地产

2017财政预算案刺激房市？

2016年11月01日
财政预算案似乎对大马产业领域起不了作用。

产业领域一向是财政预算案的重头戏之一，每年人民和涉足产业的业者都引颈长盼，希望政府会宣布对本身有利的措施。

上周五出炉的2017年财政预算案，实施于产业领域的措施，引起不少议论，口碑有好有坏。



该些新措施，是否有助于改善近来表现低迷的房市？对业者和购屋者来说是福还是祸？

众产业专家们，又将如何评价这次的预算案？

房市红利少

不少商家都认为，今年的财政预算案依然走亲民路线。

肯纳格投行分析员也说，40%最低收入群（B40）是这个财政预算案的主要受益群体。



然而，这次针对房产业所实施的举措，似乎对房市起不了显著的激励，对买家及发展商，也有着不同的成效。

不出所料，近年来大热的可负担房屋课题，仍是2017年财政预算案的焦点。

在公布预算案前夕，许多发展商恳请政府，放松首购族贷款批准、提高雇员公积金第二户头提取金额，甚至重启发展商利息承担计划（DIBS）等措施，并对此寄予厚望。

但是，财政预算案并没有采纳上述措施，一时间令许多发展商大失所望。

政府没有放松打房措施，因此，分析员都一致认为，这个预算案缺乏刺激房产领域的因素，对房市的作用不大。

此外，分析员考量了财政预算案的措施后，认为房市放缓的现象，将会持续至明年中。

马银行分析员表示：“2017年预算案并没有提供有意义的奖掖、放松打房措施，或改善负担能力的方案。”

有些分析员更认为，由于多数上市发展商旗下项目价位不同，或没有30万令吉及以下的产业，因此他们无法从预算案中受益。

政府没有调整产业盈利税（RPGT），也没有重启发展商利息承担计划，却上调100万令吉以上房产的印花税，对发展商来说，岂不是雪上加霜？

马来西亚房地产中介师协会（MIEA）前会长西华也认为，财政预算案的措施，不足以刺激产业市场。

他指出：“虽然大部分的措施都有正面影响，但都需要一定的时间才会达到效果。当务之急是解决可负担房屋对B40供应不足的问题。”

西华表示，财政预算案提议的措施不足以推动市场，但是个好的开始，因为至少有一个社会阶层受惠。

威廉氏、达哈与王（WTW）董事经理符儒仁也持同样意见：“关于可负担房屋的措施有很多，不过，对产业领域的整体影响中和。”不过，他认为政府更应该专注于解决提升人民收入的问题，让人民自食其力，而非过度“喂食”。

至于在城市地区建设约1万单位房屋来出租给人民的方案，符儒仁觉得，这是一个好的开始，为年轻人提供了购屋以外的替代市场。

降印花税惠及首购族

政府在财政预算案里，豁免30万令吉以下的房屋印花税，这有助于减少首购族的负担。

倘若你购买30万令吉以下的房屋，恭喜您省下一笔费用。

但是，对巴生谷地区的购屋者来说，30万令吉的产业可说少之又少，加上有些发展商也会主动承担印花税，因此，该措施的效果还是有待观察。

若把眼光放远，其实，购买价格高过30万令吉的产业也可受惠，因为购屋者只需为30万令吉之后的余额缴印花税。

巴生谷一带以及其它大城市的地区都是可负担房屋迫切需要的地点。

可负担屋依然不够

虽然财政预算案已尘埃落定，不少买家因措施有力遏制投机者而欢喜，但许多房产分析员却也发愁，认为该些举措，没有解决房市放缓的问题。

大马私人业务评价者和房地产顾问协会（PEPS）在文告中指出：“我们先前预计这次的预算案，将对首次购屋者重启发展商利息承担计划，限制他们购买高达40万令吉的房屋，并让他们在5年内出售房产时给予惩罚。”

对于政府将为官联公司（GLC）及一马人民房屋机构（PR1MA）提供土地，以建设3万间价值15万至30万令吉的房屋，该协会认为数目太少。

因此，该协会倡导政府与房屋发展商，携手在城市地区建设更多可负担房屋。

“尤其在巴生谷一带以及其它大城市的地区，都是可负担房屋迫切需要的地点。”

