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一马房屋推弹性房贷
银行贷款利好效应微

(吉隆坡15日讯)分析员看好政府在一马房屋计划(PR1MA)推出灵活融资方案(SPEF),将利好相关的4家银行业者,但所带来的正面效应甚小。

鉴于房屋贷款不易获批,即使获批贷款额也较低,令购屋者负担加重,一马房屋计划(PR1MA)日前推出灵活融资方案(SPEF),协助购屋者。



这项灵活融资方案,可让购屋者在付出较一般贷款稍高的利率,即可获得比一般贷款较高的款额。

而房屋贷款者在首5年只需付还利息,而房屋供期的母金在第6年开始支付,直到摊还贷款完结为止。

这项弹性贷款方案,获得国家银行、公积金局及4家本地银行配合,即马银行(MAYBANK,1155,主板金融股)、联昌国际(CIMB,1023,主板金融股)、兴业银行(RHBBANK,1066,主板金融股)以及大马银行(AMBANK,1015,主板金融股)。

肯纳格研究指出,这将直接让上述四家银行受惠,刺激它们在房屋贷款的表现,不过利好效应很小。

按政府计划,2017年通过这项计划推出1万5000单位,该分析员计算,若平均售价介于35万至40万令吉,获批贷款额为售价的95%,4家银行将贷款出49亿至57亿令吉,仅为总贷款额增加2.1%至2.4%。



若有20%贷款出现呆账,将为上述银行的平均净呆账率提高10百分点,至2.57%。

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联昌国际料获大饼

分析员也提到,这项融资方案的收益方,可能是联昌国际。

“尽管这项方案中没有透露更多有关融资的详情,但我们相信,联昌国际将会从中收益最大,能得到最多的贷款申请。”

分析员回顾,虽然联昌国际的贷款利率高,但在去年首三季的房屋贷款额,占总贷款的份额有增长,从首季的26.55%,增加13个百分点,至26.68%,高于行内平均水平23.5%。

因此,分析员认为,联昌国际会持续专注提升房屋贷款表现,争取从这项方案中获得更多贷款业务。

“联昌银行房屋贷款利率,是四间银行中最高,为5.16%,高于同行平均水平4.55%。”

而虽然马银行的利率最低,在去年第三季为4.07%,但在房屋贷款份额不断萎缩,从去年首季的20.63%,减少至20.41%。

肯纳格研究对银行领域维持“中和”投资评级,并谨慎看待在贷款批准较紧情况下的银行资产素质。

分析员认为,今年的贷款增长动力料放缓。

在个股评级里,肯纳格对大部分银行股维持“跟随大市”评级,只有对艾芬控股和联昌国际,给予“落后大市”和“超越大市”评级。

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60%青年及低收入群要买40万以下房屋

(吉隆坡21日讯)大马PropertyGuru发布今年上半年消费者情绪调查报告(CSS)显示,30%受访者渴望在未来2年内购买房产,他们中多达60%尤其是低收入群体和年轻人,正考虑购买售价40万令吉或以下的房产。

这份调查是在去年11月6日至12月5日期间,通过线上问卷方式,向1075名受访者询问房地产相关课题的结果。

PropertyGuru.com.my与iProperty.com.my大马区域经理谢尔顿费南德斯说,虽然大马人对可负担房屋的需求仍强烈,但PropertyGuru今年大马房地产市场展望报告显示,去年第四季销售需求指数按季下降了7.4%。

“此现象显示,虽然大马人有意购房,但实际的房产成交量,或因经济不确定性和利率上升等多个因素而受影响。”

他说,根据调查,60%受访者认同今年财政预算案调高服务税率,将影响房价,买家在购买决策上更谨慎,对价格更敏感。

“此外,昂贵的房价也促使买家转向房产租赁市场。租赁趋势在去年激增,预计短期内需求量仍会升涨。”

