居林国际机场效应发酵

居林国际机场位置鸟瞰图。

一波三折的吉打州居林国际机场随着政治局势转变,目前有快马加鞭之势。

政府已准备以每平方尺约4令吉的价格,收购土地以兴建居林国际机场,总额约需17亿令吉。 

消息一经传出,马上令西塘区附近土地价格水涨船高;更重要的是,周边经济和房地产未来的发展更是无可限量,适逢市场低迷之时,这强心剂来得正是时候。

原本属于甘榜的西塘区,房地产向来不大活跃,但因为居林国际机场将在此落户而受到激励。

目前,西塘区大路旁面积较小、10亩以下的土地,成交价已从去年的每平方尺10多令吉,涨至每平方尺20令吉。

西塘区靠近建议兴建的居林国际机场,吉打州首座高档购物商场Atria将在明年动工,经济活动又增添了一激素。

另外,享誉杏坛的新民B校可能搬迁到附近的公主城,可以预见,这里未来将变身为繁荣兴盛的社区。

居林国际机场的总面积为40至60平方公里。

周边地库待发展

马来西亚房地产发展商会吉玻分会主席拿督庄伟松表示,即使没有建议兴建国际机场之前,房价逐年攀升是自然的事。

他说,目前,房价平均每年增长5%至6%,国际机场计划一旦落实,当然会有更大的激励作用。

庄伟松认为房屋市场明年会开始好转。

高档商场Atria将动工

侨丰产业(OSKPROP,6661,主板产业组)明年初,将动工兴建吉打州首座高档购物商场Atria Sungai Petani,预计于2019年竣工;该公司发展的公主城(Bandar Puteri Jaya)也是市场焦点。

业界认为,双溪大年其他主要的房产发展商,也将从居林国际机场计划中受惠,如百乐园产业(北方)私人有限公司、伊美可集团(EMICO,9091,主板消费品组)、Plenitude高原私人有限公司、日新集团及振兴集团等。

环顾居林新机场四周,尚有未发展地库的发展商还真不少,例如庆隆发展(KELADI,6769)及辟捷控股(PJDEV,1945)都有未发展的地库。

另外,东盈还有600多亩可发展地库,马化置地除了正在发展的426亩,也还有260亩地库待发展;至于距离比较远,由优宾机构(EUPE,6815,主板产业组)发展的和睦园(Astana Park Homes),总面积85亩,共有1152间各类房屋,目前已售出40%左右。

陈国宝:国际机场计划落实,估计附近的产业价格上涨30%。

侨丰产业广建房屋产业放眼增值30%

侨丰产业双溪大年分行经理陈国宝受访时表示,Atria商场楼高2层半,建筑面积约共100万平方尺。

“我们将引进国内外的名牌商家,也会有电影院及快餐店等,为附近的居民提供高素质的生活格调。”

侨丰产业不仅协助政府实现“居者有其屋”的目标,也协助政府在一马房屋计划兴建1395间人民可负担房屋。

一马房屋机构之前以5600万令吉,向侨丰产业控股买下了1395间屋地,总面积为108亩 ,可销售的面积则为56亩,成交价平均每平方尺12令吉,分别兴建1208单位的双层排屋及187单位的单层排屋。 

侨丰产业深耕双溪大年已久,自1999年发展公主城以来,已完成1万间各类房屋。

陈国宝指出,即将兴建的居林国际机场,距离公主城(Bandar Puteri Jaya)不到15分钟车程,一旦落实,估计该区的产业价格将会增值20至30%!

吉打州首座高档购物商场Atria 将矗立在西塘区。左起为曾莉丝及陈国宝。

公主城人口十年翻倍

陈国宝指出,目前公主城已有近5万人口,更有医院、警局、超市、回教堂、中小学及商业店屋等完善的基本设施,因此,引进高档购物商场Atria恰逢其时。 

公主城总面积2581亩,目前已发展1300亩,未来10年预计还会兴建上万间房屋,使城镇的人口达到10万左右。这里最早一期的双层半独立洋楼,当时售价12万至13万令吉,今天已增值至33万至35万令吉了。

享誉杏坛的新民B校可能也将迁到公主城。

屋价没跌只是卖得慢

庄伟松指出,吉打州房地产市场去年底至今年初都很差,新发展项目少,但随着国际机场的课题重现,预计明年市场就会开始复苏。

虽然如此,但据庄伟松观察,25万令吉以下的可负担房屋的销售量还是不错。

“基本上屋价并没有下跌,只是卖得比较慢而已。”

