高卖低买，向来是商业社会的常态和买卖双方所追求的，在房地产交易的情况也一样。 

虽说是自由市场，只要买卖双方对等价交易满意就行了，但任何东西总有一个合理价。 

那么，这个所谓的合理价由谁来定？怎么定？找出了合理价之后，这个价码还会影响那些交易中的元素？ 

本期，我们特别访问专业估值师，带大家深入了解这项潜藏在交易背后的艰钜但却举足轻重的工作。 

二手产业交易估值师不能少

想像一下，如果一项物业交易，事先没有获得估值师的估值，这项物业价格由谁来定价，这项交易算是公平吗？ 

没经估值师评估的物业，在贷款或买卖双方出价相差很远的的可能性很高。 

每宗房地产交易，从买卖到银行贷款，都少不了涉及估值的工作，只是大部份人，不管是买家或卖家，向来很少关注这些不在表面或前线从业员的工作。 

在任何交易中，卖的人希望卖到最高的价格，以便赚更多；而买的人却希望价格越低越好，那么成本就更低。这种常态很容易导致谈判破裂，为使双方都能公平交易，银行通常都会委任信誉良好的估值师，为房地产估值。 

大多数人认为，估值师所做的估价，会比较保守，说得白一点，就是比市价和要价低，继而造成估价和市价和索价上的差异，更甚的是，影响银行放贷额和条件。 

地点是最大关键

Oregeon房产顾问私人有限公司董事经理黄玟杰受访时说，事实上，估值师评估的价值“并不保守”。

“估值不会根据买卖双方的要求，或是以预设价格而做为基础，而是根据几个影响市价的主要因素。”该公司董事郭仁义指出，最大关键是地点，那就是为何发展商和房产投资课程，总是不断的强调“地点、地点、地点”。

“房产的地点非常重要，地点好，估值自然高，相反的，估价就低。” 

在估值师眼中，一项房产的估值和所谓的“市价”在定义上有落差。

黄玟杰说，买卖双方在资产完成估值后，在公平洽商、慎重和自愿而达至共识的成交价，但估值工作是却是根据当下最新环境或情况而进行的评价。

郭仁义解释说：“我们（估值师）根据当下最新的环境或情况来评估价格，以确保买家不会盲目听从其他所说或转述，最后以更高的价格买下有关房产。” 

房子面向也影响估值

郭仁义分享说，其他影响估值的因素包括房子面向。

“例如屋前或附近是否有电房、垃圾房、坟场等。 这类房价一般会比同区同类型的房产估值低。”

又例如位于角头的排屋，因为房子的一边少了邻居、多了一分安静，即使面积和其他房子一样，估值师也都会给予更高的估值。 

又例如公寓，楼层越高越贵，因为能看到好风景。相反的，如果是没有电梯设备的低价或中价公寓，楼层价钱越低越高。

其他因素包括市场情绪、房屋状况、围篱与保安社区（gated and guarded）、是永久或有期地契等。

从估值中寻合理成交价

一般情况下，卖家的索价都会比市价高，而估值师的估值有时会比市场还低。

这时，能否成交关键在于买卖双方如何谈判，在索价和估值师的估值中，寻找一个令到双方满意的合理成交价格。 

15％差异难免

例如一间公寓，业主索价60万令吉，而之前该区同类型单位的成交价是50万令吉，那么买卖两家就会谈判，站在估值师的角度上，看来55万令吉是合理价格，如果以这个价钱完成交易，理应皆大欢喜。 

针对市价和估值的差距，黄玟杰坦言，价格出现10％至15％的差异，有时是难免的。他说，有些业主会在产业完成估价后，刻意抬高喊价10％至15%，买家也可能因此而打退堂鼓。 

