澳洲房市冷热交加

Domain报告:墨尔本与悉尼房价上季度创新高。

想要购买房子的人越来越多,供应却越发越少,袋鼠国澳洲楼市再度起飞。不过,并非所有地方都是热烘烘。

例如悉尼、墨尔本两大主要城市的房价趋扬,但珀斯、布里斯本、阿德莱德、达尔文等房价则下跌。

澳洲房市气候冷热交替,分布不均称,甚至是墨尔本,东区的房价就走下坡。这两极现象是怎么回事?

有投资者指,悉尼与墨尔本的房市就要见顶,当真如此?抑或是象征着澳洲楼市热潮尚未结束?

澳洲产业平台Domain在季度房价报告中指出,悉尼和墨尔本的房价,第三季创下有史以来的新高。

数据显示,澳洲最大城市悉尼的房价中值(Median)于第三季度上涨2.7%至106万8000澳元(342万2574令吉);墨尔本的房价中值跳涨3.1%至77万3669澳元(248万195令吉)的最高点。

以全国范围来看,房屋价格中值在上季度攀走1.7%,按年上涨3.5%。

在银行上调房贷利率以抵消高资本成本后,澳洲房价在去年末停下了3年来的飙升脚步。

供应过度稀少

不过,随着想买房的人逐渐增加,供应过度稀少,楼市又再度回升。

房产研究机构CoreLogic Inc.的数据显示,截至今年9月,悉尼房价上涨了14%,而该国主要城市的房价则平均上涨了9%。

不过,澳洲全国各地的房市走势并不均匀。 

Domain就表示,矿业盛景结束而受到冲击的珀斯(Perth),其房价跌至三年多以来的最低水平。

该市的房价中值下跌2%至56万6609澳元(181万7116令吉)。

而布里斯本、阿德莱德和达尔文的房价在上个季度也回落。

布里斯本跌幅最大

布里斯本房价中值上季度跌0.9%至52万1152澳元(167万1130令吉),尤其公寓价格挫2.9%至36万7518澳元(117万8485令吉),为主要城市之中跌幅最大的一区。

这个此起彼落的局势,实在令人对澳洲房市的前景摸不着头脑。

政府促增建抑制房价飙升

眼下的高房价状况,使越来越多人年轻人和首购族担心自己被挡在房屋市场之外。 

这可能导致他们向澳洲政府施压,要求采取措施,以解决购房的负担。 

国库部长斯科特莫里森(Scott Morrison)于10月24日(周一)敦促各州政府开发和利用土地,简化规划条例,增加新房子的供应,遏制房价进一步飙升。 

摩根士丹利(Morgan Stanley)就指出,澳洲楼市热潮已经触顶,公寓市场将出现供应过剩,造成未来房地产开发项目急剧放缓。 

联邦证券首席经济学家克雷格詹姆斯(Craig James)也表明类似的观点。 

他认为,澳洲房市要看得全面,那些低房价区的走势也相当重要。 

“过去5个月,低价格房市的涨幅超过了高价格房市;而过去一年,低房地产价格增长9.8%,但高房地产价格只涨了6.2%。”

澳洲公寓供应偏向过剩,前景低迷。

降息无刺激作用

Domain集团首席经济学家安德鲁威尔森(Andrew Wilson)早前指出,布里斯本目前的公寓价格,是2012年12月以来的最低点,情况不乐观。 

“由于房价连续下跌3年,因此短期来看,我不预见会有什么改变。”

澳洲房产市场分析机构Propertyology董事经理西蒙普雷斯利(Simon Pressley)认为,降低利率刺激买房的做法,已是个“切不了菜的钝刀”。

他说,储备银行持续性的减低利率,只会让人们认为市场肯定有哪里不对劲儿。

他补充:“现在,价格介于50万澳币至100万澳币的房子,最吸引购屋者。我不敢说一定,但至少是受欢迎的。

“依旧会有人购买公寓,但大多数人都意识到供过于求的情况,所以他们暂时选择避而远之。”

昆士兰(Queensland)房地产协会发言人菲里西蒂(Felicity Moore)则认为,公寓市场的前景在中期与长期来看,还是乐观的。

“过去5年,大量公寓进入市场导致市场低迷,但别忘了与此同时,人口也在增长,并将填补这些过剩的房子。”

