财富管理有一句名言：“你不理财，财不理你”；很多人会定时检视自己的投资组合，股票、基金、保险，甚至是每年报税时都确保所有减免项目都有填报，以节省一点税。

绝大多数背负房贷的人，都有一种想法，就是有多余的钱时多缴房贷，以便节省利息；这其实算是房贷管理的一种，但不是很多人会认真且深入的去了解，如何从中极大化利益。

房贷要如何缴、几时缴、缴多少，才能节省更多利息和缩短供期？这是一门不简单的学问。

我们专访了房贷管理专家张光明，为大家指定迷津，看看如何能通过房贷管理（Mortgage Management），提前还清房贷，甚至省下数以十万令吉计的利息。

人生短短数十年，很多人大半辈子都在摊还房屋贷款，20年、30年，甚至更长。

关于房贷，绝大多数人都知道，依据借贷的期限和只付每月基本供款，到最终房子供完时，自己付出的代价大概是当初购房时的双倍。

投资客会尽量借最长的期限，减少付出的“成本，以便待房产增值后转售时，可以多赚一点。

但是，只要懂得管理，事实上，通过简单的方式，还款期不但可以缩短，甚至可以省下大笔利息开销。

有房产的人，谁不是借钱买的，而房贷大概就是我们一生中关系最长久的贷款了。

20年，甚至30年的房贷供款期间，首5至10年，你每月付的供款只在还母金的很小部分，供了10年以上，才渐渐看到欠银行的母金慢慢在下降。

KM房贷管理有限公司（KM Mortgage Advisory Sdn Bhd）董事经理张光明接受本报专访时指出，提前摊还贷款要起到省息作用，必须懂得房贷管理（Mortgage Management）。 

更专业的房产投资者会利用房产整合方案（Property Consolidation Solution；简称PCS），通过再融资和翻倍投资等方式，创造更大价值和利益。

须了解银行征息运作

“这两个方案，最重要的是，投资者必须先了解银行征收利息的运作。” 

许多有贷款的业主以为，只要按月清还房贷且在指定期限内供完房贷就好。

但张光明指出，国内的房贷利息也因为之前银行业调整利率基础而产生变化；以前采用的基贷率（Base Lending Rate，简称BLR），已经用基准率（Base Rate，简称BR）取代，而当中潜在的波动更大。

“贷款人以为供完房贷的同时，仍然收到银行寄来贷款结单显示尚欠余额，这种事情近年来频频发生。”

即使银行只是起息0.5%，贷款人可能就是多还几年房贷，他指出，无限期摊还房贷的威胁一直都在，如果处理得不好，问题甚至可能延伸到房子转名给下一代之后。

谨慎还贷免破产

“根据我多年经验，房贷供不完，是利息作怪。谨慎的管理房贷，将能让你避免破产或被判入穷籍。”

简单来说，他建议，在 15或10年内供完长达30年的房贷：“除了可减付利息，也可在不受基准率或基贷率影响下，尽快地供完房贷。”

张光明自创3方案先评估还贷能力

20年前在Pesaka Capital公司出任市场主管的张光明，受访时忆述1998年亚洲金融风暴，他和家人的生活因为房贷而狼狈万分。

 “后来我仔细研究银行征收利息的运作，并在这段期间内获得来自不同领域的成功人士指点，才创出3个今天能够帮客户省息的方案。” 

也因为曾经身受其害，张光明开班授课，希望帮助更多人，包括房仲和首购族，希望他们都对房贷系统有深一层的了解。

KM房贷管理擅长于基贷率和基准率管理，为客户提供咨询服务或管理服务；而张光明四处开讲之后，更多人认识张光明（Kevin Cheong）。

该公司如今有多名专业的咨询顾问，且客户已超过6000人。

张光明指出，咨询顾问会先评估个人贷款偿还能力和利息状况，再制定合理的还贷计划，协助屋主克服浮动利率带来的挑战。

对他来说，无论是房贷管理或PCS，都是“人生事业”，毕竟和客户签约后，未来的10至15年内，该公司必须无时无刻监督银行利息的运作（包括增减），以免客户因为利率波动面临损失。 

签约须了解文件内容

签署贷款合约前，张光明提醒贷款人，必须了解个人所签文件，还贷系统和检阅贷款的每项数目与注明事项，特别是基准率。

3圆环“环环相扣”

“一个忽略，贷款人可能须为此偿还更高的利息和履行更长的还款期限。信贷破产会让你将来无法再获银行融资或贷款，直到还清所有债务为止。”

