武吉免登重建添魅力

武吉免登(Bukit Bintang)是吉隆坡主要的金融、商业和娱乐场所集中地;也是旅客必到之处。 

很多人将武吉免登看成是新加坡的乌节路、日本的银座和伦敦的牛津路。 



自1977年金河广场启用以来,武吉免登一路兴旺至今,这里的新楼盘身价越涨越高,数千令吉一平方尺的也有不少。 

但面对“无地可建”的局面,重建工程处处可见,武吉免登正迎来新一轮的改头换面,当这些更新颖的建筑物落成后,市容必再添新景象。 

虽说房市有放缓,但在武吉免登(Bukit Bintang)似乎丝毫看不出来,多项新的服务式公寓、甲级办公楼,以及全国注目的新捷运工程目前更是如火如荼。 

但是,如今的武吉免登,除了原本的武吉免登路(Jalan Bukit Bintang),已“扩展”至燕美路(Jalan Imbi)、苏丹依斯迈路(Jalan Sultan Ismail)和拉惹朱兰路(Jalan Raja Chulan),甚至是延伸到富都(Pudu)。 



新楼盘行情早就超越每平方尺1000令吉的价位,如今已来到3200令吉;但假如你有兴趣在昼夜都一样热闹和充满活力的武吉免登落户,并非没可能,旧楼每平方尺600令吉也就有交易。

武吉免登路正在大事发展捷运项目。

武吉免登房市持续看旺

有柏威年(Pavilion)、升禧广场(Starhill Gallery)、Fahrenheit 88、乐天购物中心(Lot 10)、金河广场、刘蝶广场(Low Yat)和时代广场(Times Square)等商场护航,令武吉免登成为旅客必到之处。 

旅客带来的消费能力,概括了酒店住宅、购物、餐饮……,造就了武吉免登的各类房地产尤其旺盛。 

Oregeon房产顾问董事经理黄玟杰形容,政府早年将武吉免登定为商业区,就奠定了这里今时今日无法取代的地位。 

之后才出现太阳大厦和Sri Emas公寓,成为旅游景点后,慢慢的出现了更多的酒店(包括廉价酒店)和服务式公寓。 

是的,武吉免登除了购物商场多,酒店也多(廉价至5星级),服务式公寓和办公楼也多,售价和租金高居不下之余,增值更是亮眼。 

黄玟杰:BBCC和TRX建好后,将进一步带旺武吉免登和推高房价。
符儒仁:武吉免登路西边末端的最后一块面积最大土地,绝对是众人的焦点。

店铺价格每年增5%——威廉氏、达哈与王私人有限公司董事经理符儒仁

谈到产业价值,威廉氏、达哈与王私人有限公司(CBRE WTW)董事经理符儒仁针对武吉免登核心区评论说,从2005年到2010年间,店铺的价格暴涨了一倍或每年平均增长15%至20%。“不过,过去5年内,涨势已渐渐放缓,每年大概增长5%或更少。” 

但房产顾问公司亨利行(Henry Butcher)指出,新推的楼盘,尤其是服务式公寓价格却仍高居不下。

例如兴建中的Dorsett Residences公寓,每平方尺价格已突破2000令吉,估计建竣后,每平方尺叫价会达到2000至2300令吉。这项目单位面积介于652至1331平方尺,预计明年完工。 

地价不会大幅暴涨

符儒仁指出,不同类型的房产,会因位置、产业状况等条件,价位不同。

他说,武吉免登核心区多以店铺为主,价位受到位置是否面向大路、产业状况、年龄等影响,但近年交易活动相对低。

至于住宅产业如公寓的价格,因非常赖于地点,所以无法反映整个区的产业价格趋势。

他还说,武吉免登核心区相对成熟,产业价格已很高,实际上交易不多。

“因此预见,产业价格虽仍继续扬势,但主要跟随通胀走势,因店铺的发展潜能有限,地价不会大幅暴涨。” 

但符儒仁说,若出现一块面积大的土地可交易,价格无疑将大涨。 

张仰荣:如果不重新规划,武吉免登若干年后难保高端区地位。

公寓尺价最高3千——资深估价师张仰荣

资深估价师张仰荣分析,武吉免登公寓尺价最低也要1000令吉以上,最高可达3000令吉。 

在他看来,位于星光大道一带的高级公寓,每平方尺要价3000令吉不足为奇。 

“而同善医院一带看来也要每平方尺2000令吉,再远一些或有问题的产业,也要1000令吉或以上。” 

不久前,柏威年旁边的一块空地创下全国最贵地皮价格,一平方尺7200令吉的纪录,目前动工中的Pavilion Suites,每平方尺定价3200令吉起,是全国最贵的公寓。

武吉免登路两排店屋纵然增幅放缓,但估计每平方尺估计叫价3000令吉。

2焦点计划推高房价

如此高的价格,可还有上涨的空间? 

