走过动荡不安的2016年，全球不稳定因素依旧未消除，前景可见度也不明朗。

迈入2017年，房市寒流还在乱窜，尤其美国升息预测，且经贸政策未定，英国硬脱欧的后续影响，种种未知数今年会继续发酵。

想知道全球房地产今年在充斥利淡下的走势，最好就是一探各主要城市的最新房地产行情和展望。

去年，全球宏观环境发生了太多的“黑天鹅”， 叙利亚战乱、寨卡病毒、多国天灾，政经方面最大课题就是英国退、中国政府监控资本外流和特朗普当选美国总统。

不管形势如何变迁，国际房产投资五大玩家，相信会继续由美国、中国、新加坡、加拿大和卡塔尔领尽风骚，而后期看起的韩国、香港、阿联酋和德国；尤其是多种投资工具不稳定性更高，资金直接流向各地房产也是必然的事。

仲量联行（JLL）之前就预估，今年资本运作会更活跃，尤其是大型主权财富基金、养老基金以及中国保险公司等，都会有大笔资金流入房市。

资本增值料超越租金

该公司亚太区投资部总监Stuart Crow认为，亚洲吸引力最强，估计新投资者的目光都聚焦亚洲国：“虽然今年企业租金相对谨慎，但预计资本增值会超越租金。”

但这情况并非处处可见，在亚洲一些国家，包括大中华区，房价疲态已现。

新加坡更是雪上加霜，因无法偿债被银行逼卖的房产去年明显增加，且当中不少是业主亏大本被逼售；今年，业界预见必会增加。

仲量联行亚太区研究部总监Megan Walters博士则认为，今年房地产投资市场整会会保持平稳，机构投资者的需求依旧旺盛。

对于房市今年的走势，市场竟出现两大学说，一则认为全球房市走过低迷的一年，今年依旧欠缺支撑点，相信会持续疲弱乏力；另一派竟认为，特朗普作为产业巨擘，上任后必定对房市有激励。

两派互相角力，事实如何？看看各主要城市趋势展望，大概可略懂一二。

特朗普左右市场推手

要谈2017年的房地产市场，特朗普是一个不能忽略的人物，以美联储的升息进程，也是左右市场的推手。

这位新任美国总统，同时也是全球地产巨擘，一举一动都牵制着宏观经贸和股市，而房地产更是其中一个深受其牵动的领域。

去年11月9日，特朗普在美国总统大选获胜，震惊了全球，股汇市场，甚至是大宗商品的行情拟起轩然大波。

美国联邦储备局升息，打乱了许多国家针对房市的部署，当日本力推超级宽松，期待负利率可刺激内需之际，美国升息令已过热的日本房地产增添变数。

特朗普主张实施大规模基础设施投资，以及大幅减税等刺激措施被市场看好，只是效应是否足以消除升息的冲击，而各项政策能否贯彻到底也是关键。

美国升息前掀购房潮

虽然最新数据显示美国新屋销量上扬，但房价上涨已超预期，加上贷款标准趋严，更多美国人会偏向租房，今年美国新房销售增速很可能会放缓。

另外，由于美联储在去年12月加息，并且预测在2017年有数次加息，因此在未来一年内，购房情况可能随着加息而逐渐减少，转而青睐租房。

美联储加息前夕，刺激市场在加息前加快签约购房，令11月新屋销售激增，甚至超越了预算。

从月度数据来看，全美新屋销售年率上涨了16.5%。

数据也显示，美国11月季调后新屋销售年化总数为59.2万户，高于预期值57.5万户与前值56.3万户；美国11月季调后新屋销售年化月率上升5.2%，远超预期值上升2.1%和前值下降1.9%。

新屋销售占到美国住宅市场约10%，但全球经济充满挑战，加上美联储在今年的3次升息，市场认为新屋销售占据份额可能出现萎缩，而二手房和租房市场从中提升。

销售情况喜忧参半

彭博社也对60万套房产作出调查，显示住房库存从10月份的5.2个月的消化时间下降到5.1个月。

彭博社报道，虽然美国经济以踏上复苏步伐，但房地产市场发展持续缓慢，而且住宅建设活动对经济增长几乎没有贡献。

美国商务部在12月23日公布的数据显示，若以分地区来看，房屋销售情况喜忧参半，还未达到全面复苏的阶段。

数据指出，美国南方地区新屋销售已是连续第四个月下降，而东北部地区则保持不变。

至于中西部地区，新屋销售劲扬了44%，涨幅创下2012年10月份以来最大；西部地区则是将近9年以来最高需求。

新加坡拍卖房产料加剧

新加坡经济前景暗淡，加上美国加快升息步伐，个人或企业的偿债能力受打击，业界和经济学家预见，未来一年被抵押逼售（mortgage sale）的房地产数量会增加，甚至可能引发房产抛售潮。