既然如此，是否说，在二手市场购买房产，可直接向卖家压价10％至15%？

黄玟杰回应说，的确许多买家都会这么做，但卖或不卖，最后还是业主决定是否接受。 

估价高应视个人能力取舍

当银行收紧贷款条例时，很多买家声称因为银行估价估守，与原业主的要价相距太远导致交易告吹。 

如果房子的估价出现差价很大，这也等于说，买家必须补贴更多现金才能买到，估值师会又会如何看待这种情形？黄玟杰认为，这要看个人能力，买家是否真的需要这幢房子？ 

他说，如果非常喜欢这幢房子的买家，一般上不会介意多付一点钱，反之，不妨先计算一下自己的借贷以及摊还能力，然后才做决定。 

“就我个人而言，就不会将所有财富都投进一幢房子里，别忘了，还有印花税、律师费未付，如果装修房子，又是一笔开销，因此这种做法太不明智。”

有责任保护借贷机构

翻查各区的房地产成交数据记录，大家都会发现，成交价似乎都是只升不跌，原因何在？ 

又有闻说，买卖双方为了撑住该区的房价，买卖合约都会标上更高的成交价，箇中是否涉及欺诈？ 

谈到这个问题，黄玟杰反问：“什么是市价？市价不就是卖家或仲介的要价吗？事实上，这个价钱是无法真正反映出一项产业或地段的价值的！”他表示不排除，有些人通过技巧或策略的运用来取得更高贷款，但估值师本身在评估上绝对公正、公平。 

“事实上，估值师除了对市场价值提供意见外，也必须保护借贷机构，减低他们面对的风险。” 

估值师估价师职务有别

许多人都对估值师这一行业了解不多，黄玟杰指出，可以评估一项资产价值的，有估值师（Valuer）和估价师（Appraisers；也称为鉴定师）两种。 

以前并没有估值师课程，而市面上只有估价师。

“后来政府规定，每宗产业交易需由估值师进行估值，于是催生了大马估值师、估价师及地产代理局（简称BOVAEA）。”

BOVAEA在1981年成立后，当局将具有学术资格的估值师纳入，而估价师则在大马估值师、估价师及地产代理法令下注册。那么，估值师和估价师的分别在那里？ 

黄玟杰说，两者同样受到BOVAEA监管，差别在于，估值师为房产估值，方便银行监定所提供的贷款；估价师则可在产业或财产分配上提供法律意见。

很多律师早年都有考获估价师执照，所以具备律师与估价师“双重身分”与资格，专为一些在产业分配上需要法律和专业意见咨询的家庭，解决纠纷。 

“估值师也可以是物业测量师（Property Surveyor）、物业顾问和物业经理，除了是客户在物业上的顾问，也可以是物业估值和管理人。”

1537产业估值公司

很少人会在脱售二手房产时，找专业估值师来评估，绝大多数人是直接找银行或金融机构，以要借贷为由索取估值行情。

事实上，国内提供估值服务的公司并不少，根据BOVAEA官网，包括分行在内，我国共有1537间提供产业估值服务的公司。 

只要浏览www.lppeh.gov.my，便能轻松查询这些公司背景。  

至于聘用估值师的收费，黄玟杰指出，在我国，为房产估值的收费都受到监管，估值师不能随意开价。

他表示，根据规定，每项估值最低收费是400令吉（不含税）。 

机器油棕园也需估值

估值师除了为土地、工厂、物业进行估值外，也对机器、油棕园进行估值。 

黄玟杰指出，在为某个物业进行估值前，银行一般上会优先考虑信誉良好、估值师经验丰富的估值公司。

“这种默契是要通过无数次或多年合作，才能建立起来的。”市面上的“大行”不少，大部分都是银行的物业估值顾问。 

按照黄玟杰估计，一间成功的估值公司，至少需要成为5间银行或信贷公司的物业估值顾问，全国至少需8间分行，才能提供全面的服务。 

“一项产业的估值，需时2至3周，假设得到更多信贷公司、银行、发展商或私人的委托，自然必须开设更多分行，否则，服务范围将受限制。

需立足5年以上

Oregeon房产顾问的总部设在吉隆坡，在槟城、森美兰、柔佛都有分行。 

“能在这一行内生存超过20或30年的估值公司，一般都是大行，他们不只声誉良好，而且和银行关系好，委托也多，房地产估值则占了业务中最大比重。” 

