经济前景不明朗，去年人民过得苦哈哈，产业价格也跟着滑铁卢，市场冷飕飕。

当然，影响的不只是平凡老百姓，富人也得勒紧腰带，以往被视为“有钱人的投资”的百万豪宅，也面临市场价和成交量的大跌。

来临的2017年，经济持续不景，产业价格也依旧疲软，百万豪宅的成交量，也难以再见凌厉涨势。

需求放缓拖累

豪宅市场续吹冷风这两年，房市因为经济不佳、买家们勒紧腰带而买气大降，发展商也因为市道不好减少推出新项目，整体房市不论是供应或是需求都明确下跌，造成成交量和成交值也趋跌。

房市需求放缓，并不显现在一般老百姓当中，过往备受有钱人青睐的百万豪宅，也同样趋跌。

对此，接受《南洋商报》专访的市场人士和专才们皆预期，从当前按市场供需层面来看，百万豪宅在2017年，恐怕会继续惨淡的一年。

回看2016年房地产市场，威廉氏、达哈与王私人有限公司（WTW）董事经理符儒仁指出，单是2016年上半年，无论是住宅、商业还是工业产业，都面临成交量下跌的趋势。

接受《南洋商报》访问时就点出：“其中，住宅产业的总成交值，在这半年内按年下跌了15%。”

在成交值方面，据他所了解，商业和工业领域其实处于涨势，分别在去年上半年有10%和5%的增长率。这意味着拖累整体房市表现的，最主要还是住宅领域，同期的成交值下跌了15%之多。

成交值按年跌14.1%

根据马来西亚国家产业资料中心（NAPIC）最新的资料显示，100万令吉以上的豪宅，在2016年第三季时，成交值按年跌了14.1%，至37亿1305万令吉。

值得一提的是，在前一季度时，百万豪宅本还有39亿5942令吉的总成交值，在短短一个季度内就跌了6.2%。

高价产品，一般上不及低价产品的市场，对价格那么敏感，但这一次，无论是国内或海外的豪宅市场，似乎都经不起考验了。

根据莱坊的2016年第三季全球城市豪宅指数(Prime Global Cities Index)，全球豪宅在第三季增长3.8%，低于前一季度的4.6%，可见全球豪宅都处于跌势。

其中，吉隆坡的豪宅在2015年至2016年9月期间，跌了2.5%；若单是单季波动来看，则跌了0.6%。

谈及百万豪宅在今年的表现，亨利行（Henry Butcher）总营运长邓志明认为，相信百万豪宅的新推介数量会减少，需求也会持续在今年放缓。

柔雪隆豪宅成交值跌最多

从数据可看出，百万豪宅多数处于雪隆一带。

这主要是首都地区城市发展迅速，需求也跟随人口增长的步伐，激励房市在过去10年来飙速增长，一些高档住宅区的房价慢慢提高，发展商也看准富人需求建立百万豪宅。

柔跌幅49%全马之最

除了雪隆区，因依斯甘达特区而大大激励房市的柔佛一带，也吸引不少发展商建立百万豪宅，除了应付本地富豪的需求，也满足了不少外国买家的需求。也因如此，过去享受凌烈涨幅的柔雪隆三个地区，也面临最深的跌幅。

在去年第三季，柔佛豪宅总成交值按年跌49%，是全马之最。

柔州的百万以上住宅，从一年前的5亿205万令吉，跌至2亿5614万令吉，成交量也从219间，跌至133间；在第二季时，总成交值为3亿265万令吉，共卖出184间。

吉隆坡的豪宅，在2015年第三季卖出了640间，一年后只卖出了492间，总成交之从14亿4631万令吉，按年跌20%，至11亿5890万令吉。

雪兰莪方面，总成交值在短短一年降了10.6%，成交量也减少了18%，在去年第三季共卖出了762间，比前一年的929间来得少，总成交值从16亿5163万令吉，减少至14亿7632万令吉。

房市仍有下跌空间 建议买家持续观望

虽然很多人认为，目前只要手上有现金，正是等待进场，趁低吸纳好楼盘的时机，但市场上也有展望较为悲观的专才。

专业估价师张仰荣就告诉《南洋商报》，据他观察，市面上的产业在2016年平均跌价了30%。

“在1997年金融风暴时，房市跌了50%，从现在的情况来看，还有20%的下跌空间。我认为现在的情况比当时更惨，因为现在的成本比当时的情况高至少两倍，但我们的薪水却没有以相同的幅度增长。”