国阵政府承诺在2013至2018年期间,在吉打州兴建4万单位可负担房屋。

庄伟松说,目前虽已完成2万多单位,但对人口不断增长的吉打州来说仍然是僧多粥少,也使得房价在供需定律下,保持坚挺不坠。

庄伟松表示,房地产及土地是有限的产品,只有越卖越贵,没有越卖越便宜的道理。

亚罗士打寸土尺金

居林以前每平方尺才几十仙的地段,现在已经涨至每平方尺10多令吉;亚罗士打则每平方尺30至50令吉;至于双溪大年,郊区地点比较好的地方,每平方尺也要20令吉左右。 

“这是因为亚罗士打的马来保留地占多数,公开买卖的永久地契土地少得可怜,才造成水涨船高,寸土尺金。” 

他指出,幸好前任州务大臣拿督斯里慕克力在下台前修订房屋政策,让凡在马来保留地兴建100单位以下,或在永久地契兴建50单位以下的小型房屋计划,一律获得豁免强制兴建40%廉价屋或可负担房屋;而屋业计划土地发展费也从20%调降至10%。

市场停滞冲击中小企

庄伟松指出,吉打州的中小型发展商占了60至70%,如果市场停滞不前,对中小型发展商会构成巨大冲击。

“当市场停滞,即使屋价没下滑,购屋者也会暂时观望,导致中小型发展商的持有成本提高。”

Louvre Residence 单层半独立式洋房售价36万5400令吉起。

Louvre Residence绿意盎然

侨丰产业目前尚在兴建266单位的可负担房屋、220间中价房屋及47间售价80万令吉左右可负担的别墅,土地面积为60尺乘90尺,宽大舒适。 

陈国宝指出,在西塘区兴建国际机场的消息传开后,不少投资者把目光聚焦在侨丰的产业。

“国际机场对该公司来说是利好消息,要投资购屋的人行动要快了,我们兴建中各类住宅单位都所剩无几了。”

强调绿意盎然、质感生活的Louvre Residence还有一些单层半独立洋房,土地面积40尺乘80尺,价格只是从36万5400令吉起;而有5间卧室的双层半独立洋房,价格也只是从48万9000令吉起。

至于Roselille 的双层半独立洋房,价格则从56万1800令吉起。 

Louvre II 双层半独立洋房售价48万9000令吉起。

海陆空交通改善中企入驻加速发展

配合兴建国际机场,吉打州政府也计划推动几个主要的发展计划。

包括修建连接居林新城市到双溪大年的高速公路(Sungai Petani-Inner Kedah Expressway),并在吉打港口兴建内陆机场及双线火车的吉打综合运输中心。

上个月,中国广核集团也收购了位于瓜拉吉底的Edra太阳能发电厂,并计划注资100亿令吉,拓展本地及海外业务。 

去年7月,中国天津致远投资也注资18亿令吉认购柏华嘉控股的特别发股和附加股,拯救后者的重组计划,包括放眼今年6月重启甘马挽厂房生产线,生产高端不锈钢。

这是随着中国政府大力推动国内企业到海外投资,在“走出去”的国家策略下,大马成为中资进驻的其中一个目标。

吉打州政府也与青岛鲁海丰集团合作设立东南亚最大金枪鱼综合港口,总投资额达40亿令吉。

大道与机场相辅相成催化吉南工商业

连接居林新城和双溪大年的高速公路,和建议中的机场可说是相辅相成。

更重要的是,业界人士都认为,这两个计划将催化吉南,尤其是居林高科技园的工业及经济发展,使到居林的货运更畅通,也迎合槟城、北霹雳甚至泰南的工业需求。

部分业者指出,由于槟城国际机场吞吐量饱和,北马的制造厂商被逼必须把货物运载到吉隆玻国际机场,以出口到国外,说明发展的大趋势需要另一个国际机场。

可节省运输费

北马贸易运输有限公司经理王孙基表示,如果国际机场真的建在居林,对吉打州的厂商比较有利:“交通运输费高涨,运输距离越近,就愈能降低成本。”

比如该公司的货柜,运到槟城每吨只需20令吉左右,但若运到吉隆坡就需要每公吨50多令吉,每一趟30吨的货,差别就高达50%以上。

国际运输公司Sankyu经理里川也指出,距离是运费的关键,靠近国际机场的厂商,肯定可省下一笔费用。

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