吉打房产逆势中起飞

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吉打,半岛以北靠近泰国的州属,向来以农业活动为主,即使是首府亚罗士打,经贸活动不及很多州属,也不是房地产投资客的宠儿。

但是,正当各地房市面临寒冬之际,吉打却反而杀出一条血路,新楼盘虽不及其他地区多,但销量却一直保持稳健。

同时,根据统计,吉打房产贷款申请回拒率不到一半,跑赢许多州属。

到底,吉打这个离首都偏远的州属,有何能耐可以在逆市中保留“实力”?吉打房市未来走向又如何?一起听听业界人士的剖析。

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6大利好扶持米都

留意房产发展的人都会发现一个现象,当吉隆坡、新山和槟城等一线城市面临房屋贷款拒绝率高达70%之际,吉打的整体回拒率却只是50%。

业界甚至认为,这个在房地产投资客眼中并不显眼的农业州,房地产反而有蓄势待发的迹象,随时在明年迈向另一巅峰。

撇除炒作因素,房市行情,销量是否理想,价格会否攀升,都是市场力量决定,最后回归到供应和需求这简单原理的基础上。

吉打的房市能在逆市中绽放光芒,业界认为,这与该州本身的经济结构或基本面有很大关系;虽然长期被视为市场相对淡静,但也是这点得以让吉打房市得以在动荡中显得稳健。

房产顾问公司亨利行(Henry Butcher)不久前一份报告称,吉打房地产正渗出更大能量,或许在明年会攀上另一高峰,令市场刮目相看。

本报也访问了吉玻产业发展商公会(REHDA)和主要业界人士,一同剖析和预测吉打房市来年走势。

对业界人士吉打房市,在全国遇冷风之际令人大跌眼镜的情况,总结出六大利好。

当中,年轻子民回流,除增加了对住宅需求,不少过去旅居外地的游子,回带新颖的创业概念,推高了商用房产的需求。

这连带刺激旅游业发展,长远来说,为房地产市场奠下重要的根基。

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动荡中求稳得胜

吉打房产市场并不胜在投资价值,但正因为炒房风气并不如一线州属火热,因而令其发展更加稳健,且未来行情备受看涨。

而业界人士就分析,可以预见吉打未来5至10年,房产行情走势不仅不受外在因素影响,反而可在动荡中求稳得胜。

马明芳:吉打的土地价格与房产在未来将会继续保持稳健发展。

马明芳最看好居林

亨利行吉打董事马明芳接受本报访问时分析说,各种利好扶持,他看好吉打房市明年继续走好。

“吉打的土地价格与房产在未来将会继续保持稳健发展,继续升高。”

当中,他最看好居林:“依据目前的情况来看,吉打4区域(居林、日得拉、亚罗士打、以及双溪大年)中,数居林房产行情最为看涨。”

他指出,居林人口虽然只有22万人,但却因为靠近双溪大年以及槟城,因此人口在未来的暴增是可预期。

“加上当地有大型的国际工业区,这吸引更多的人口,未来自然会比双溪大年来得更好。”

另外,他也点出,随着槟城的房价越来越高,以及土地的饱和,居林自然将是另一可以预期的策略性地点,未来潜质相当可期。

利好1:年轻人大量回流
市场增加不少买气

马来西亚房地产发展商会发现,吉打最近明显看到更多年轻子民回流发展的迹象,令市场增加了不少买气,而这也是造就房产发展的原因之一。

该会(吉玻分会)主席拿督庄伟松说,由于全球经济走软,加上裁员风四起,不少年轻人在家人的游说下回乡发展,因而带动了商业及住宅单位的需求。

“他们回来或有自己创业的,或承接祖业的,所以商业及住宅单位的需求自然增加。”

另外,他也表示,除了家人游说外,相信不少年轻子民开始意识到,回乡发展的潜能,这都有助增加房产需求。询及是否有这方面的数据,他则表示该会目前还未进行整体收集,倒是在市面上可以明显感受到回流青年有增加的趋势。

