回顾2016年，国内房地产市场延续颓势，加上经济增长疲弱、令吉兑美元大跌，这个曾经扮演国家经火车头的领域，似被阴霾浓罩。

业者和投资者纷纷望而兴叹，只在场边观望。

尽管如此，2016年房市并非沉寂无声，而且也有并非只充斥着负面消息。

所谓温故知新，现在，让我们一起回顾房市过去的一年，从起起落落之间，窥探行情，评估市场未来的动向。

产业大亨逆市出击

我国正值多事之秋，跨太平洋伙伴关系协定（TPPA）可能告吹、令吉跌跌不休等负面消息接踵而来，市场情绪跌进了谷底，产业市场进而持续颓靡不振，交易量和价都齐跌。

只是，房地产发展，并非短线投资；即使是一般的房产项目，兴建期至少会耗时3年，大型的甚至需要10至20年。

因此，市场应更具前瞻性，尝试从2016年的消息中寻找行情的蛛丝马迹，再规划下一步应该怎么走。

过去一年，种种经济不确定因素内外夹攻，导致我国产业市场依旧冷飕飕。

难以获得房屋贷款、经济增长展望疲弱、家庭收入增长率低、产业价格和家庭收入水平的差异，以及其他宏观经济因素，如利率和令吉走势不稳定，导致消费者不敢贸然购买产业。

自2013年第三季起，我国房价指数开始下跌，截至2015年杪还未回扬。

2016年累计9个月，住宅交易量达15万1738单，较2015年同期的17万7108单，足足少了2万5370单。

至于办公楼产业，也因供应过剩和油气公司削减开销，大受影响。

展望2017年走势，莱坊预计，吉隆坡市中心、边缘及雪兰莪的办公楼将持续低迷。此外，企业持续重整营运，更多办公楼会空置。

尽管我国2016年产业市场依然缓和，但在下半年，偶尔会传出交易价创新高或其他新项目的消息。

所谓危机就是转机，别人收手时我趁低价出手，一些有远见和坐拥现金的产业大亨就在2016年擦掌磨拳、动作频频，以便未来市场好转时可以大展拳脚。

再者，一些发展商不坐以待毙，转向外国发展，来抚平在大马的损失。

此外，为了协助人们购买房屋，政府也建议了一些措施，但这些提议是否实际，仍具有争议。

1 KWAP购Cap Square

政府呼吁官联公司（GLC）、官联投资公司（GLIC），将在外国投资所得的盈利转而投资在国内，因此公务员退休基金（KWAP）脱售国外资产，转而投资在本地产业。

12月16日，公务员退休基金宣布，从德国联合投资房地产有限公司（Union Investment Real Estate GmbH）手中，购入吉隆坡Menara AIA Cap Square办公楼。

虽然该机构并没有披露价格，但顾问公司仲量联行称，这是大马2016年最大型的办公楼销售交易。

Menara AIA Cap Square是个A级别办公楼，楼高44层，净可出租面积达60万1796平方尺；目前主要租户包括AIA和花旗银行。

该办公楼资产是KWAP在吉隆坡拥有的第二栋建筑物；该机构在2015年3月，以10亿6500万令吉购入敦拉萨路（Jalan Tun Razak）Integra Tower。

尽管办公楼市场已现颓势，但是KWAP在2年内收购的2栋大厦，因为这两项资产都有固定的租户，相信有一定的回酬。

反观朝圣基金局（Lembaga Tabung Haji）在2014年以4亿5000万令吉购入崭新的TH Platinum大厦，至今已空置了一年多，早前更自降租金，期盼租户上门。

2 怡保花园售万丽酒店

万丽酒店（Renaissance KL Hotel），这个安邦路的重要地标之一，刚刚换了新主人。

怡保花园（IGB，1597，主板产业股）在8月以7亿6500万令吉脱售万丽酒店予Ventura国际私人有限公司，是我国历来最高金额的酒店交易。交易包括脱售万丽酒店债务、酒店资产、设备和家具等，以及酒店业务和相关活动，包括现有的租约。

