2017年值得关注的“房事”

刚刚结束的一年里,因油价低迷,我国经济被阴霾笼罩,加上政府严厉打房,产业市场冷飕飕,购屋情绪崩跌。

展望今年,专家预计,产业市场料继续面对供应过剩窘境,市况至少与去年持平,或更糟糕!

惟市场再严峻,房产仍是必需品,也是长线投资的选择,不能无视。

新年伊始,先掌握今年内产业市场主要走势,无论是置业或产业投资,将更顺利。

逆境中掌握经济走势

更能屋有所值

去年,我国产业市场低迷,价格持续回调,购兴低落。

展望今年,专家认为,阴霾未除,加上海内外各种利淡,令吉持续贬值,房市仿佛未见曙光。

惟俗话说,危机中也有商机,楼市大起时有钱赚,若能掌握今年趋势,正确分析市况,也未必不能在楼市低迷中找到房产投资好机会!

油价大跌,经济不景气,加上政府前几年的打房措施奏效,压抑投机活动,我国产业市场已从大热降温。

根据国家产业资讯中心(简称NAPIC)最新数据,截至去年第三季,国内住宅产业成交值按年跌12%,按季跌6.6%;整体产业市场按年成交值跌17.9%,按季则跌6.3%。

同时,NAPIC显示,截至去年第三季,住宅产业成交量按年跌13.9%,按季跌5.4%;整体产业市场的总成交量按年跌11%,按季跌8.5%。

大部分房地产专家预见,今年我国楼市走势将延续去年的低迷,甚至有可能进一步恶化。

虽说产业市场冷飕飕,房地产仍是必需品,真正需求还是有;作为长期投资,也无法忽视。在逆势中掌握经济走势,了解法律改变,才能在寻找房地产过程中更加顺利,更能“屋”有所值!

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受国内外因素影响

说到经济课题,最值得关注莫过于全球的货币政策,分析员预见,今年全球央行的货币政策将分成两派,无疑市场都预计美国将更积极升息,在经济更强劲的情况下,加速收紧货币政策。

国内,除了关注政府的打房措施,银行会否放宽房贷条件,以及国行还陷入3难局面,都与购屋息息相关。

我国可能在今年提早举行全国大选。同时欧洲多国也将举行大选,政局变动引起关注。

另外,我国法律条文的更改如印花税条例等,将影响购屋者的入场费,是不容忽视的课题。

想要买到好房,让投资值得,应该趁新年之际掌握好资讯,作出更好更精明的投资判断。

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10个值得关注趋势

2017年海外有许多黑天鹅,国内未必没有。投资必定有风险,但计算了风险后进场,至少比较有保障。我们整理出2017年,10个值得大家关注的趋势。

1:利率走势 影响全盘部署

美联储去年底决定升息后,全球市场都预计美国今年内将积极升息,尤其是经济转强之际,会进一步收紧货币政策。

有者更预言,美国今年可能会升息6次;不管你是否相信,必须注意的是,其他国家将跟着升息,还是另有安排?因原油收入减少,加上外围不明朗因素,国家银行去年7月,7年来首次降息,过后9月和11月都按兵不动。

国行降息无疑对贷款者来说是好事。降息意味着购屋者可节省利息,理财专家还建议,若有能力,贷款者可趁降息一次还清节省利息。因此,在去年国行降息一次后,今年动向更值得贷款者关注,随着为调整本身的房贷做好准备。

降息空间少

虽然美国升息几率更大,专家认为,今年内亚洲和欧洲的经济依然疲软,因此,可能会保持宽松的货币政策,不会跟着升息。

联昌国际投行研究指出,目前国行面对三难局面,即要稳定令吉汇率、保持货币政策独立,又要确保资本自由流动。但国行要保持稳定,就必须牺牲自由。因此3个目标中,只能达到满足其中两个。

