发展商放贷不可行/林景清

产业市场冷飕飕,凄凄惨惨戚戚,发展商门庭冷落车马稀,昔日购屋者大排长龙疯狂抢购的繁华荣景仿佛不再。

如今房市是有价无市,还是有市却苦于借贷无门?



为了协助无法取得房贷的购屋者,城市和谐、房屋及地方政府部建议发出放贷执照给发展商,为该些购屋者提供房贷服务。但发展商放贷,到底可不可行?

房产市场被阴霾笼罩,大家都在问,购屋者投资者都到那儿去了?

根据马来西亚房地产发展商会(REHDA)发布的数字,今年上半年,属下会员发售的新单位滞销高达61%,远高于去年的48%。

归根究底,银行不批房贷,成了产业滞销的最大主因。其次为需求低落、土著保留单位未释、角落或特别单位、地点欠佳等。

同时,调查也显示,在近三分之二欲借无门的购屋者中,银行不批贷款的比率竟然高达70%。



其中51%贷款不批的产业单位,售价在50万令吉以下,这说明了没有能力买的,被银行审批为供不起房贷的,也绝大部份都是中下阶层的房贷申请者。

财长呛建议不合逻辑

针对这群借贷无门的购屋者,一些财力雄厚的发展商于是破天荒地担起银行的重责大任,敢敢贷款给购屋者,一方面有助减少滞销库存压力,另一方面,也不致让购屋心切的购屋者望屋兴叹。

最近城市和谐、房屋及地方政府部长丹斯里诺奥马突发奇想,建议发出放贷执照给发展商,为购屋者提供房屋贷款服务。

诺奥马说,发展商可为购屋者提供高达100%的贷款,每年利率最低为12%,无抵押则最高达18%;利率高低均由发展商制定。无论对发展商或购屋者来说,都是双赢的局面。

乍看之下,这似乎是项好建议,但若仔细再三思量,却令人不得不置疑它的可行性。

果然,没隔多久第二财长拿督佐哈里阿都干尼就回呛,认为诺奥马的建议既不合逻辑、也不可行;即使行了也难以持久。

钱从那里来?

佐哈里说,最大的问题是,发展商放贷的钱那里来?

发展商本身开发的建案项目,涉及的发展资金数以亿计,非常庞大,尚且需要向银行融资过渡贷款,以应付各个不同阶段的工程发展开销。

发展商不是银行,不能像银行一样可以收取大众的存款,纵使政府发出放贷执照,也只限于放贷给购屋者而已。

带来信贷危机

除了非常少数、财力雄厚的大型发展商,试问那个发展商还有多余的钱放贷给购屋者呢?

更何况这不是1、2年或3、几年的短期贷款,而是动辄20、30年的长期贷款。

而今,诺奥马还建议发展商为购屋者提供100%的房屋贷款,那岂不是叫发展商资金紧张,太沉重?

随后,大马评估机构(RAM)也发言,让发展商放贷给购屋者,或许有助提振市场买气,但也极可能提高发展商本身的信贷风险。

因为这些转向发展商借贷的购屋者,也绝大多数都是不获银行批贷的次级或问题借贷者。一旦出现逾期没供(屋)的拖欠或赖账情况,都将为发展商带来信贷危机。 

辅助筹足首付

另外,大马房地产发展商会主席拿督斯里法特依斯干达则重申,发展商不会为购屋者提供100%的房屋贷款,只是辅助他们筹足首期付款,年利率约6%, 不致12至18%那么高。

目前,首购族大多只能获得75至80%的银行贷款,其余15至20%首付唯有自已另想办法。因此,建议中的发展商额外提供的借贷便利,适时弥补了首购族首付的资金不足。

且贷款条件是仅限售价50万令吉以下的房屋,并且限于首购族或原宅升级屋主。

至于利率,鉴于每间银行基准率(BR)不同,发展商可以根据个别的借贷成本再加2%,估计贷款利率约6%左右。

他还强调,发展商不是高利贷,利率过高根本不会有人借,即使是全国最大的发展商也没有能力提供100%的全额贷款。

而其实,根据今年6月公布的大马10大发展商报告显示,在过去两年,大多发展商均举债收购土地或用作流动资金。

其中,60%发展商负债比达0.7倍,债务收入比更超过一倍以上,可以说拥有足够财力为购屋者提供房贷的发展商几乎寥寥无几。

毫无赚头且需承担风险

就贷款利率而言,若以目前发展商资金周转利率6%以上,加上房屋发展项目盈利介于10至20%以上计算,要发展商以低于盈利,甚至相对公道的6或8%利率借贷给购屋者,不仅毫无赚头,而且还要担负借贷者可能违约的信贷风险。

在商言商,相信没有多少个发展商会如此冒险犯难吧?

同样地,对购屋者来说,如若还能以6或8%低利率获得发展商贷款,却也不失为资金不足的购屋者终于取得借贷一圆拥屋自住美梦的不二选择。

但若要购屋者付出比一般银行更高的10%以上的高利率,不仅使到购屋者难以负担,恐怕也将令购屋者从此陷入高利贷高负债、债台高筑的重重负债危机之中。

总之,发展商放贷,行或不行,最大关键还是在于一个“利”字;利率、利益,一个两权相益、两全其美、互惠互利的双赢方案!