牌成发展商重要资产

克里斯托弗说，房地产的发展已经变得越来越昂贵，需要庞大的资金，即使是开发500英亩的土地，其发展总值（GDV）就达到了10亿令吉以上，而所需要的资金可能就已经超过5亿令吉。

他说，这样的情况下，许多上市公司其实很难承担，因此可以预见过去的购地，设立地库，然后慢慢发展的方式已经逐渐过时。

“我们会看到更多聪明的发展商会打造自己的品牌，因为这将会变得很重要，且成为重要资产。”

他说，届时发展商将会发掘适当快速发展的地方，并与拥有资金，但没有能力来发展的公司展开合作，而这些合作将会是专注于某个特定的项目而已。

他举例，绿盛世和雇员公积金局的合作就是这样的模式。

“这也是西方世界常见的模式，尤其是美国、澳洲和英国。”

他也提出，根据大马人口的预估，年龄介于20岁至39岁的人口，会从2020年的1170万人降至1110万人，但是仍是维持在大约1100万左右的数字。

“这就是未来20年的房屋市场了。所以我们要研究这些人究竟能够承担怎样的房屋。”

家债不会超越89%——中总社会经济研究中心执行董事李兴裕

马来西亚中华总商会（中总）社会经济研究中心执行董事李兴裕指出，家庭债务增长从2011年开始已经放缓，而2016年家庭债务的最终数字可能不会超越2015年的89%。

“我预计应该会放缓一些，我不认为会超过89%，可能会低一些。但是我还不知道实际数字，还要等待年度报告。”

他是在会后，被询及国行的负责任贷款措施对于家庭债务情况的改善，李兴裕指家庭债务的增长从2011年开始放缓。

然而他也认为，要回到更合适的水平仍需要时间，而究竟哪些水平可以被认为是舒适，也是个值得探讨的课题。

产业发展维持平静

李兴裕估计今年本地产业领域发展维持平静，并继续其自2013年以来的整合趋势。

他说，买家的谨慎情绪、对宏观前景不感兴趣、关注超大市场供应，特别是公寓及借贷需求问题等，都影响着房地产需求。

“对于本地商业房地产供应过多，预计会为入住率带来压力。”

针对本地各主要领域发展，李兴裕认为服务领域的增长取决于内需、旅游、休闲及中等贸易活动，预计主要活动集中于促进旅游业及相关消费，并可让零售、饮食、酒店、交通等行业受惠。

“在银行领域，受到金融技术（FinTech）公司的革新科技影响，本地金融服务领域需自我调适及寻找对策。预计银行会集中关注资产品质、管理信贷成本及谨慎选择贷款活动。”

制造业料适度增长

他指今年的制造业预计适度增长，随着近来全球半导体销售复苏，化学相关产品产量增加及电子产品需求不断，以出口为导向的领域将获得支撑。

对于可负担房屋问题属于大型结构问题，李兴裕认为需要各种策略来解决，包括改善房屋市场效率、提供更多土地及简化相关条例、确定需建设更多房屋的地点、增加可负担房屋供应、提倡革新房屋融资选择等。

不确定因素左右全球经济

全球经济走势到底如何？李兴裕认为“特朗普效应”、英国脱欧引起的不确定因素、法国、德国及荷兰大选成绩、中国高债务风险及人民币走向、地理政治风险等都会左右这局势。

他指随着美国利率上升和美金走强，让更多资本外流，预计金融和汇率将继续波动，而更激进的美国利率增长可能导致市场出现更大的不确定性。他提到，前景增长下滑、商品价格轻微增长，生产力下降和美元走强，让许多新兴市场的货币面对压力。

由于需偿还高额的美元债务成本，以美元计价的新兴市场可能在债务上陷困。

李兴裕不排除削弱亚洲货币可能会阻止区域中央银行放松货币政策。

令吉跌阻制造业自动化——大马厂商联合会副主席李祖国

大马厂商联合会副主席李祖国说，制造业的下一个战场就在自动化，可是令吉汇率不断下滑某程度上阻止我国厂商迈进工业4.0的自动化时代。

他说，目前中国也处于百物腾涨的状态，其实除了劳工的费用之外，部分成本其实已经很接近美国，因此美国厂商要回应总统特朗普的号召，从中国迁返美国，并非一个绝不可能的情况。

“其实他们很多事情都贵过美国，包括水费、电费、网络费用、基础建设、税务及地价。

“但如果他们能够使用机械，就很可能可以从中国迁厂，搬回美国去。”

他说，大马中小企业和中国企业竞争当中，也在自动化方面落后，中国工厂已经能够进入关灯操作（Light Off）的阶段，无需灯光及冷气。

他提出，根据台湾的经验，一家工厂通过自动化，可以将所需要的人手从300人减至少于10人。

一带一路冲击本地制造商

谈到大马的情况，李祖国指我国迈向自动化的另一个问题在于并没有本地人才来创造这些属于大马本身的系统。

李祖国提出，中国的一带一路就是要把额外产能给出口到海外去，而这将会对本地制造商形成更大的冲击。

“所以厂商联合会呼吁发展商，唯一合理的做法就是购买马来西亚产品，用在你们的计划当中。因为这从质量和竞争力上，也比进口的来得更好。”

他说，厂商联合会也将会率团与柔佛森林城市的发展商会面，以呼吁他们使用大马制造的产品。

他被询及，国内厂商有没有可能降价时说，本地厂商依循法规也有其成本，包括更高人头税、政府合理化补贴减少了工业用电费和天然气的补贴、最低薪金制等将继续推高营运成本。

他说，降低价钱应该不是往前迈进的方向，因为同样也受到外部环境的影响。