联昌国际投行研究相信,国行将继续以混合政策,确保长期贸易和投资活动不会受影响。若国内金融环境许可,今年有一次降息空间,可降息25个基点。

大马评级公司(MARC)则重申,我国的降息空间比想象的还要少。

该机构《2017年经济展望报告》指出,尽管我国隔夜政策利率下滑空间比亚洲其他国家大,但令吉贬值限制了进一步降息的几率;因此,今年即便降息,最多25个基点。

不过,有经济学家认为,不降低OPR,国行也可降低法定储备率(SRR),让本地金融体系流通,更多资金房贷。

我国若提前大选,也有可能为疲软产业市场带来好消息。

2:提早大选战果左右投资

今年欧洲多国将举行大选,政局变化也引起关注。国内其中一件值得关注的就是,第十四届全国大选可能提早。

63岁的首相拿督斯里纳吉似乎正考虑提前举行大选,以确保继续掌权。而这席话在去年11月的巫统大会上,要求高层准备大选露出端倪。

彭博社认为,纳吉因1MDB事件饱受一年多的政治攻击,提早举行全国大选,将展示他的执政信心。

针对大选,大马莱坊(Knight Frank)董事经理沙库南苏巴马廉指出,令吉和市场未来的命运也赖于来届全国大选的结果。

“若反对党胜出全国大选,国内产业市场可能需要更长的时间才能恢复元气。因为政权交替的过程中,政经波动都会提高,而产业买家和卖家都会有更大的不确定因素;相反,若是国阵继续执政,投资者虽然会继续关注令吉地位和购买能力,但市场的基本面不会过度掩盖政治情绪,所以2018年初,产业市场就会开始恢复。”

他相信若大马政府解决贪污问题,本地产业市场将会大幅反弹,甚至在2018年更强劲复苏。

今年内的房产焦点主要是可负担房屋。购屋者多青睐近郊区价格低于50万令吉的产业,或市区内面积较小,价格较低的产业。

3:可负担房 增供应解民困

市场聚焦在价格较低的房价,尤其关注可负担房屋计划。

今年,我国的财政预算案仍围绕在提升人民的福祉,可负担房屋是其中最大课题,财政预算案内宣布多项拨款,以助国内首购族购得房屋。

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经济学家认为令吉贬值,国行料不轻易降低OPR。

4:打房松紧决定房市荣衰

2014年起,政府陆续推出打房措施,至今3年,的确是成功为市场降温。

在一片低迷的市况中,发展商冀望政府放宽部分条例以提振市场,惟至今没有松绑迹象。

可提公积金第二户头还贷

去年宣布新一年财政预算案时,购屋者则唯一可关注的措施就是,首购族可提取雇员公积金的第二户头存款来偿还一个马来西亚人民房屋计划(PR1MA)房贷。

配合PR1MA “加速”最终融资方案,雇员公积金将会把会员第二户头资金分隔出来,用作偿还房贷的用途。

不过,若使用这项方案,会员将不能享用其他第二户头的福利直到还清PR1MA的债务。

首购房屋的会员虽也可动用第二户头资金买房,但与偿还PR1MA贷款的分别在于,银行会考量到会员未来的存款潜能,才会让借贷者获得更高的贷款额。

目前该项计划的细节还在商讨中,根据公积金局网站,详情待公布。

过去一年,业界不时呼吁政府放宽第三间以上产业贷款对估值比率70%的顶限;也建议政府允许发展商为购买价格50万令吉以下房屋的首购族提供DIBS。

基于国内家债处于高水平,无论政府或国行都没有宣布松绑消息。

不过, 亨利行(Henry Butcher)营运总监邓志明指出,随着大选即将举行,政府下半年可能会宣布一些激励房市的措施。

PR1MA的交易将获得100%豁免印花税,有助减轻国人购屋负担。(档案照)

5:印花税签约得付印花税

1949年印花税法令,改变产业投资入场费!

购屋或是投资产业,除了屋价,还要关注其他费用,也就是所谓的购屋成本。

首先,政府宣布今年1月1日起,PR1MA的交易将获得100%豁免印花税。同时,购买价格30万至50万令吉房屋时,首30万令吉的转让及房屋贷款合约印花税,获100%减免。

