Aset Kayamas价廉屋美
蔡景康父子大展拳脚

蔡景康和蔡文怀兼顾价格与品质,重质也重量。

过去4年,主打中价房的Aset Kayamas集团在吉隆坡迅速崛起,成为城中炙手可热的发展商,逢推介礼更是人山人海,大排长龙。 

身为首家推动联邦直辖区政府可负担房屋计划(RUMAWIP)的发展商,董事经理丹斯里蔡景康和执行董事蔡文怀主打的就是兼顾价格与品质,重质也重量。 

其实,除了可负担房屋,Aset Kayamas也有高级公寓项目。 

这期,让我们来了解蔡景康和蔡文怀父子兵如何在产业领域大展拳脚。 

放眼建3万单位Aset Kayamas强攻可负担屋

供过于求导致我国产业市场放缓,许多紧贴市场走向的发展商纷纷转攻可负担房屋领域,主打优惠价格吸引买家。 

与这些发展商不同的是,Aset Kayamas集团一开始就专注于可负担房屋,与中央政府紧密合作,兴建价位低于30万令吉的联邦直辖区可负担房屋(简称RUMAWIP)。 

丹斯里蔡景康更放眼,搭挡担任公司执行董事的幺子文怀,定下大计,要在2020年前,在吉隆坡兴建3万间可负担房屋。

近年来房价飙升,让小市民望而却步,尤其是在市区,屋价多从50万令吉起跳,叫打工族和B40社群情何以堪! 

联邦直辖区部部长拿督斯里东姑安南2013年走马上任后,承诺5年内在直辖区兴建8万间可负担房屋的诺言,其中5万间位于吉隆坡。 

Aset Kayamas集团董事经理丹斯里蔡景康与东姑安南是相识30载的老朋友,因此当东姑安南提起此事,他义不容辞响应号召。

他携担任执行董事的幺子文怀,致力打造价廉物美的住宅,让更多人可以居者有其屋。 

截至去年,Aset Kayamas共有11项进行中的可负担房屋计划,以及6项高级公寓项目。 

蔡景康接受《南洋商报》专访时,分享未来大计,表示要在2020年之前,在吉隆坡兴建3万间可负担房屋单位。

蔡景康:暂不考虑上市,将精力放在发展产业。

暂不考虑上市

为了达到这个目标,意即每年必须兴建至少5000个单位,但要视市场情况而定。 

虽然眼下房市淡静,令许多发展商放慢脚步,但刚踏入2017年,Aset Kayamas已摩拳擦掌,光是上半年就会推出3至4个项目。至今,Aset Kayamas已推介的项目总值48.03亿令吉,包括28.9亿令吉的私人项目,余额的19.13亿令吉是RUMAWIP项目。

虽然已符合上市条件,许多投资银行也曾上门游说,但蔡景康表示,暂不考虑上市,反而会将精力放在现有业务。 

去年6月,Aset Kayamas位于旧巴生路5里的新总部落成,这大厦建筑面积约5万平方尺,可容纳约350名员工。

私人项目盈利抵消成本

为了鼓励发展商兴建可负担房屋,隆市政厅特别提供奖掖给发展商。这包括放宽容积量(Plot ratio)及密集度,每英亩上限为1000人;也在发展申请费用方面给予折扣。 

若是政府拨地发展的地区,发展商则需保有一定巴仙率建可负担房屋或一个马来西亚公务员房屋计划(PPA1M)。 

值得注意的是,政府和吉隆坡市政厅皆没有拨款,发展商是以“交叉补贴”的方式压低售价。 

蔡景康直言:“可负担房屋的价格廉宜,其实也覆盖不到成本。我们是以私人项目的盈利来抵消兴建可负担房屋的成本。”

东姑安南(左二)经常出席RUMAWIP的抽签仪式。右二为蔡景康。左为Aset Kayamas董事经理蔡文韵。

体会游子购屋梦

蔡景康来自彭亨而连突,为了让成长中的孩子有更好的学习环境,80年代末举家搬迁至吉隆坡。 

“当年我独自驾车从彭亨来吉隆坡看房子,在鹅唛(Gombak)看上一间售价16万8000令吉的排屋角头间,回去跟太太商量后,就决定搬家了。当时他(儿子文怀)才1岁多吧。”  

因此,蔡景康特别能体会背井离乡、在吉隆坡落地生根的游子的购屋梦。 

Aset Kayamas这个名字,在吉隆坡房地产瞬间崛起,蔡文怀解释,公司名其实是寓意产业增值,希望该公司的买家和业主,资产都可以增长。 

蔡景康若有所思的补充:“我们的房子,最重要还是年轻人买得起。”