据说，怡保花园在数年前已有意脱售万丽酒店，只是一直没找到适合的买家。已有20年历史的万丽酒店，共有910间客房，以客房数目计算，是吉隆坡之冠。

该酒店坐落在吉隆坡市区安邦路和苏丹依斯迈路的交接路口，附近有单轨列车站和轻块铁站，距离吉隆坡双峰塔仅300公尺之遥。许多巨星如辛康纳利、王力宏甚至美国国务卿赖斯也曾在这里下榻。

3 郭令灿入股绿盛世国际

10月27日，丰隆集团掌舵人丹斯里郭令灿的新加坡上市公司国浩置地（GuocoLand），与绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）形成策略伙伴，分别认购绿盛世国际（EWI）27%股权。

与国浩置地合作，可为绿盛世国际提供财务和土地，也有助于提升市占率。

目前，绿盛世国际在英国和澳洲拥有总值23亿8000万英镑（约129亿4000万令吉）的产业项目，在伦敦拥有3个项目；在悉尼拥有1个项目。

国浩置地业务涉足大马、新加坡、中国和越南产业市场；而绿盛世国际将在明年3月上市。

另外，绿盛世在半山芭监狱原址的武吉免登城市中心（BBCC）项目也开始启动。武吉免登城市中心大蓝图包括办公楼、住宅、酒店、商场和娱乐枢纽。现时，该项目的Lucentia公寓和The Stride办公楼已经陆续开卖。

10月13日，绿盛世、雇员公积金局、城市发展局控股（UDA）与三井不动产（亚洲）株式会社签约，共同在武吉免登城市中心发展和经营购物中心，预计在2020年杪或2021年初开张。

4 林晓春成WCT大股东

产业大亨丹斯里林晓春，以柏威年（Pavilion）商场而闻名，去年11月，收购WCT控股（WCT，9679，主板建筑股）19.67%股权后，崛起为大股东。

11月1日，WCT控股前董事经理兼大股东陈锦华及黄瑞永，通过WCT Capital私人有限公司进行场外交易，脱售19.67%股权给林晓春控制的Dominion Nexus私人有限公司。

林晓春也是马顿（MALTON，6181，主要板产业）和柏威年产托（PAVREIT，5212，主板产业信托股）的大股东。

入股后，他受委担任WCT控股的执行主席；在马顿的执行主席职位，则改为非独立非执行主席。

柏威年的成功，令林晓春这位低调大亨浮上水面；基于他在产业领域的威望和经验，令市场一致看好WCT控股的前景。

市场认为，马顿和WCT控股的建筑和产业发展业务整合，并归纳在资产较多及品牌知名度较高的WCT控股旗下。

马银行投行分析员认为，林晓春可能将WCT控股总值12亿令吉的资产，注入柏威年产托旗下，或者他控制的新产托。

大马投行分析员则相信，他会重组WCT控股，甚至注入他私人持有的项目，变成旗舰上市产业公司。

安联研究分析员指出，林晓春的商业头脑和柏威年品牌，有可能为WCT控股产业业务提供较高的议价权。

5 IOI产业77亿购地皮

2016年11月11日，在许多同业收紧银根之际，IOI产业（IOIPG，5249，主板产业股）平地一声雷，以25亿6868万6688新元（约77亿7000万令吉）历史高价，标得新加坡黄金地皮。

若以美元及每平方尺每地积比率（psf ppr）计算，这成交价刷新新加坡政府地皮销售的记录价格。

面积1万868平方米的地皮，位于新加坡中央林荫道路（Central Boulevard），邻近滨海湾（Marina Bay）地区，并连接滨海市区地铁站、莱佛士坊地铁站和计划中的珊顿道地铁站。

IOI创办人丹斯里李深静之子、也是IOI产业总执行长李耀升称，计划在上述地皮发展办公楼，并有可能建筑1座或2座大厦。

他预计，建筑工程将从2017年杪或2018年初开始，耗时4至5年；目前，打算单独发展该项目，但不排除之后联营的可能性。

IOI产业大胆投标，反映管理层对新加坡办公楼长期市场乐观。

丰隆投行分析员称，IOI产业收购该地皮，与将公司投资收入从现有的20%提升至40%的目标一致。

“以7年的发展期限来看，这项收购可能适时，因为有潜能逮住办公楼领域的回弹。”