该国去年在拍卖市场的抵押逼售房地产增加，创下5年来新高，但成交总值却比前年少10%，仅达9220万新元（2亿8841万令吉）；主因是前年成交总值较大，300万新元以上的成交房产有10项，去年只有7项这类交易。”

分析员认为，今年逼售的房地产会增加，私宅估计占至少半数。

根据莱坊（Knight Frank）数据，去年共有682个房地产通过拍卖行售卖，进行抵押逼售的有243个，为5年来最高。

该公司拍卖部董事兼主管李秀萍指出，经济前景暗淡，抵押逼售的房地产今年预料会冲破250间的大关。

针对这现象，高力国际（Colliers International）拍卖与销售主管陈丽娟表示，相信空置率提高、租金下跌，以及利率上调，可能影响到置业投资的业主偿债能力，但同时间也有买家趁机进场。

戴玉祥产业咨询公司（Edmund Tie & Company）研究部东南亚区域主管李乃佳指出，经济放缓伴随着裁员风潮，加上租赁市场走软，屋主无法偿债，房子遭金融机构逼售。

豪宅折价过半

戴玉祥产业咨询公司指出，抵押逼售的私宅一般折价约5至6％售出，但豪宅一般折扣更高。

但去年新加坡的拍卖市场上，看到多个豪宅在拍卖市场抵押逼售中，被“大折价”卖出。

仲量联行指出，去年抵押逼售亏最大的私宅，是位于第4邮区升涛湾翠珀湾（Turquoise）的一个4楼单位，前屋主在2007年以716万新元（2千2398万令吉）购入，去年拍卖成交价仅380万新元（1千1887万令吉），蒙受47％亏损。

高力国际表示，同样在翠珀湾的一个2088平方尺单位，以292万新元成功拍卖，低于之前买卖禁令所列出的546万新元（1千7079万令吉）。

另外，升涛湾Seascape另一个4卧房豪宅，去年以635万新元卖出，也比之前的1100万新元价格低。

多区豪宅去年都看业主亏本脱售的情况，例如乌节史格园（Orchard Scotts）的豪宅，过去售价418万新元（1千3075万令吉），去年被买家在拍卖市场以235万新元（735万令吉）标走。

英国疑虑中淡静过度脱欧

2016年，英国房地产因税务的变化，令投资额跌至2012年来最低水平；进入新的一年，房产顾问公司世邦魏理仕集团（CBRE）认为情况会继续恶化，或比去年的690亿英镑，下跌30%之多。

该公司指出，投资者对全球经济和英国脱欧的担忧，必导致房地产投资下滑，另一原因就是中国金融市场的动荡和全球资本流动减少。

CBRE英国研究主管迈斯吉孙认为，英国脱欧增加不确定性，令投资者疑虑，所以自去年二月宣布将举行公投之后，房地产投资业才开始受到影响。

投资总回报额跌1.1%

今年，就业率和房地产收益缓慢增长，而资本价值下滑，估计会令投资总回报额下滑1.1%。

“只要欧元区能够保持稳定性，英国脱欧协谈进程能积极有效地进行，或美国经济恢复超出目前的预期，那么英国的房地产投资就可以恢复。”

另一方面，欧洲环境如果恶化，会进一步带来打击。

Gibson解释到，意大利银行业的现状不断恶化，这也可能增加欧元区的紧张情绪。同时，今年欧洲多个国家都会举行重要的选举，这也增加了潜在的不稳定性。

另外，英镑贬值也造成影响，在英国欧公投后，英镑兑美元汇率降低了17%；虽然对用美元的买家来说，房产变得更便宜，但英镑贬值其实也是把双刃剑。

日本房价过热添变数

日本央行从2013年4月实施的超级宽松政策，去年1月再推出负利率政策，原本是为了刺激企业大规模投资，激发内需，却无意间掀起了日本房地产的投资热。

金融机构在负利率的压力下，四处寻找贷款投资领域，最终资金流向了房地产市场，激励东京等地的房地产价格持续攀升，出现90年代初泡沫经济以来少有的火爆现象。

去年11月9日，特朗普在美国总统大选获胜，东京股市出现难以预测的大波澜，之后还带来利率上升，波及中央银行的负利率政策，给过热的日本房地产增添变数。

日本著名房地产投资顾问福田郁雄在《超级宽松政策下，房地产泡沫悄然发生》著作中认为，日本央行的超级金融宽松政策，有催生泡沫经济的危险。

对于如何解读今后房地产市场的动向，福田表示：“除了密切关注价格变化等因素，还可参考日本央行发布的短期经济观察调查统计。”