PandanMas 1是蔡景康的产业第一项作品。

提早10个月交付 以PandanMas 1为傲

Aset Kayamas首个可负担房屋项目就是位于甘榜班丹的PandanMas 1,也是蔡景康最引以为傲的项目。 

该项目由子公司Faber Vista私人有限公司发展,面积3.14英亩,共有700个单位。 

PandanMas 1原定于2018年1月竣工,但去年9月23日就已封顶,目前正油漆和装修,预计下月交付,比原计划提早了约10个月。

询及迅速竣工的秘诀时,蔡景康谦虚的说:“这得感激吉隆坡市政厅配合,让我们加时工作。”

更令他骄傲的是,可负担房屋和私人项目的外表一样美观整齐,几乎分辨不出,品质之优,让前来巡视的部长和买家赞不绝口。 

Aset Kayamas在敦拉萨镇、冼都及蒲种等都有可负担房屋计划,譬如PandanMas 2、SentulMas、PuchongMas以及GurneyMas。 

起初,Aset Kayamas的可负担房屋定价在30万令吉,即RUMAWIP的最高售价限制;只需30万令吉就可买900平方尺单位。

随后,东姑安南建议蔡景康将价格降至20万令吉范围内,因此该集团也推出售价19万8000令吉的800平方尺单位。 

尽管单位面积不大,蔡文怀称,在设计和规划上,会充分利用各个角落、优化面积的规划,让一家大小都住得舒适。

蔡文怀:打造价格合理、品质良好的住宅项目。

一周工作7天不言累

Aset Kayamas能在短短数年内崛起,绝非偶然,这可从蔡景康勤劳务实的实干精神和身体力行得到答案。

他一周无休工作7天,周六开会,周日巡视各发展项目,永不言累。当人们还在欢庆农历新年时,蔡景康已在初三开工,到各工地趴趴走。 

“我对工作充满热忱,每周巡场地,有问题可立刻解决,不会拖延施工进度。” 

蔡景康笑言,负责品质管理的员工更是对他避而远之。 

这年头,许多日理万机的老板都极少亲自到工地巡视,最多就是在动土或封顶仪式上露面,很少有像蔡景康这样孜孜不倦的舵手,坚持每周都要出巡。 

对于Aset Kayamas的成就,蔡景康归功于团队:“我们的员工比较年轻,做事较有冲劲。” 

要成为成功的发展商不容易,除了勤劳的领导人、有冲劲的员工,还得注意现金流、品质、价格、准时交付等众多因素。 无论是可负担房屋还是私人项目,蔡景康最注重的就是品质和价格。 

针对旗下项目价格优惠亲民,会否影响Aset Kayamas财务受压,蔡景康解释:“我们的净利当然比一般发展商低,因为我们薄利多销。只要产业销售佳,现金不挪至其他业务,现金流肯定是没问题。”

Aset Kayamas至今推出过的房产,平均认购率都超过90%。

首相纳吉(右起)与东姑安南巡视由Aset Kayamas发展的一马公务员房屋计划。左为Aset Kayamas董事经理蔡文韵。

融资被拒少过10%

测试财务健康,还有另一个指标,就是来自银行家的支持。

蔡景康称,公司的房子廉宜带好销售量,了解市价的银行家也给予支持。

“在我们的每场推介礼,终端融资拒绝比率不超过10%,其他发展商的几率介于30%至40%。”

除了有现金,发展商面临的挑战是缺乏适合地皮,尤其在人口稠密的吉隆坡,好地点更是千金难求。基于可负担房屋发展商的地位,Aset Kayamas可通过2种方式增加地库。 其一是向吉隆坡市政局竞标地皮;二是寻得合适地皮后,直接向市政局建议发展,但须保留部分作为可负担房屋,其余则是私人项目。 

蔡景康透露,截至去年,Aset Kayamas的地库超过40英亩。 

至于员工方面,蔡景康认为公司起步太快,进行太多项目,目前还在积极招兵买马,聘请人才。 

Aset Kayamas去年6月迁进新总部,迈向新里程碑。

销售目标锁定100%

对于销售量,生意人当然永不嫌多,希望越多越好。

但在产业市场低迷、贷款批准率不高的时候,许多发展商都只设定比较保守的销售目标,约60%至70%。 

不过,蔡文怀却信心满满说:“我们的销售目标是100%。” 

他的信心不是没有根据,因为Aset Kayamas的推介礼场场爆满。 

该公司之前推介的项目,如位于甲洞的The Henge、武吉加里尔的The Havre及旺沙玛珠Hamilton和The Holmes,都吸引大批人潮排队;为求购得心头好,有的甚至露宿超过一天,但求购得心头好。当中,The Hamilton公寓在开售短短3小时45分钟,就全数售罄。

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