6 发展商或允发房贷

市场极不满申请不到房屋贷款之际，城市和谐、房屋及地方政府部长丹斯里诺奥马在2016年9月宣布，允许发展商身兼放贷之职。

他说，政府会根据1951年借贷法令（第400法令），发出放贷执照（Money Lending License）予合格与资金雄厚的发展商，为无法获得银行贷款的购屋者提供房屋贷款。

发展商可为购屋者提供100%全额贷款或部分贷款，有抵押贷款利息最高12%，无抵押贷款利息最高18%。

由于我国近年来严厉打房，其中一个措施就是缩紧贷款条件，因此该消息甫出便引起各界批评。

国际评级机构惠誉（Fitch）认为，由发展商来放贷，会推高原本已处于高水平的家债风险。

该机构称，这项措施将激励不受监管的家庭贷款活动，尤其将贷款批给信用评级较差的家庭，且若不谨慎执行，最终将破坏金融体系。

“由发展商放贷予购屋者，就不属于国家银行的监管范围，也意味着不会与银行房贷有同样的监管、风险管理及批贷程序水平。”

惠誉还说，允许发展商贷款给购屋者，也与国行过去6年来，为了限制家债恶化的努力背道而驰。

比起一般平均4.5%的房贷利率，发展商的房贷利率高达12%至18%，很多家庭将面对还款困难。

大马评估机构（RAM）则认为，即使发出执照给发展商提供房屋贷款，不会让房产领域有回弹及上扬的趋势，反而会增加发展商的信用风险水平。

“为不符合银行贷款资格的购屋者提供贷款，将会增加发展商面对买家无法偿还贷款的风险，尤其是在没有抵押的情况下。”

不过，多数发展商认为，该建议不错，惟担忧执行复杂，导致成本加重、现金周转不灵。

7 家债占GDP 89%

家债增幅远超经济增长率，我国家债率已从2008年的占国内生产总值60%比重，走高至目前的89%。

安联集团在2016年9月发布的“全球财富报告”指出，我国私人家庭贷款的增速，比国内生产总值的增长要快。

根据报告，我国私人家庭贷款的增长达7.2%，超越4.6%的GDP增长，甚至超越家庭金融资产4.9%的增速。

大马的家债自2008年起大幅度上涨，从2009年的11%，一度飙升到15%。

不过，近年国行致力于降低家债水平，因此截至7月，家债增幅已减至5.9%，达1.0592兆令吉。

国际商业监测（Business Monitor International）指出，抵押贷款是马来西亚过去5年来家债高筑的主因。

不过，安联集团指出，截至2015年，大马每个家庭的负债达7285欧元（约3万3500令吉），而平均金融资产则达1万4960欧元（约6万8810令吉）。

“资产对债务比例企于2.1倍，看似处于舒适水平，意味着大部分的家庭理应有能力偿还债务。”

根据《2016/2017年经济报告书》，我国整体家庭的资产负债表依然健康，因大部分的家债，都是由资产担保贷款所组成。

8 马中合资打造大马城

中国中铁股份有限公司（CREC）在3月宣布，投资20亿美元（81.32亿令吉），在大马城（Bandar Malaysia）设立中国中铁亚太集团总部。

这是依斯干达海滨控股（Iskandar Waterfront Holdings）和中国中铁组成的财团——IWH-CREC私人有限公司，购入大马城60%股权后的首个项目。