这些措施,都有助减轻国人的购屋负担。

改变产业交易方式

另一方面,根据Iproperty网站,拿督博淡星(Pretam Singh)律师指出,今年内,值得关注1949年印花税法令法的一些修订,因为将改变产业交易方式。

修订后的法令,不管房屋是否已建好或分层地契已出炉,一旦签署买卖合约,就要先支付分层地契的印花费。

这意味着购屋者签约时要有更多资金,也预料将抑制产业市场内的投机活动,同时,有助降低发展商负担,避免在申请分层地契时,缺乏足够的印花税。

另外,明年1月起,100万令吉以上房屋买卖的印花税,将从3%升至4%。业者相信不少购屋者会赶在今年购买相关产业,以节省一些印花税。

莱坊董事经理沙库南苏巴马廉预计,今年二手市场将更加活跃。卖家会变得更实际,而买家都会寻找便宜货。

整体来看,商务和投资产业的成交价,料获得等于市价10至20%的折价,回酬率也会变得更实际和上扬。

不过,国内产业供应过剩的情况料持续,甚至比去年严重。因此,迈向下半年时,所有领域的交易都会放缓,包括SoVo和SoHo单位的住宅产业交易都受到压抑。

产业专家认为,早前以DIBS配套入场的房产陆续交货,且有部分已建好一段时间,若屋主无力供屋,也即将出现更多折价出售的情况。

持有力度受冲击

根据房地产拍卖网站AuctionGuru.Com.my的统计,截至去年第三季,全国被拍卖的房地产总值,比首季和次季增加了35%和12.5%。第三季被拍卖房产数量达6827项,总值27亿令吉。

网站创办人兼执行董事谢廉义之前受询时说:“预计在接下来的季度,数字还会进一步增加。”

这反映出业主持有力度,受到商品价格和整体经济环境欠佳的冲击逐步浮现。接下来的拍卖房产数量会持续增加,更多实惠又有价值的楼盘待售,拥有充裕现金的购屋者可准备趁低吸纳“笋盘”。

但谢廉义提醒,购屋者手上现金必须足够,也必须确认可争取到所需的融资。

专家相信住宅产业市场的焦点,仍是价格较易负担的房屋,价位介于50万令吉的近郊区房产,或单位面积小但靠近市中心的住宅产业会是首选。

越来越多精明的消费者在拍卖会上寻找价廉物美的房产。(档案照)

6:二手拍卖
更多笋盘供选

莱坊董事经理沙库南苏巴马廉预计,今年二手市场将更加活跃。卖家会变得更实际,而买家都会寻找便宜货。

整体来看,商务和投资产业的成交价,料获得等于市价10至20%的折价,回酬率也会变得更实际和上扬。

不过,国内产业供应过剩的情况料持续,甚至比去年严重。因此,迈向下半年时,所有领域的交易都会放缓,包括SoVo和SoHo单位的住宅产业交易都受到压抑。

产业专家认为,早前以DIBS配套入场的房产陆续交货,且有部分已建好一段时间,若屋主无力供屋,也即将出现更多折价出售的情况。

持有力度受冲击

根据房地产拍卖网站AuctionGuru.Com.my的统计,截至去年第三季,全国被拍卖的房地产总值,比首季和次季增加了35%和12.5%。第三季被拍卖房产数量达6827项,总值27亿令吉。

网站创办人兼执行董事谢廉义之前受询时说:“预计在接下来的季度,数字还会进一步增加。”

这反映出业主持有力度,受到商品价格和整体经济环境欠佳的冲击逐步浮现。接下来的拍卖房产数量会持续增加,更多实惠又有价值的楼盘待售,拥有充裕现金的购屋者可准备趁低吸纳“笋盘”。

但谢廉义提醒,购屋者手上现金必须足够,也必须确认可争取到所需的融资。

专家相信住宅产业市场的焦点,仍是价格较易负担的房屋,价位介于50万令吉的近郊区房产,或单位面积小但靠近市中心的住宅产业会是首选。

7:捷运启动
带旺沿线产业

我国第一条捷运线双溪毛糯-加影捷运路线的首阶段,已于去年12月16日开始营运。

先有12站投入运作,另外从双溪毛糯至加影全长51公里,共有31个站,预计会在今年7月全面运作。

有产业业者认为,双溪毛糯—加影捷运路线启动后,将使环绕在这条捷运路线的房产价格上涨10至30%。

怡克伟士(EKOVEST,8877, 主板建筑股)董事经理拿督斯里林景清早前指出,捷运计划为环绕该路线1公里以内的地区,带来最显著影响,因为这些地区的房产价格可升值30%。“靠近捷运站的发展计划料更抢手,因为更加便利。”