值得一提的是,由于吉打的发展仍有很大的空间,因此回流的年轻人也把外州或国外的经商概念,如主题博物馆、咖啡厅等概念带回吉打,进一步刺激吉打的商业单位需求量。

庄伟松:吉打房地产发展稳健。

利好2:农业经济相对稳健
每年平稳增长

吉打是以农业为主要经济基础,庄伟松说,相较其他如槟城、新山和吉隆坡等州属,制造业及电子业的动荡,并没有带来太大的打击。

“吉打的经济发展多年来都相当稳定,尽管飙升幅度不会太大,但每年都属于平稳增长。”

他进一步解释:“反观其他依赖制造业、电子业等工业发展州属,因为很容易受到全球经济的影响,所以不仅年轻人会因此而决定工作去留,也影响当地的房地产发展。”

吉打每年经济增长约3至5%,向来不会大起大落,所以比较稳定。

据了解,柔佛州古来就曾在90年代经济大好时,兴建了许多的商业单位, 不料却在金融风暴后惨遭荒置。

反之,吉打亚罗士打及双溪大年则仍平稳发展。

利好3:未受外围因素左右
消费态度更稳定

庄伟松也分析,吉打主要城市,如亚罗士打或是双溪大年,房产表现不像其他大城市那样 “大起大落”,全因吉打人的消费传统与投资习惯所致。

“我们很少投资高风险的工具,像股票或外汇,多半市民投资观念保守,一般会把储蓄拿去投资房地产,这毕竟比较稳定。”

无疑,稳扎稳打的投资与消费态度,令吉打的房地产表现比其他州属来得更稳定,也不至于像其他州属那样在经济不稳定之际饱受外围因素左右,呈现大起伏的跌落。

利好4:旅游发展蓬勃
景点多旅游市场看涨

若上述3大理由让吉打的房产表现稳定,那么接下来的因素则有助刺激吉州房产,令这个渔米之乡备受看好。

根据近年来分析,因中央政府大力推动浮罗交怡生态旅游,加上不少国际赛事与旅游活动在这里举行助兴,吉打的旅游市场全面看涨。

吉州的内陆旅游景点,除了稻田美景外,多数内陆景点计有吉打苏丹博物馆、国父故居、前首相敦马哈迪故居、吉打港口古堡、布秧谷,以及种种生态旅游景点等。

旅游业的发展将带动商业单位的拓展,其中,亚罗士打就已经出现不少的主题咖啡馆。

国际机场可引入人潮

庄伟松就不否认,旅游业近年来蓬勃发展,多少带动或刺激房产业的表现。

另外,若国际机场获得批准打造,那么未来的人潮涌入更可能是目前的一倍。

据了解,2016年的吉打旅游年有望吸引500万游客人次。


利好5:教育枢纽成形
房产需学子支撑

教育和房地产,一直是相辅相成的行业,教育需要房地产提供住宿或零售空间,而房地产又需要学子来支撑。

同时,学子的亲朋戚友定期到来探访或出席学校活动,也造就了对酒店业的需求,连带会刺激周边零售业,如精品店、土产店等,又或服务业,如餐饮、按摩或水疗等。

根据产业顾问和估价公司亨利行10月份的文章指出,教育服务如稳定定房地产市场的另一强力丸。

“吉打近年有发展成教育枢纽的迹象,其中,目前至少已经有4所大专学府。” 

在吉州的大专学府计有北方大学、开放大学、亚洲医药、科学及工艺学院,以及苏丹端姑阿都哈林学院,这还不包括其他的私立学府及国际学校。

这样的发展不仅留住本地的学子,向外招生或教职员一环也将刺激房产需求,带动房地产发展。 

利好6:人口增长乐观
靠近槟城吸引定居

房地产是否活跃,要看需求,除了投资性质,基本的住用需求则有赖人口增长。

亨利行吉打董事马明芳受访时说,人口而言,日得拉与亚罗士打各约20万左右,双溪大年40万,居林人口则有22万人。

居林和双溪大年靠近槟城,而且有不少制造业,这有助吸引人口定居,进而扶持房产需求和行情。

至于供应方面,他认为,即使建筑成本的提高,吉州仍有更多项目正崛起与推出,这让需求与供应达到平衡。

需求与供应平衡

“以亚罗士打为例,这里人口约20万,目前的需求与供应尚算平衡。”

他预见,在新的工作机会冒现,更多外州学子到来深造,以及旅游业发展吸引的人流,吉州人口未来增长势头良好,同时也奠稳房地产的需求。

报道 :黎添华

报道 :黎添华

报道 :黎添华

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