马来西亚购屋者协会（HBA）则要政府慎重看待部分举措，认为可负担房屋的措施，必须针对确切的市场。

“尤其购买一马房屋计划者，容易得到90%至100%房贷一事不全面实行，因为许多首购族还有现有的贷款义务，如此将会造成更多的负担，而违约只是迟早的事。”

新措施实施前，百万令吉以上的产业转移料会增加。

赶在印花税上调前  
购100万令吉产业

政府豁免30万令吉以下房屋的转让及房屋贷款合约的印花税，不过，却也上调了100万令吉以上的产业转移拥有权时的印花税率。

大马仲量联行（JLL）大马主管刘玉英认为，在2018年实行上述措施时，或对投资者带来负面影响，就像当初消费税对零售业带来的影响一样。

“简单来说，就是在实施有关措施以前，会有更多100万令吉以上的产业交易。”

因此，预计许多买家会在明年尽快入手，可能造成短期需求上升。

西华和符儒仁也认为，此举会导致房产交易放缓，并影响吉隆坡、槟城以及柔佛这些大城市的产业。大众投行分析员指出，当购买价格100万令吉以上的产业时，每10万令吉就会增加1000令吉的印花税。

该投行认为，上述措施会有力地遏制投机者，但同时，这项额外的成本，将影响已经脆弱的市场情绪以及已经放缓的产业市场需求。

不过，大众投行分析员相信，该成本对于认真的买家来说，应该是微不足道。

大马投行分析员则认为，高端市场交易量应该不会受到重大影响。

另外，肯纳格投行分析员也说，提高印花税也会影响商用产业，如店屋或办公室及零售空间。

影响高端发展商赚幅

马银行投行研究指出，由于大多数的发展商将法律费用和印花税纳入营销配套里，因此，增加100万令吉以上的产业印花税，对发展商的赚幅或带来些许影响。

刘玉英称，在2018年后，发展商有可能以稍低于100万令吉出售产业以避开税务。

发展商也会赶在印花税落实之前，尽量出售手上的存货。

MIDF投资研究分析员则认为，该措施只会影响高端产业发展商。

艾芬黄氏投行研究分析员也称，比起其他国家，印花税增幅不大，因此，外国投资者应该不会因此止步。

少数发展商受益

对首购族来说，豁免房屋印花税是件好事，但对发展商来说，却另当别论。

放眼望去，许多巴生谷发展商的产业价格，都从40万令吉或50万令吉起跳，因此，MIDF投资研究分析员指：“上市发展商们并没有因此而受惠，因为他们的房屋价格，不属于这个级别。”

马银行投行研究分析员认为，该措施只对可负担房屋的发展商有利，但值得注意的是，由于多数的产业价格都高过30万令吉，因此激励甚小。

在大城市如吉隆坡、槟城和柔佛，价值30万令吉以下房屋极为稀少，可说是凤毛麟角。

发展商认为，100%印花税减免应即起落实。

政商应携手发展可负担屋

大马地产发展商会（REHDA）也呼吁政府，把向官联公司及一马人民房屋机构在策略地点提供的土地计划，扩展至让私人发展商也受惠。

该商会也担忧有意购买房屋者，恐为了享有2018年才实行的100%印花税减免优惠，而宁愿等到明年才买屋，可能会影响产业市场。

因此，大马房地产发展商会建议政府即刻落实这项措施。

主席拿督斯里法迪依斯干达称：“政府应即日起让首购族享有购买不超过30万令吉房屋时的100%印花税豁免，无需等到明年1月1日起才能享有这优惠。”

大马房地产发展商会也要求政府，把可享有100%印花税减免的屋价限制，从原有的30万令吉提高到50万令吉。

法迪依斯干达表示，如今在城市地区，特别是雪兰莪、吉隆坡、槟城及柔佛，其实已很难买到30万令吉以下的房屋。

所以，他要求提高可享有100%印花税减免的屋价限制，并只为首购族提供此便利。

至于让购买一马房屋计划者，更容易获得90%至100%房贷之举措，房地产发展商会希望这措施能扩大至涵盖私人领域的房屋计划，让该商会会员在内的发展商也能纳入其中。 

法迪依斯干达指出，国内不乏潜在的房屋买家，问题在于他们申请不到银行贷款。

该商会希望政府为购买50万令吉以下房屋的首购族，提供更灵活的贷款便利。

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财经新闻

冲击百姓 短痛长利 补贴合理化势在必行

2024年04月14日
油价

报道：林迪陞

政府在去年公布最新财政预算案时，终于把一直“只闻楼梯响，不见人下来”的补贴合理化政策放上台面，惟，其中的内容和细节至今从缺。

补贴合理化的用意虽好，但这将无可避免地冲击人民的生活成本，尤其是燃油补贴若然取消，必定对通胀起到推波助澜的作用。由于一切详情仍不明朗，此项政策不免让人民有所担忧。

