作为房地产投资者，无论何时都希望通过所拥有的产业多赚一点；但市况似乎不尽人意，出租转售都不容易。 即将引来新的一年，当大家忙着换新装的之际，不少有生意头脑的业主已纷纷为自己的房产大改装，将租来的平凡的排屋、店屋，甚至是货仓，变成谋利的金鹅。

他们赚得不只是一次的差价，或是每年才几个百份比的租金回酬，而是永续不断的现金收入，回报可能比出租或转售更高。

值得一提的是，部分业者在一年内就可赚回改装成本，有者甚至只用了半年时间。 这一期，且随我们一同探讨如何将手上的房产改装，让它成为风险最低、回酬最高的投资。

改装房产  点石为金

这个年代，如果你还以为房产只能拿来出租转售的话，那赚取的永远都只会是蝇头小利。

有商业触觉的人，会懂得如何让产房带来更多且更长久的收益。

如何做到？答案在改装。

《南洋商报》访问成功将房产改装成学生宿舍、坐月子中心和主题博物馆的业者，发现6至12个月内就能赚回改装的成本，其中，坐月子中心每月收益可高达10倍之多，而主题博物馆更可在6个月内就回本，利润绝对比转售或出租来得更吸引。

原来手上的房产还有更可观的增值和赚取更可观回报的方法，一起学习如何着手进行吧！

大多投资者，一般都是将买回来的房产出租或转卖赚钱。 但是，这未必是最大的回酬，很多人并不晓得原来这不一定是最好的的投资或选择，因为出租的回酬不一定最高，再来就算转卖后的盈利很高，却只是一次性的赚头。陈旧的货仓、平凡的排屋或店屋、空置的别墅…都可变身成精品学生宿舍、坐月子中心、主题博物馆、咖啡屋、民宿…，带来财源滚滚。 但并非很多人懂得如何善用本身的产业，也有不少企业家们有意拓展业务，却苦无理想的单位。

于是，马来西亚法律界提供法律支助服务及电子服务平台的公司律宝(LePro System Berhad)就特别举办了对话会，让屋主们了解自己的产业原来还能有更大的潜能。 这些转型的例子就计有如何把房产改装成坐月子中心（Afterbirth Care）、主题博物馆（Theme Museum），以及学生宿舍等。

律宝联合创办人王韦盛接受本报访问时说：“房产投资有很多方式，但若是能不间断地钱生钱，那么无疑是更好的办法。”

但他也提醒说，将房产改装成不同用途，赚幅的确比较大，但业主或租户，必须懂得管理，而且，除了改装的成本，也必须考量到营运资金的问题。

“许多业主只想到把产业转换成民宿或咖啡厅，然而这间中的成本却可能相当高昂。”

不过，他强调，所有老屋变装的大前提，业主必须遵守地方政府的条例，若是在槟城，更也不能影响乔治市的世遗地位。

坐月子中心篇：
回酬可达10倍

是的，如果你还把坐月子中心视为传统且回酬率低的行业，那么，此文或许将令你大为改观。

全国首个将陪月服务系统化的Quest 集团创办人施国忠指出，坐月子中心不仅是目前风险最低、回酬率最高的房产经营式之一，上海更有投资者仅开了2间坐月子中心就成功上市。

他受访时指出，坐月子中心目前相当流行的经营模式，更大方地分享了10倍收入的秘诀。

“目前一间独立式住宅的租金约3000至4000令吉（胥视地点），但若转换成坐月子中心的话，每月的收入可高达至少6万3000令吉不等。”

他进一步指出，巴生谷一带两间独立洋房合计租金约6000至8000令吉不等，若中心能提供至少10个床位的话，以9000令吉的市价来看，70%客满率为准的回酬约6万3000令吉，回酬相当可观。

“就算入驻妈妈人数不满，就7个好了，每个月的收入是相当高的。没有任何一个行业的回酬可达10倍，酒店业也赚不到。”

他说，酒店的入驻率通常会在高峰期满客，但那也只不过是局限于几天的收入；可是，坐月子妈妈们的入驻时间却长达近一个月，期间，膳食也会由中心提供。

值得一提的是，这还只是10个床位的最低标准，换言之，若床位越多那么收益就会更高。

施国忠指出，进入这个时代，很多年轻产妇都面临一种情况，即，她们的母亲都缺乏看护产妇的经验，就此，这样的趋势进一步令专业的坐月子服务变得更加吃香。

不说不知，台湾和中国也面临这样的窘境，以致当地许多年轻妈妈都不惜花钱远赴韩国坐月，而新加坡也花大手笔钱来我国招揽坐月婆，这足以证明坐月子服务的需求仍相当高的。

和传统的坐月子中心不同，现代化的坐月子中心已经发展成酒店模式。施国忠就指出，Quest 集团的坐月子中心除了有婴儿看护，和坐月婆的照料外，整个经营方式则以酒店概念运作，环境犹如酒店般舒适。另外，医生也会不定时前来巡房。