每年在1月1日，日本都会公布全国地价行情；数据显示，东京23区的最贵的商业用地，即银座，地价已超过泡沫经济前和雷曼经济危机前的水平。

东京圈的1套新建公寓房的平均价格，已超过了5000万日元（约191万令吉），在东京都心甚至高达6000万日元（约229万令吉）。

澳洲升息供应过剩双打击

经历2年的两位数增长后，澳洲房地产市场似有疲弱的迹象，多家分析机构更预言，澳洲房市有“重大风险”，纷纷下调该国房地产和银行业展望。

摩根士坦利分析员更大胆预测，截止2018年底，澳州城市房屋将出现超过10万间空置公寓。

这些都是拜过去数年荣景之际，大批发展商大兴土木，而马来西亚也有好些发展商到最大城市悉尼和墨尔本发展楼盘。

澳洲公寓住宅销量，在去年月劲飙到3万1546户的巅峰后，如今已开始回落，反映出发展商也面临着更为困难的贷款环境。

悉尼去年首3季的房价指数仅上涨3.2％，这是2012年以来最疲软的增长，澳洲联储更警告，市中心住宅区出现供过于求的趋势。

墨尔本同期的房价仅上涨6.9％，这是一年多来最低。

在房市消费者信心指数跌至年度最低水平之际， 惠誉因澳洲房市的“重大风险”，包括房产买气在升息后下滑，以及供过于求等因素，下调银行业以及房屋贷款的前景预期。

目前在澳洲投资房产的融资成本已飙升，西太平洋银行、澳洲联邦银行、澳新银行、澳州国民银行在上月，将房屋抵押贷款利率上调至7至15％的区间。

但也有人认为，澳洲房市只会放缓，不会崩溃。

凯投宏观(Capital Economics Ltd.)澳纽区域研究首席经济学家戴尔表示，除非发生利率大涨、失业率普遍飙升以及中国经济大幅放缓，房市场会彻底走向崩溃。

他预测，未来数年，房价只会呈现温和下跌趋势，但加升后，房价的确相当不稳定。

另外，物业投资管理公司Metropole Property Strategists亚德利(Michael Yardney)表示，即使房价不断下探，澳州是全球人均财富第二大富有的国家，加上移民带来的财富和新需求，房市得以支撑得住。

中国调控加力降温

当小城市为清理过剩住房库存而发愁之际，中国一些大城市的地方政府为了挤压泡沫，加大了楼市调控力度，房价和新楼盘开发数据，明显反映市场继续降温。

国家统计局指出，在跟踪的70个大中城市当中，12月的新建商品住宅价格，只有46个城市上扬，比11月的55个明显萎缩。

同时，报告显示，当中有20个城市的房价持平，4个下跌。

12月以来，郑州、武汉和西安等加大限购力度，天津则进一步调高首套房和二套房的房贷首付比例。

另外，去年首11个月的全国房地产开发投资按年增长6.5%，增速比去年首10个月回落0.1%；首11个月则同比增加2.9%，比首10个月减少0.4%。

报告指11个月的商品房销售面积同年增24.3%，增速比首10个月回落2.5%；销售额增长37.5%，放缓了3.7%；待售面积比10月减少427万平方米，写下连续9个月减少的纪录。