目前已有专家推算指出，若汽油补贴全面取消，RON95汽油可能会从每公升2.05令吉，飙升到每公升3.36令吉！

无论如何，有经济学家和分析员认为，在没有消费税（GST）的情况下，为了从根本上改善国家财政，打造光明的长期经济前景，如今改革补贴政策可说势在必行。

现行补贴制度存弊端

富人享福利弱势群体

在疫情爆发、政局动荡等各种因素影响下，大马政府用于补贴和社会援助的拨款，多年来水涨船高，2022年达到670亿令吉的历史高峰，而到了2023年，金额仍高达640亿令吉。

这相比2010年的230亿令吉，翻了近乎3倍！

若看2022年数据，670亿令吉中的550亿令吉花在了补贴上，其中最大份额或占82%补贴的项目，来自石油产品，主要是RON95汽油和柴油。

同时，本国的财政赤字在2021及2022年时，达到了史无前例的990亿令吉左右。

丰隆投行经济学家林晓薇认为，原因有3个，即GST在2018年被取消，2020至2021年的冠病疫情爆发，以及2022年能源价格激增。

“看来短期内GST不会被重启，那么，政府若要在明年达成第12大马计划（12MP）中期检讨中的赤字目标，那补贴政策改革所扮演的角色，就更加重要。”

根据第12大马计划的中期检讨结果，政府放眼在2025年时，将财政赤字减少到国内生产总值（GDP）的3%至3.5%之间。

截至2023年，大马财政赤字为GDP的5%，或914亿令吉。

不过，政府究竟会如何执行补贴合理化政策，改革的详情和细节至今依然未知。所以，目前也不容易评估相关改革对人民生活成本的冲击，以及对政府财政节省的帮助。

在林晓薇看来，虽然补贴合理化肯定会带来通胀走高的痛楚，但这是必要的，因为“授人以鱼，不如授之以渔”。

“补贴就像直接把鱼给人民，而我们认为，若通过一个更加专注的框架，本来用在补贴的拨款，可以加在发展开销，相当于赋予钓鱼的能力，可为人民带来更长远的好处。”

补贴拖慢国家发展

“在2022年，补贴及社会援助拨款，就相当于94%的政府发展开销，两者几乎相等，但前者对国家长期的发展轨迹影响很小。”

她补充，通过补贴人为降低油价，如今导致大马人均汽油消耗量和交通碳排放量，成为除汶莱以外的东盟最高。

“更何况，现有燃油补贴制度的结构不太合理，并没有起到应有的效果。高收入群体（T20）享有了35%的补贴，而低收入群体（B40）却只得到了24%的补贴。”

有研究显示，T20群体的RON95汽油消耗量，比B40群体高出64%。

林晓薇同时指出，为汽油设下比真实市场价更低的顶价，也造成不法集团走私燃油，尤其是柴油走私到国外的问题，导致补贴的浪费。

“这让汽油走私者受益，而不是人民。”

或让油价自由浮动

通过PADU派现金

对此，林晓薇预测，政府将会通过本次补贴改革，撤销所有燃油种类的顶价，让汽油价格跟随市场浮动，同时向首要数据库（PADU）认证的合格人民，派发现金援助。

“我们相信，补贴合理化政策的重点，将会专注于两个事项。首先，确保只有目标群体可以获得补贴，其次，防止补贴拨款的浪费。”

她同时表示，要做到上面两点，可以使用数种不同的方式，但其中最简单，或至少最不复杂的方式，就是让油价跟随市场浮动，同时向目标群体派发现金作为援助。

“我们估计，全部的B40群体，以及绝大部分的中等收入群体（M40），都能获得针对性现金援助。”

对于商家，林晓薇估计，政府可能会用补贴柴油管制系统2.0（SKDS 2.0）中的“车队加油卡”（Fleet Card），来确认可受惠于针对性补贴的业者。

政府用于打击柴油走私活动的SKDS 2.0，已在3月开始执行。在SKDS 2.0里，商家需要通过MySubsidi Diesel系统来申请车队加油卡，在获得官方批准后，相关加油卡才能由汽油公司发行给有关商家。