据了解，现代坐月子中心提倡高素质服务，坐月婆与产妇的对比分别是1:3，确保每位妈妈都能获得充分的照料。另外，若是单人房的话，老公们也能入驻。

增加床位提升回酬

如何确保不会亏钱晓必是很多人的疑问，对于这点施国忠有其秘诀。

他指出，由于坐月子中心的市场和品牌由其公司安排，再来由于整套系统（人手、医疗等）全都已经是现成的了，因此，基本上要确保赚取更多回酬的方式就是扩大经营模式，其中，他就建议增加床位。

“一般上，我们会建议用两个独立式住宅来经营，这样一来，床位就增加了。”

他表示，基本上坐月子中心的开销除了租金外，就是坐月婆、育婴看护，膳食等。但是，由于这些都是固定开销，所以，越多床位就能减低每一个妈妈的成本，同时也提升回酬。

据了解，目前巴生谷一带的坐月子中心收费约9000令吉，槟城则约7000至8000令吉不等。

另外，尽管市面上有一些坐月看护的收费仅5000至6000令吉不等，不过，这都是没有包括膳食费用的，一些甚至没有提供24小时服务。

坐月子中心看起来好赚，但是，什么样的地点最合适？

施国忠表示，很多人以为地点一定要在市中心，但是这不是最好的标准，反之越是远离闹市则越佳，因为这个时候产妇需要良好的环境休养。

两种经营方式

施国忠表示，目前Quest 集团经营方式有两种，即1）联营合作，以及2）连锁合作。

联营合作即是成本和盈利全都会进行对等分配，至于连锁合作则是对方得负责地点和成本等一切事宜，该公司则负责提供整套系统、市场和品牌等，而其利润则是每季度以抽巴仙为标准。

他也表示，基本上由于这行的成本不高，因此他就以一年的时间内回本了。

目前，施国忠除了在吉隆坡以房产设立坐月中心外，柔佛也正在打造中，至于北马则仍在继续物色地点。

他也欢迎有兴趣者进行洽询。

他就透露，一名伙伴就在上海开了两间，不一会儿就上市了，前景看涨可见一斑。

点评：
独立式住宅较合适

王韦盛指出，将房地产改装成坐月子中心，确实是目前可看到的趋势：“这个市场仍在发展中，再来，成本不高，加上稳定性强，因此可以是值得考虑的做法。”

他也补充，这行的回酬确实比转租来得更高，另外风险也相对较低。

“这是因为业者其实要承担的成本并不多，加上有专业的团队来料理的话，基本上不会有太多问题。”

不过，他表示，类似的中心需要独立式住宅，公寓则可能不太理想。

主题博物馆篇：
槟可打造成主题乐园州

近年来，将古迹打造成主题博物馆成了新趋势，其中单在槟城就有多达40座主题博物馆。

据《南洋商报》抽样调查，一座名气中等的主题博物馆，旺季每月可吸引6000至7000人参观，若以平均门票20令吉计算，每月可达12至14万令吉经济效益。

在槟城经营多座主题博物馆的罗皢东表示，槟城其实可以打造成主题博物馆集中州，这样一来，游客来槟城之余除了吃美食、游古迹、拍壁画外，还可以专注在主题博物馆。

“槟州可以打造成主题乐园州。”

他说，一般的主题乐园都会将不同的主题规划在一地点，然后分区经营，但是槟州可以更广大的区域落实，而游客可以逐一主题探寻。

罗皢东也点出槟州博物馆众多，难免会出现水平较低的，因此建议将所有博物馆组织起来，并以公会或联盟方式合作，除了在宣传上能集中资源，同时也能彼此确保经营水准。

主题博物馆潜能无限

在槟城经营博物馆的陈荣宗是这领域的佼佼者。他表示，尽管槟城目前已经有40座主题博物馆了，不过，由于槟州游客近年来只有增加没有减少，因此这一行仍有无限的潜能，绝对不必担心饱和的问题。

“只要博物馆之间能做资源整合，如提供一系列的配套优惠、与旅行社配合与优步合作，那么仍具有许多发展潜能。”

他粗略计算，名气普通的博物馆，一天约200至300人次，周末假日可达600至700人，若平均每天以300人计算（每张门票平均20令吉），那么一个月保守估计有18万令吉的收益。

扣除每月4万至5万令吉的成本，回酬是相当可观且吸引的，而这还不包括周边产品等收益。

“就当做每月10万收益好了，那么利润至少已经是5万令吉了。”