(一)购房挑战:项目延误及施工质量差,成为潜在买家最关切的问题

谢尔顿说,除了财务问题外,潜在买家在购买新房产时,对项目延误(65%受访者)和建筑质量差(64%受访者)问题表示担忧。

“这些问题彰显了项目管理和质量控制的重要性,发展商需迫切解决有关问题,以吸引潜在买家。”

他说,根据房屋及地方政府部提供的数据,截至去年6月,全国共有481个严重延工项目及112个废置项目(俗称烂尾楼)。

“66%受访者呼吁当局加强执法,以确保发展商在缺陷保修期内维持合规性。同样地,66%受访者表示有必要成立‘发展商担保基金’,以保护买家免承担发展商破产或欺诈活动而造成的资金损失。”

 

(二)可负担性: 房屋计划解决了大马人拥屋的挑战

谢尔顿说,针对政府推出的哪项房屋计划最实用问题,23%受访者,尤其介于30多岁的中等收入群体,一马房屋计划(PR1MA)列首选。

此外,15%受访者青睐“我的雪兰莪房屋”(Rumah Selangorku),他们主要是已婚生子的群体。

“选择人民组屋计划(PPR)的受访者仅占14%,主要来自低收入群体。”

他说,政府需调整房屋措施,以满足不同群体的偏好,以及考虑与金融机构携手合作,提供更优惠的贷款利率和条件,并定期更新政策,以满足未来的房产需求。

“46%受访者指,最常见的挑战是难获得房屋贷款。由于不良信贷记录造成的财务限制,仍是许多潜在房产买家的一大障碍。”

他说,在租户或打算租房者中,59%人表示应将租金支付计入他们的信用评分。这将有助潜在买家建立健康的信用档案,尤其是在偿还债务方面,尤其是年轻人。

“若房贷担保计划(HCGS)可提供固定房贷利率,74%受访者表示非常乐意申请。这说明政府有必要进一步完善现有的激励措施,让渴望置产的购屋者从中受益。”

他说,如果申请程序简化,66%受访者更有意愿申请HCGS。若能涉及银行或金融机构,64%的人也乐意申请。此调查结果显示,在申请房屋时,易用性和便捷性是买家优先考量的因素。

(三)成本效益:受访者对房产设施的偏好

谢尔顿说,37%低收入受访者和40%中等收入家庭愿意为了更低的房价,而放弃部分便利设施,比如瑜伽台(42%)、按摩泳池(38%)、网球场(29%)、游泳池(24%)、健身房和特定停车位(23%)。

“这种需求上的变化反映了消费者更倾向以理性为基础的价值导向,只关注基本房产设施,同时考虑在个人财务能力范围内的房产项目。”

他说,62%受访者包括中等收入群体也如此认为,从长远来看,具有绿色环保功能的房子有助于降低房产的营运成本。
 

(四)租赁:置产观念产生转变

“打算租房者中,69%人的月租预算为1500令吉或更低。逾90%租房者每月支付1500令吉月租,35%低收入者每月支付低于500令吉月租。”

谢尔顿说,政府须意识到,即使不考虑买房或租房者,同样面对在预算限制范围内寻找合适住宿的挑战。

“29%现有租房者正考虑在买房前,将租赁期限延长2年。这是由于各因素所造成,比如购房的储蓄不足(74%)、房价上涨(33%)及没有立即购房的需要(29%)。”

他说,调查也发现,在现有租客和正找出租房者中,48%人认为,2+1押金的租房政策要求是一种经济负担,而45%人则觉得,难以谈妥一个合理的租金。

“53%人支持政府将先租后买计划纳入第12大马计划中期检讨中。36%人认为,先租后买的模式能成功施行,原因是大部分人无法储蓄足够的房屋头期款。”

他说,研究显示,40万令吉或以下价位的房子需求剧增,发展商应专注于建设更多可负担房屋的项目,这或有助获得政府提供更多的奖掖措施支持。

“此外,政府也应重新评估现有的可负担房屋项目,以提高其有效性,并确保房屋项目更具吸引力及更容易获取咨询,以鼓励更多潜在买家来申请。”

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