黄玟杰受访时指出,当武吉免登城市中心(Bukit Bintang City Centre,简称BBCC)和大吉隆坡计划焦点计划敦拉萨国际贸易中心(TRX)建竣后,武吉免登将如虎添翼。 

“这两项计划建好后,除将进一步推高武吉免登的房价外,也为游客提供多出2个必去的游览地,届时,这里的服务式公寓市场需求更高。”

各大财团进驻武吉免登

符儒仁指出,武吉免登原本的核心范围,仅在武吉免登路上,即从西边的富都路,一路延伸到东边敦拉萨路路口。 

武吉免登路上,中间与敦伊斯迈路交接,到东边敦拉萨路出口前,还有一个路口通往拉惹朱兰路。 

他指出,以前,武吉免登路由两个巨擘所掌控,即已故丹斯里刘蝶和邵逸夫,着名的产业包括联邦酒店(Federal Hotel)、Capitol酒店和刘蝶广场,及BB广场。多年来,国内各大财团陆续进入武吉免登区,过后范围也渐渐扩大。 

符儒仁说,武吉免登的吸引力不退,发展商积极发展更大更好的商务产业,包括拆除旧建筑物重建,或寻找未开发的珍贵土地。 

“武吉免登路上的土地有限,随着发展商自然的往外移,武吉免登的范围也越画越大。” 

不过,他认为,武吉免登的范围也不能无限大,将失去意义,因此城中城公园(KLCC Park)和TRX将是分割线。

越繁华越阴暗

越繁华的地方就有越阴暗的一面,武吉免登一区可说是龙蛇混杂,有许多小巷和陈旧大楼。 

而且,店屋楼上更住着许多外劳,其中色情行业藏匿其中,但并无损这里的房价和租金升势。 

黄玟杰指出,目前,武吉免登核心区服务式公寓的租金每平方尺介于4至6令吉,在吉隆坡算是很高的价位;柏威年服务式公寓尺租更达5.50至7.50令吉之间 

“柏威年的品牌和水平足以比美吉隆坡城中城(KLCC),围绕在它周边的除了国际大酒店和名牌店外,各种设施和设备一应俱全,所以才敢索取高价。” 

至于新建的服务式公寓,他指出,尺价大概1000至1700令吉之间;楼龄10年的服务式公寓,每平方尺的平均售价是600至800令吉,支撑力不俗。 

新楼盘没减少

2003年,吉隆坡单轨火车开始营运,当时全国最大兼世界排名第四的时代广场(Berjaya Time Square)开幕后,不仅吸引更多人流,也让这个地区发展成为旅游区。 

九一一事件后,许多中东人来马旅游,市政府更刻意在惹兰苏丹依斯迈路边打造了一个小型阿拉伯公园。 

随着柏威年(Pavilion)在2007年开幕,更多外国名牌进驻这个黄金地区,而周边的房产也吸引了更多外资和富人。 

即使是房地产市放缓的消息不断,冠着武吉免登区的新楼盘并没有减少过,而且售价也没受影响。 

时代广场巍巍矗立在燕美路交界,特别抢眼。

兴建中的项目,包括Tribeca公寓,推介价每平方尺2200至2600令吉之间;而在顶楼上安置一个巨型摩天轮的M101 Degree目前叫价每平方尺1400至1500令吉。 

重建是唯一出路

张仰荣说,武吉免登路夹杂着新旧建筑物,未来唯一的出路就是重建。 

“金河广场和刘蝶广场已经陈旧;再过30年,其他建筑物也会变旧。”

他认为,如果不翻修或重新发展,将成了一个低端区,变成另一个茨厂街、金马购物中心和第一广场(Pertama Complex)。 

他说,武吉免登的旧区,夹在柏威年和武吉免登城市中心(BBCC)2个高端区之间,处境非常尴尬,长久下来恐怕还会衍生一些社会问题。 

“60至70年代的金马区或茨厂街非常热闹,是人人必到的景点,现在成了什么模样?” 

柏威年和升禧商场是武吉免登区,名牌最集中的购物天堂。

张仰荣认为,除非所有业主联成一线,或有财团进来重新发展,否则在社会发展、人类习惯和生活方式转变下,包括阿罗街也也会变成低端区。 

“我的看法是,业主们都必须慎重看待这个问题,想重新发展这一区更需趁早,最好在近5至10年内。”

最后一块旺地受注目

经历数十年的发展,武吉免登的土地已经是买少见少,大多在核心区的新楼盘都是重建计划。 

亨利行形容,武吉免登路到了“无地可发展”的情况,除了拆除旧楼重新发展,另一就是向外伸展。 

符儒仁指出,目前,武吉免登核心区内,最后一块面积最大的土地,就位于武吉免登路西边末端上。 

“该地段是莫实得集团的资产,空地对面的Royale Bintang酒店是莫实得集团所有。” 

符儒仁说:“市场都对这地段的发展很期待。但会否兴建新地标,还是会被毗邻的大型计划如TRX和BBCC等的光芒覆盖掉,尚须拭目以待。”