民众最关心的事，相信是补贴合理化后，此前享有补贴的物品价格，尤其是汽油，将会上涨到什么程度？

油价或涨到3.46元

对此，大家需要做好心理准备，若汽油补贴真的完全取消，油价涨幅将会相当“恐怖”。

林晓薇引用大马汽油交易商协会（PDAM）截至今年2月4日的最新预测，指没有补贴的情况下，国内的RON95汽油和柴油市场价，将分别是每公升3.36令吉和3.46令吉。

对比目前获得补贴的价格，即RON95汽油每公升2.05令吉，柴油每公升2.15令吉，PDAM预测的真实市场价，分别大涨了63.9%和60.9%！

举个例子，以耗油量较低的第2国产车（Perodua）Axia车款来算，每次将油缸打满需要约20公升RON95汽油，现在的花费是41令吉。

若是补贴完全取消，同样的20公升RON95汽油，Axia车主可能需付67.20令吉！

油价即使上涨仍是东盟最低

无论如何，这个令人乍舌的涨幅，在林晓薇眼里，却相对可以接受。

“虽然单独来看，这个油价变化很剧烈，但我们要强调的是，即使我国汽油涨价到这个程度，依然比除汶莱外的东盟国家还要便宜，而且便宜不少。”

根据她的估算，即使在涨价后，我国RON95汽油和柴油的价格，依然比除汶莱外的东盟国家平均油价，分别低43%与32%（见图1及图2）。

至于燃油补贴取消对通胀的影响，林晓薇预计，每当RON95汽油和柴油涨价10%，我国全年的通胀率将增加0.51个百分点。

今年通胀料2.6%

“我们预期今年的通胀为2.6%，其实已经考量到某种程度的燃油补贴被取消。”

不过，以上述预测来推算政府在一年内全面取消补贴的冲击，即RON95汽油和柴油双双在一年内涨价60%以上，意味着通胀届时将会大起3个百分点以上。

此外，林晓薇承认，汽油涨价将无可避免地降低民众的消费能力，尤其是在选择性消费方面，至少短期内如此。

零售贸易增长受影响

“查看疫情爆发前的数据可见，每当RON95汽油的价格显著改变，本国零售贸易的增长率就会受到显著影响。”

根据林晓薇，此前RON95汽油3次大幅降价，分别是2014年11月至2015年3月间降26%，2015年8月至2016年4月间降25%，以及2016年4月至2017年3月间降14%，分别令当时的零售贸易增长率，按年扩大4.6、3.3与3.2个百分点。

反观汽油在2015年3月至8月间涨25%，以及在2017年7月至11月间涨18%时，同期零售贸易增长率分别按年减少了11.4个百分点和6个百分点。

“也有例外情况，比如RON95汽油在2016年10月至2017年1月间显著上涨32%，但当时的零售贸易增长仍然保持。”

林晓薇指出，在长期而言，汽油价格和零售贸易表现没有多大关系，也就是说，汽油涨价对国民消费力的打击，只是短期性质。

取消补贴或年省287亿

对于完全取消汽油和柴油补贴的好处，林晓薇推算，政府每年或可节省287亿令吉，或相当于GDP的1.5%。

“理论上，若一整年的补贴全被取消，那我国今年的财政赤字，预计将会从政府目标的4.3%，降至2.8%。这意味着，政府马上就达成了2025年将赤字减少至3%到3.5%的目标。”

刺激电动车发展

无论如何，林晓薇称，部分省下的补贴拨款，仍会用于针对性补贴方面，所以政府最终节省的金额并没有那么多。

此外，林晓薇认为，取消燃油补贴可能还会带来一个利好，那就是加速本国的电动车市场发展。

“油价上涨将帮助加快大马的电动车使用率。”

她引述德勤近期发布的调查报告，指降低燃油成本，是人们购买电动车的首要理由。

“在东南亚，这就是人们购买电动车的最主要理由，有68%的受访者选择了这个理由。”

目前，电动车市场在大马仍处于初始阶段，去年全国仅售出1万200辆电动车，占本国汽车总销量的1.3%。不过，林晓薇认为，我国电动车市场正处于爆发性增长。

“在T20群体失去了燃油补贴后，也可能激励他们转而选择电动车。”

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