他也透露，本身的“暗夜博物馆”在半年内就已经回本，因此，这领域的发展值得屋主或企业家们考虑。 “只要主题有卖点，加上地点不会太偏远的话，还是可以吸引不少游客的。”

陈荣宗指出，不少老屋业主也想把自己的产业转换成博物馆，因此，他和团队也顺势为这些人提供打造博物馆的服务。

“我们会协助大家想主题，然后物色地点，以及展开设计和管理套路的设计，之后则让他们自行经营。”

询及地点的选择，他表示，由于目前槟州的景点仍在乔治市一带，因此市区依然是不错的选择。另外，拥有许多古迹建筑的怡保和马六甲也是极具发展潜能的州属。

那是否一定要是古迹建筑？

陈荣宗表示，这其实依据主题而定，譬如打造历史主题博物馆的话，选择古迹建筑自然可以在加分之余，也减低了装修成本；反之，若主题需要较现代的感觉，古迹建筑就不一定适合。

点评：
成本低回酬高

王韦盛受访时就表示，将房产改装成民宿出租，又或经营咖啡厅都不错，但这当中涉及的营运成本却可能相当高昂，他认为，主题博物馆则相对更符合经济效益。

他进一步指出，主题博物馆只需经过一次打造（设计与装修），之后就能投入运作，每月成本约几万令吉，单是门票收入却有十几万令吉，绝对有利可图。

“这其实是很好赚的一门生意，因为成本不高，但回酬却相当可观。”

询及挑战，他表示，主题博物馆很难有回头客，必须得勤力更换设计，而且必须要在第一年就达到盈余。

学生宿舍篇：
收益比酒店划算  学生宿舍收入固定

根据增长趋势计算，在我国深造的大学生预计将在2020 年达致20万 人，如何充分利用房地产资源投资学生宿舍，无疑将能从中得到最大的投资回报。

经营学生宿舍的李金豪表示，租下一栋4层楼的建筑经营学生宿舍，若每一房间约2至4名学生计算，其收益是远远比酒店更划算。

再来，一住下来就是数个月，甚至2至3年，因此收入相当固定，也不像酒店般因旅游季节而有变动。

另外，由于学生是签署合约入驻的，就算有变卦要临时退房，业者的收入仍是在保障之内。

李金豪表示，只要能与个大专学院取得合作，那么基本上在招生上是不会遇到太大的问题。

他说，除了网上打广告，最有效的方式就是直接与学院合作，而很多时候不需要业者本身进行招生。

他表示，一些学院可能担心学生在放学后发生事故需要院方负责，因此一般上都交由私人学生宿舍单位来进行安排。

换言之，学生宿舍不仅在招生上无需操心，也不必担心客源的问题。

另外，他也表示，由于学生宿舍没有涉及任何高教部法令，因此，只要符合地方政府的一般作业程序，是不会有任何问题的。

成本控制较容易

学生宿舍与酒店或民宿概念有别，李金豪提醒说，对比之下，学生宿舍在成本控制上是相当容易。

他进一步解释，由于学生宿舍在自由度上有所局限，如几点后不能外出，或厨房、冲凉房、洗衣处等有规矩要遵守，因此成本不会太大。

“这么一来，学生宿舍不会太肮脏，方便打扫。所以清洁人工上的成本很低，也不需要每天来。”

另外，由于学生宿舍的浴室、厨房或食堂，都属于公用性质，因此大大减低了业者的成本。

询及地点的选择，他表示，除了靠近学校外，若能提供越多床位越好。

“所有的成本都是一次性的，若是床位越多，我们不仅能减低成本，更能提高收入。”

不过，他表示，由于学生对古迹建筑的兴趣不大，加上建筑结构老旧的关系，因此将古迹拿来做学生宿舍并不是最好的选择。

他强调，古迹建筑或许还是能成为学生宿舍，不过，却需要做很多的防范措施，同时要将之打造成能吸引学生的风情。

点评：
平衡学生与家长要求

谈及学生宿舍，王韦盛表示，住家改装成学生宿舍的卖点在于，能平衡学生与家长之间的要求，这是校园内的宿舍无法媲美的。

“学生认为住在校内比较不自由，但是，家长却又担心孩子住在外面不安全。”

他指出，由于住家改装的学生宿舍具备“在外”，以及安全措施等设备（如电子门、监视器、闭路电视等），相对下，父母比较放心孩子入住在这样的学生宿舍内。

“也因如此，目前这样的学生宿舍市场相当大。”

不过，他提醒，由于各州地方政府条例有所不同，因此业者必须得先向各市议会或市政局查清情况后才行动。