Tribeca 整体外形设计简洁前卫,建筑物内独特的5种元素一定能给予住户高素质的生活体验。

继续改善提升设施

当一个地区不断发展和兴旺,房地产的需求就越大,而且彷佛冠着这个旺区名堂的楼盘,身价都可略胜一筹,因而武吉免登的版图也会自然而然的扩张。许多发展商沿着武吉免登这个被誉为“金三角”中央商务区(CBD)推出一个接一个楼盘,直至富都路口(Jalan Pudu,又称富都路)、燕美路(Jalan Imbi)都“变成”了武吉免登的一部分。 

精明的发展商和房仲,将富都和燕美路收编且列入金三角版图内,顺势带起这里的房价。 

过去20年来,随着时代广场和丽兹卡尔顿酒店(Ritz Carlton)建起后,燕美路一带的面貌也起了变化。 加上这里非常靠近大吉隆坡计划下的TRX,未来发展和升值潜能的确不容小觑。 

黄玟杰认为,只要政府继续改善或提升设施,即使是武吉免登旧区,也会有很好的支撑力:“就像吉隆坡中环(KL Sentral)附近的十五碑(Brickfields),政府也只是稍微改善设施,今天的它还不是那么热闹,仍是外国人必去的景点?”

bukit bintang imbi

旧楼身价也暴涨 

在武吉免登周边的地区,例如富都和燕美路一带,即使是旧楼也身价暴涨。 

例如已经算是富都区的Season Tower公寓,每平方尺叫价已涨到600令吉以上,即使已有相当楼龄的Bougainvilla公寓,尺价也在550至700令吉之间。 

其他旧公寓如Casa Mutiara也叫价每平方尺900令吉,Sri Emas最低门槛也要500令吉。 

旧公寓价格虽不算太高,但新建的Casa Residency、D’Majestic、The Robertson和Swiss Garden Res,每平方尺价格都突破1000令吉,而且逼近1500令吉大关。 

亨利行表示,富都和燕美一带,在市场眼中不算是高级地区,所以地产价格无法和武吉免登核心区相提并论。 

Robertson的卖点是双子星大楼,较矮的部分还有小型高尔夫球场,在城市的空中增加一些绿意。

富都区房产身价不菲

富都过去是片树林,因此才有半山芭之称,由于处于市中心地带,因此在发展上受到重视。 

虽然位于富都车站的人民广场(Plaza Rakyat)搁置已久,但富都刚刚又迎来了新的激素。 

富都监狱原址将用来发展成武吉免登城市中心(简称BBCC),往后,连带富都区的房产也将身价不菲。 

BBCC是绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业股)和城市发展局控股(UDA)各持股40%,以及雇员公积金局(EPF)持20%联营的发展计划,被视为武吉免登另一次蜕变的项目。 

亨利行认为,武吉免登城市中心(BBCC)建好后,整个武吉免登区将起着结构性的变化。 

这个占地19.4英亩的综合发展项目,除了将建一座出自设计大师手笔的办公楼外,还有酒店、服务式公寓、高级公寓、花园与公园。 另外,日本三井不动产株式会社(Mitsui Fudosan)将入股50%,联手发展140万平方尺的零售广场,服务式公寓估计每平方尺叫价1330至1400令吉。 

Swiss Garden Res公寓地点适中,各种便利拈手拿来。
王克成:结合全部产业元素的武吉免登城市中心料为该区带来不同的生活体验。

提振隆市生活环境——BBCC总执行长拿督王克成

BBCC总执行长拿督王克成指出,这计划突显了政府欲提振隆市内生活环境的宏愿。 

世界各地,市中心产业是购屋者的梦寐以求,但有别于他国,大马人一般在城市上班,却居住在郊外。 

王克成认为,城内产业价格过高可能是其中原因,但同时也缺乏综合型的产业项目,无法满足新一代购屋者的需求。 

“我们希望把武吉免登城市中心发展为结合工作、居住、娱乐一身的产业。将住宿、零售、酒店等元素集一身,为新一代购屋者打造更便捷和舒适的生活环境。” 

此外,他还说:“城市发展最大的挑战就是绿色元素,然而武吉免登城市中心发展计划关注绿色元素。我们计划在其中一个购物中心的屋顶打造空中公园。” 

届时,该空中公园将成为隆市中心内最大的绿肺之一。

bbpark白天人潮不多,华灯初上后却是人们聚集把酒言欢的好去处。

回首来时路

武吉免登(Bukit Bintang)在马来语意即星星之丘,这个名称源自金河广场(Sungai Wang)和武吉免登大厦(BB Plaza)前身的中华游艺场。 

1957年独立后,夜总会、电影院、商店和露天市集开始林之,成了吉隆坡最时髦的地区。 

遗憾的是,1969年发生五一三悲剧,70年代后冒现许多新的娱乐场所,中华游艺场没落和倒闭。 

全国最著名购物商圈

1977年,当时全马最大的购物中心金河广场开张,于是武吉免登重拾昔日光辉,更成为全国最著名的购物商圈。 

1997年,升禧广场开幕,吉隆坡市政府将乐天广场(Lot 10)至升禧商场(Star Hill)的路段规划成星光大道(Bintang Walk),且在路边设置许多露天咖啡亭和酒店,行成一条连接多个购物中心的行人步道。 

从此,这里的兴旺繁华和多姿多彩更胜一筹。