整体看，前11个月，商品房销售面积和销售额同比增速明显放缓，房地产开发投资增速为4个月以来首次放缓，中国房产市场仍处在低迷。

泡沫破裂声更响

以地区来看，一线城市11月房价增幅，比2个月前显著回落，上海、南京等富裕的一二线城市，仅微升0.5%，2个月前增幅3%或4%。

房价增速急剧放缓表明，贷款规定收紧正开始把投机者挤出市场。

三线城市投资和建设，占中国楼市投资和建设60%的三线城市，放缓的势头不太明显， 官方数据显示，三线城市房价按季涨幅下降0.1%，相对3个月前仍看到涨势。

报告也提到，中国建筑活动仍会持续一段时间，但随着融资成本上扬，预计二三线市场的房价涨幅也将开始下降。

整体经济内的融资成本普遍开始上升，预计二三线市场的房价涨幅也将开始下降。2017年年中楼市泡沫的破裂声将变得更加响亮。

台湾熊态依旧未触底

台湾房市可说是冷飕飕，不光是二手房要价下滑，新的豪宅楼盘甚至大幅降价求售，而且市中心所谓的蛋黄区也感到寒风刺骨。

戴德梁行台湾业务董事总经理颜炳立指出，去年房市买气、买卖移转栋数创史上新低，今年仍可能持续这样的状况；目前还不是买进时机。

从事多年房地产交易的颜炳立，看衰台湾房地产市场，更预测今年买气可能比去年还要差，预计房市还要跌2年，之后再盘4年。

“去年全台买卖移转22万栋，估计全年挑战25万栋，创10年新低，今年还是陷入价缓跌、量萎缩的软着陆，熊市依旧维持。”

他推测，今年成交量还会下跌，大概落在20万至25万栋，成交30万栋以下都属于下跌行情。他表示，若全年买气站上30万栋，才能指明房市已经触底；若销量维持30万至40万栋，长期投资客才会出现，逐步消化过多的供给量；超过40万栋，短期投资客就会涌出，才可能恢复过往的房市长夏。

近月有些房仲业者称今年房市可望落底，他直言：“看不到销量有起色，怎能见到触底？”

国际地产顾问公司莱坊（Knight Frank）上月公布2016年第三季全球房价指数，台湾第三季房价跌势虽趋缓，但年跌幅8.9%，仍高居全球第二，仅次于乌克兰。

香港辣伤交投房价

香港楼市新年迎来开门红！数据显示，2017年元旦3天假期，香港新盘市场86宗成交，相比去年同期40宗成交明显增加。

这也是自去年11月，上调印花税“辣招”后的稀罕现象。

以12月31日开售的恒隆地产西九龙浪澄湾项目为例，开盘仅5个小时，48个单位全部卖出。

外国首购族征15%税

去年11月4日，香港政府宣布向香港居民以外的首购族，征收15%的印花税。

新的印花税政策出台的第一周，香港一手住宅成交量就达到9个月来的新低，二手住宅交投量也明显减少；进入12月，成交跌势延续。

根据香港土地注册处官方最新数据，香港住宅楼宇12月买卖合约数目从11月的6739宗下滑至3550宗，住宅楼宇买卖合约金额由11月的617亿港元下滑至329亿港元。

但“辣招”出台后，房价并没有像成交量一样迅速冰冻，而是涨幅变慢。

根据香港差饷物业估价署12月30日公布的数据，11月楼价指数升至306.6，创历史新高；但香港署理财政司司长陈家强月初在立法会表示，2016年11月楼价指数环比升幅仅为0.8%。

“相比8月至10月每月2.6%的平均升幅，房价升势已显著放缓。”

从今年预期看，大趋势仍然是成交下滑和房价涨势收窄，甚至下跌。

新楼盘供应是祸首，香港政府去年积极增加住宅供应量，前三季就已有1万700个，接近2015年全年水平。 运输及房屋局预测，未来三四年潜在一手楼供应量或达到9万3000个，平均每年超过2万个。

中银香港高级经济员蔡永雄对此称，供应量增加，加息周期临近，以及政府楼市“辣招”下，预料明年楼价会下行3%。

美国加息影响香港楼市

香港楼市今年的前景，美国升息步伐不得不关注。

中信里昂证券中国内地及香港策略研究部主管张耀昌认为，美国加息将影响香港楼市。

他说，虽然目前香港的经济向好，但特区政府的调控“辣招”压抑楼市交投，因此预期香港2017年楼价将跌一成。

另外，中国人民银行对境外购房和投资都做出更加严厉的限制，这也会影响到香港房地产市场。

资深投资银行家温天纳认为，内地人每年5万美元（约22万3850令吉）的购汇额度，一直被投资市场视为理所当然的境外投资渠道，如果禁止用来买房和保险等，这对香港投资市场打击严重。

温天纳估计，流入香港的内地资金总额会削减20至30%。这样来看，流入香港房地产的资金也会随之减少。