TOD产业有看头

我国过去几年积极提升公共交通设施,包括轻快铁延长线,加上捷运也将于今年内正式开通,对于产业价值的影响,相信会更显著。

此外,吉隆坡也越来越多以公交导向发展(Transit Oriented Development,简称TOD)的产业发展项目,料引起市场内一些看头。

早前,大马PropertyGuru房产网站经理谢尔顿说,该网站的房产指数显示,捷运路线周围的房产,从去年起就升值超过10%。

他以高美达白沙罗住宅为例,尽管房产市场放缓,但去年的平均交易价格,比2015年上扬7至10%,而敦依斯迈花园(TTDI)公寓价格,也比前年上扬10%。

8:优惠折扣费尽心思抢客

去年产业领域放缓,业者认为,今年市况料持平,言下之意,发展商的销售表现也将放缓。

为了改善销售表现,料继续以各种有创意的优惠配套吸引买家。

去年,国内数家大型发展商相继推介各种购屋优惠配套。一部分优惠配套还未结束,值得购屋者一探。

举例说,马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)在去年11月推出“Lock & Roll”付款机制。购屋者只需付一万令吉,就可以目前的价格“锁定”产业单位,并马上迁入居住。在签署买卖合约24个月内,购屋者只需缴付贷款利息,全额利息的付款在第25个月才开始。

勿被促销噱头吸引

此外,IJM置地(IJM Land)与安联保险合力推出“三重房贷保险计划”(Home TIPS)。在这项创新计划下,获得银行房贷的购屋者,从签署销售和购买协议起的36个月内,可免费享有解雇、意外和人寿保险的3重保障。

IOI产业(IOIPG,5249,主板产业股)也针对旗下特定项目,推出“先买后付”(Buy Now, Pay Later)优惠。“先买后付”提供购屋者长达24个月的宽限期,以还清头期款或房价与贷款的差额,让购屋者有更多时间准备所需款项。

不过,专家劝告购屋者,切记事前做好市场研究,选择信誉良好发展商,并仔细考虑和评估优惠配套,勿盲目被宣传促销噱头所吸引。

9:业主奇招装修等你租买

毫无疑问,在产业供应的情况下,最有利的就是租客。产业专家都认为,今年是租客市场,作为屋主,若要以更好价格出租本身的产业,需要多花一些心细和成本,为产业增值。

最简单的做法就是准备好家具,家具和设备齐全的单位更容易吸引租客,且租金更高。

变成会下蛋的金鹅

在竞争激烈的市场中,也可看到楼主各出奇招,为自己的房产大改装,将平凡的排屋、店屋,甚至是货仓,变成会下蛋的金鹅。这样,他们赚的不只是一次的差价,或是每年才几个百份比的租金回酬,而是永续不断的现金收入,回报可能比出租或转售更高。

《南洋商报》早前报道,将房产改装成坐月子中心和主题博物馆的业主,在6至12个月内就能赚回改装的成本。

将陪月服务系统化的Quest集团创办人施国忠指出,坐月子中心不仅是目前风险最低,也是回酬率最高的房产经营式之一。

“目前一间独立式住宅的租金约3000至4000令吉(胥视地点),但若转换成坐月子中心,每月收入可高达至少6万3000令吉不等。”

至于主题博物馆,据本报抽样调查,一座名气中等的主题博物馆,旺季每月可吸引6000至7000人参观,若以平均门票20令吉计算,每月可达12至14万令吉经济效益。扣除每月4万至5万令吉成本,回酬相当可观,这还不包括周边产品等收益。

截至去年封关,令吉兑美元共跌了4.32%。

10:令吉贬值外资捡便宜货

受到外围因素影响,包括特朗普当选美国总统、美联储升息,导致令吉兑美元持续下滑。

截至去年封关,令吉兑美元共跌了4.32%,是亚洲表现倒数第四的亚洲货币。

令吉贬值,人民叫苦连天,但另一方面,可以吸引更多外国人来马投资产业,因为以汇率来计算,购屋门槛更低。

大马第二家园开放给所有国家不分种族、宗教、性别及年龄的外国公民。这是一个长达10年的免签证,并可延期的一项计划。同时,成功申请者可携带配偶和孩子,以及一名佣人长期在我国生活。

目前,较吸引外国人的地区主要是吉隆坡、马六甲和柔佛依斯干达特区。

报道:伍咏敏

报道:伍咏敏

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