他建议买家目前持续观望，包括百万豪宅在内，并大胆预期房市需求持续恶化的话，会有一些发展商没办法承受而倒闭。

邓志明百万豪宅为何不再好卖？

邓志明指出，今年，房地产市场，从供应的发展商到买家，依旧会主打可负担房屋，也就是低于50万令吉的产业。

符儒仁表示，虽然整体而言，住宅产业价格全线下跌，但有地住宅的交易价格应会保持在当前水平，而分层产业面对的压力较大，投资者观望居多。

他也认同，新推介产业的销售和认购率在短期内都有持续减少的迹象，发展商会更倾向于推出适合当前市况的产业，也就是中层阶级可以负担的发展。

为何，主攻富人的豪宅也不再好卖？各路专才提出以下看法：

原因1：经济缓购买意愿低

经济不景恐怕是最佳的答案了。邓志明认为，经济放缓影响投资者情绪和产业市场，整体的生活成本上涨，在投资高价产业时，不免更为谨慎。

自国际油价大跌后，作为高度仰赖石油收入的大马，经济收入大减，再加上政治等因素影响投资者信心、令吉大跌等效应，人民生活更为艰辛，也难以再一窝蜂购买或投资房产。

在这样的情况，购买需求锐减，买家也倾向观望态度，等待市场恢复增长潜力迹象的那天。

原因2：发展商专注可负担屋

邓志明认为，发展商将火力转向可负担房屋，也是造成百万豪宅供应减少、成交量下跌的因素之一。

当然，说到底也是因为更多需求在中低价房屋上。居者有其屋，一直是政府致力推动的目标。随着过去几年房价大幅增长，也越来越多平民百姓买不了房屋，州政府和地方政府因此积极推动可负担房屋。

“在巴生谷一带，发展商更专注在可负担的地点，发展较小型的房屋，因此造成百万豪宅的新推介数量减少。”

原因3：难获贷款

符儒仁指出，随着国家银行为降温房市而推祭出的打房措施奏效，加上银行收紧银根，如今贷款申请较难获得批准。

再加上生活成本上涨，以及购买第三间房屋时银行计算的房屋贷款上限设在70%，也让买家难以购买多个房产。

Chester项目总监马子爵也点出，购买豪宅的有钱人通常不会贷款太多。根据粗略计算，若向银行贷款购买百万豪宅，每个月需缴付约5000令吉的房贷，薪水介于5000至7000令吉的中产阶级，也不可能购买。

投机客少投资豪宅

房市如今处于高价，也有不少因素是投机买家造成的结果。但当我们谈到百万豪宅，却不太是投机买家的偏好。

符儒仁和邓志明不约而同表示，虽也有一些投资者受到百万豪宅的吸引，但普遍上来说，买家都是以自住为由收购百万豪宅，很少部分会等待资本升值。

符儒仁：“只有那些盖在已发展商业地段或综合发展地的百万分层豪宅，可能会有买家买来用在投资或出租用。”

吸引居马外国买家

身在产业经纪界的马子爵也指出，百万豪宅也吸引不少来到本地生活的外国买家购买。

这是因为在国家银行的条例下，外国人只能购买百万以上的房屋，而且在政府的第二家园推动中，吸引了不少外国买家前来大马置产。

“更何况，虽然我们的房价增幅很快，但相对于中国、香港人来说，我们的房价还算便宜，他们很乐意购买这里的房屋。”

地点和设备左右价位

在业界眼里，百万豪宅的价位，还需视乎产业的地点、周边发展计划等。

符儒仁指出：“地点、设计、面积、周边的设备和发展，都会左右价位。他补充，像是双峰塔、孟沙、白沙罗高原地区，百万豪宅很普遍。

但如果像是在加影这样的低点，要推出百万豪宅，必须真正处于黄金地段、地区发展成熟和完善才有可能，比如说加影的Country Heights。

双峰塔一带豪宅最贵

值得一提的是，根据本报观察，市场上仍有不少过百万、但价格未到千万的豪宅等待转手，而且大部分位于雪隆区。

在这当中，吉隆坡双峰塔和白沙罗高原一带的百万豪宅房价，可说是全马之最。

根据iProperty网站，可发现目前开价最高的豪宅，是位于双峰塔附近Jalan UThant Embassy Pow的别墅，房屋面积有1万400平方尺，开价约998万令吉，每平方尺就要960令吉。

同时，双峰塔地区的The Avara Condo，还有白沙罗高原地区，也有别墅开价高达990万令吉。

此外，在梳邦Saujana Lakeview、 Verdana Segambut、满家乐The Residence、孟沙Medang Tandok，都有开价900万令吉的豪宅等待买家。

巴生谷黄金地段叫价降

根据TheEdgeProperty.com的数据，在2015年叫价最高的巴生谷黄金地区，在2016年却开始下跌。

这包括梳邦USJ 5、USJ Heights、双威白沙罗、17区、SS1、SS3、TTDI Jaya地区。像是双威白沙罗、梳邦地区，一些百万豪宅难以维持高价位，市场叫价跌到90万令吉。

市场人士认为，屋主愿意降低价钱，也是因为许多人是在多年前买入，当时价格可能介于30万至40万令吉左右，如今即便出价低于市场，还是颇有赚头。