打房兼限制外资墨尔本多区受累

虽然墨尔本整体房市价格是上扬的,但墨尔本部分地区的房价却也呈现受挫的局面,而公寓价格也开始露出疲态。 

主要原因就是外国投资活动减少,引发该区房价下跌。 

QBE保险公司于10月初期指,在澳洲政府推行限制海外买房人购房的新政策,以及一系列新开发项目共同打压房价之后,悉尼楼市的火爆局面即将逐渐消退。

借贷条件收紧

根据Domain网的报道,过去一年,想购买澳洲房产的外国人,其借贷条件收紧,却又迫切须缴纳额外税务,所以,墨尔本东区的房价明显下降。

其中包括北博文(Balwyn North)、芒特韦弗利(Mount Waverley)、唐卡斯特(Doncaster)等地。

据Domain最新数据显示,北博文的独立式洋房中位价显著跌落,过去一年的跌幅高达9.1%;目前的中位价格为170万澳元(约545万4716令吉)。

芒特韦弗利的房价最近则呈现恢复的迹象,只是过去一年的跌幅高达5.1%。

支付过程阻碍多

墨尔本Marshall White地产公司拍卖师说:“尽管政策逼人,但由于市场竞争依旧激烈,当地的华裔仍然愿意为自己心仪的房子掏腰包。”

安德鲁威尔森表示,支付过程受到阻碍,也是促使房市活力下降的因素。

整体而言,海外房屋投资者是澳洲房市的主力。

供应大增  公寓行情亮红灯

大量新公寓进入市场,使墨尔本商业中心(CBD)、墨尔本最大华人聚集区博士山(Box Hill)、富士贵(Footscray)等地的房子中位价格也下跌。

QBE保险在最新发布的房市前景报告中指出,估计墨尔本公寓和独立式洋房的中值价格会下滑;布里斯本房子中位价料上扬6.5%,公寓则将受供应过剩影响而走落8%。

此外,悉尼房价则预料在未来三年,将维持稳定的水平,公寓价格则将下跌6.8%。

安保资本投资(AMP Capital)投资部主管兼经济学家奥利佛(Shane Oliver)于上个月初指出,在2018年左右,悉尼和墨尔本的房价或降约5%至10%。

“公寓的供应或许会大量增加,这两个地方的房市可能持续高温的状态,对投资者来说是一种风险。”

奥利佛建议投资者静待良好时机,低价购买公寓,现阶段则购买有地房屋,风险相对较小。

降息人口增加两主因悉尼墨尔本房市大起

今年9月,ACB News《澳华财经在线》报道指,澳洲储备银行于8月再降息,是2011年11月以来第12次降息,现金利率削减至1.5%,创下纪录新低。

另外,对房市影响重大的按揭利率下降至5.25%,也是60年代以来新低。因此,这两个利率下降是驱使房价上涨的因素之一。

人口增长快速,也是其一因素。当人口增加促使就业增长、失业率下降,海外或别州移民进来的人数又激增,使得房市受益。

另外,悉尼和墨尔本的房子出售速度相当惊人,许多人担心买不到房子,害怕子女没有房子可以住,进而刺激了他们的购房欲。

外国人需求驱动房市

外国人是驱动澳洲房市的关键人物,对房子的需求下降将为澳洲房市带来莫大的影响。 

澳外资委(FIRB)数据显示,在2010年至2015年间,海外居民与房屋买家的投资额,就从61亿澳元(约197亿3312万令吉)飙升10倍至608亿澳元(约1966亿8848万令吉)。 

银行加紧外国人的贷款条件、政府提高房产税、中国提升资本外流限制等,都将影响到市场。 

摩根史丹利说:“我们相信房产的繁荣时期对经济增长的贡献已过了顶峰,2017年将进入平台期,2018年将会走下坡。”

澳洲房产还会涨

澳洲国民银行(NAB)8月份对2016年全国房价预测,从涨1.5%上调至5.1%;2017年上涨0.5%。 

另外,对2016年公寓价格的预测,从早前预测的下滑1%,调至上涨3.6%;2017年则下跌1.9%。 

NAB指出,澳洲房市在今年第二季度降温;新南威尔士州(New South Wales)和维多利亚州(Victoria)成为表现最佳的州属,昆士兰随其后;西澳洲则徘徊在最低位置。

房贷提高标准、房价的负担以及施工的成本,仍会是新房屋开发的主要限制;而就业保障、获取贷款能力和房价水平,则是购买二手房子的最大障碍。

房地产研究机构SQM Research在今年9月指出,现在起,西部帕拉马塔(Parammatta)等地区房价走势值得关注。

“整体来看,悉尼城内以及郊区的房价预料都会上升,且趋势明显。”

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