他说，在这行业立足5年或以上，竞争力才比较强；很多小行都在依靠房地产经纪做成的交易继续生存。

估值物业出错恐遭停牌

估值是一门很专业、很谨慎的工作，但靠人的工作依然可能百密一疏，黄玟杰指出，最常见的失误就是估值错物业。

“这样的失误，足以让估值公司被停牌，甚至被起诉。”他指出，一旦发生失误，估值公司必须进行内部调查，然后接受BOVAEA听证，至于停牌多久，也由BOVAEA决定。

如果犯错的是大行的分行，若事态严重，涉及的分行可能会无限期停牌。 

投保专业责任保险

也因为有被起诉的风险，估值公司都会投保专业责任保险（Professional Idemnity Insurance），但妙的是，保险公司一般都只保信誉好、资深和零出错的估值公司，其他的需要“一再斟酌”。

以Oregeon房产顾问为例，该公司每年受保500万令吉，与声誉良好的大行一样，在业界内算是“高保”。 

如果一间公司每个月至少处理80项委托，全部估值都在100万令吉或以上，意即处理的总值达到8000万令吉或以上，因此仅仅购买500万令吉的保险不算什么。 

“保险公司最喜欢我们这样的客户，零出错，所以年年都要求我们更新保险。”

针对保费方面，黄玟杰表示，和车险的无索偿折扣（NCB）概念一样；如果从未索偿，保费会逐年享有折扣，不然保费将根据市值而定。

每年仅40人获认证见习

也因为攻读估值的学子少，加上一些毕业后转行，估值业严格来说是人才短缺。

几乎每家估值公司都会吸纳见习生，但人数不多。

黄玟杰指出，每年毕业、能够拿到BOVAEA认证的见习生，也只有区区30至40人。 

“很多人不知道，在大学中可修读“估值师”这一门科系，即使知道，也不清楚估值师将来的出路。”

因此，很多人都会选择成为产业代理（REA）或产业经纪（REN），因为这一行业没有年纪限制，而且收入更高。

在黄玟杰看来，估值师前途无量，而且出路很广。

“事实上，估值师出路不少，如果不在估值公司上班，也能在国家银行、信贷公司、基金、产托（REIT）、发展商、银行信贷、项目管理这些机构内任职。 ”

少人读估值课程

目前，提供估值课程的大专学府不少，但报读的学生并不踊跃。

马大、拉曼大学、玛拉工艺大学（UiTM）、大马工艺大学（UTM）、大马敦胡申翁大学（UTHM）、国立大学（UKM）和伦敦帝国学院（Imperial College）都有估值课程。

根据非正式统计，报读这个科系的学生，每年不到700人，平均每间大学只有100人报读。 

毕业后还要当2年见习生（Probationary Valuer，也称PV），在有关领域累积2年的实习与培训，然后通过BOVAEA的专业能力测试（Test of Professional Competence；简称TPC），才能成为合格的估值师。 

中小行难与大行竞争

大行内人才济济，除了有资深估值师坐镇，且大多都和银行关系良好，中小行想和他们“分庭抗礼”，确实不易。 

拥有发展商经验的黄玟杰，尤其了解估值师的重要：“大行无时无刻都在招揽人才，除了扩大阵容，也确保不会出现青黄不接或断层。”

因此中小行想要挖角和招贤，一般只能等到大行领导层有更动时趁机出手。

黄玟杰认为，BOVAEA应和政府配合，在各源流学校推广，让学生对估值师有更深一层的了解。 

“我觉得，BOVAEA除了监管这个行业和监考认证，也应该在推广和教育上扶持这个行业，只要学生了解估值师的重要，日后将多了一个选择或出路。”