中国中铁亚太集团总部项目占大马城首阶段工程的30%。

IWH-CREC第一轮招标是寻找发展商，接下来，还会公开招募建筑顾问、建筑公司、建筑商、供应商等。

IWH-CREC于去年12月31日，以74.1亿令吉购买大马城60％股权，成为大马城的主要发展商。

一个马来西亚发展有限公司（1MDB）持有剩余的股权。

坐落吉隆坡新街场，面积486亩的大马城，发展总值预计超过2000亿令吉，料耗时15至25年打造。

大马城计划将分三阶段进行，首阶段工程预计今年动工。

该计划的发展元素，分为公共交通导向（TOD）、跨国企业区、金融中心、国际旅游景点以及医疗与国际贸易。

大马城也是隆新高铁在大马的终站。

9 国行降息房贷还款减

为了激励国内经济，国家银行在2016年7月13日意外宣布降息，隔夜政策利率从3.25%，降至3%。这也是国行于2009年2月24日最后一次降息以来，时隔7年后首次降息。宣布降息前，国行一共升息5次。

降息意味着房贷的利息也会随之而降，进而刺激产业需求，不过许多分析员仍认为关键是放宽打房措施。

瑞银证券指出，尽管国行降息将稍微提升国内家庭的负担能力，但实际影响料温和。

“降息能够改善消费者情绪和鼓励潜在购屋者，但松绑打房措施，才能对产业领域有更大的影响。”

MIDF投资研究也认为，降息会小幅激励产业需求，因目前银行还是谨慎借贷，且大马经济研究院首季的消费信心指数仍显疲弱。

丰隆投行研究分析员也预见，国行降息对购屋者的房贷每月供款影响不大。

根据该行计算，隔夜政策利率每降低25个基点，一项总值50万令吉，长达30年的产业贷款，每月还款仅微微减少3%或每月67令吉。

分析员说，购屋能力也只微微提高3%。

“若每月偿还能力为3000令吉，每降低25个基点，就将贷款资格从58万5000令吉，提升到60万3000令吉，或等于3%增幅。”

不过，VKA财富管理有限公司特许财务规划师梁键铭认为，虽然每月还款只是小幅减少，但若贷款者维持先前付款数额，可能提早把房子从银行手中赎回，并省下一笔可观的利息。

信贷咨询与债务管理机构（AKPK）理财教育课程导师庄国辉博士说，贷款者一定要注意，随着隔夜利率降低，本身的房贷每月还款是否有调整。他说，隔夜利率降低下调后，银行跟着调降利率后，将自动通知贷款者调整每月还款。若贷款者在3至4个月内，还未获得银行通知，贷款者应主动联络银行。

10 隆新高铁带旺沿路城市

隆新高铁（HSR）计划尘埃落定，预料将带动高铁周边地区的经济发展和产业增值。

隆新高铁将设有8个站，马新的终站分别是大马城及裕廊东，其他6个站分别是布城、芙蓉、爱极乐、麻坡、峇株巴辖及依斯干达公主城。

怡克伟士（EKOVEST，8877, 主板建筑股）董事经理拿督斯里林景清相信，隆新高铁有助拉近两国之间的差距，进而吸引更多新加坡人与投资者越堤来大马置业和投资。

“马新两国产业价格差距高达700至800%、马新汇率兑换走高，加上新柔长堤、通关拥堵，相信更多人会前来大马购买产业和投资。”

另一方面，大马产业机构投资副总裁潘荣德称，隆新高铁将带动森美兰、马六甲和柔佛州的经济发展，尤其是大马宏愿谷地区。

值得注意的是，马来西亚高铁机构（MyHSR）将申请冻结国内近325公里隆新高铁路线周遭500公尺的全部土地交易，直到确定最终路线为止。

由于各个车站附近的地点也被认为是黄金地点，是许多发展商竞相抢夺的地点，而这次冻结附近地段的交易料将对相关地主和发展商带来一些影响。

马新领导人于2013年宣布这项计划，今年7月19日签署备忘录，12月13日签署双边协议。

全长350公里的隆新高铁是标准规范的双轨铁路，335公里在马来西亚，另外15公里在新加坡。

高铁服务将分为三类，即直通列车、停站列车及依斯干达公主城至新加坡穿梭列车。直通列车是从吉隆坡直通新加坡，只需费时90分钟；停站列车提供沿途停站服务，预计从吉隆坡到新加坡需耗时超过两小时；穿梭列车是往返依斯干达公主城及新加坡。

隆新高铁预计于2018年动工，2026年投入运作。

报道 ：谢梦苇