房贷的运作是由利息、供期和数额3个齿轮组成3个圆环，而且“环环相扣”，利息就是其中一个大环，只要出现变化，都会导致供期延长和要偿还的款额增加。 

举例说，A向银行贷款50万令吉，30年供期，年率4.85%，每月供款约2600令吉，30年后摊还的总利息达45万令吉。 

在KM方程式下，虽然年率是银行制定的，不过张光明建议15年供期，如果A可以担负2600令吉另加25%（即650令吉）、每月还3250令吉的供款， 那么在未来15年内，就能省去22万5000令吉利息。 

张光明指出，只有事先了解还款方式，才能在还贷期限不受基准率影响和事先设定的期限内完成供期，并根据相应的利率掌控，进而达到减息的作用。

“简单的说，KM方程式的奥妙是根据所签署的借贷合约和还款系统，再融合KM方程式重新拟定每月的供款。”

采高级金融数学计算KM方程式符合法律

张光明指出，KM方程式是通过高级金融数学计算出来，符合法律规定。

“这个方程式可为贷款人以‘复利’的还款方式，缩减贷款所需承担的利息30%至75%不等。”

他说，这方程式也有助将浮动利率而衍生的弊害，当中包括更高的还款利息和供期延长等，控制在贷款人的计划中。 

根据他介绍，房贷管理中有3个方程式分别是KM30、KM50和KM75，分别可为客户在房贷上节省多达30、50和75%利息，并且缩短供期。

 “一般上，我的工作是帮助贷款人在10至15年完成供期，助他们在能力范围内或更短时间内，累计更多财富而拒做房奴。”

 KM方程式操作案例基贷率升1%利息增26万

A在2009年贷款50万令吉，基贷率5.55%，供期30年，每月供款是2300令吉。

后来基贷率升到6.5%，摊还了65期后，供款期数由原来的295期延长到459期，多出了164期，更要命的是，利息更增加了26万1202令吉。

假如当初考虑到基贷率上升后或带来的风险，以及为了更快供完房贷，A从一开始就每月多还50%的供款，即3450令吉（2300+1150），摊还了65期后升息时，还要还的供款期数会变成151期（因为基贷率上升后而增加了24期）而且利息也并未因多付还款而减少。

在基贷率从5.55%升到6.85%的65期供款期间，KM方程式提供的供额由3000令吉增加到3300令吉，同样是在可负担的范围内，如此一来，往后无论基准率扬升与否，余下的116期供款都不会被延长。 

参考以下图表，将能让你对KM方程式有深一层了解。

不鼓励提前还完房贷“死钱”活用回酬更快

买屋能抗通胀，房子会升值，可是房子升值与否，和你提前还清房贷没有关系，倒不如将手上多余的钱拿去投资，也许回酬更快、更大。 

贷款越多，供期也更长，付给银行的利息就越多；例如房价30万令吉，供完房贷后总额超过60万令吉。

张光明同意这个说法：“假如只是想节省利息，只好贷款越少或支付更高的首期。” 

但在张光明眼中，最重要的是将“死钱”变成“活钱”，也就是将固定资产改为流动资产，只有让钱流动起来，才能钱生钱。

“相反的，提前还完房贷，也就是将流动资产改成固定资产，这种理财方案不受鼓励。”

确保投资效益大于贷款开销

他指出，提前还清房贷看来是好事，但理财专家都不鼓励这么做，他们认为这是不可取的方案。

“也许你打算将手上的10万令吉用来偿还房贷，与其这样，为什么不考虑将这笔钱去做其他投资，去博取更高的回酬？” 

他说，借钱的目的是用钱的杠杆作用，来放大自己的资本能力，从中赚取更多的利润。

“借贷是有成本的，因此必须在借贷前将账算好，确保投资的效益要大于贷款的开销，否则就是不良贷款。”

房产多须整合

很多人并不熟悉房贷管理，而更多人对整合方案感到陌生，即使听过也了解不多。

张光明介绍说，这种方案适合那些手上有多栋需付贷款房产的业主，KM房贷管理的专业顾问，一般会为这些业主重组，一般需时3至6个月。

“通过PCS，除了确保客户能在10至15年内还完房贷外，也会在这段期间向客户建议，应该买进能增值的产业，或出售一些目前市场有价但租金不理想，无法取得更高回酬的产业等等。” 

“对于厂房、别墅、双排和公寓，我们将之称为红豆、绿豆、黑豆和黄豆，一个瓶子内太多红豆是不健康的，光有黄豆也不好。”

全球呆账处不健康水平

所以，张光明建议大家在产业投资上懂得求取平衡，除了在吉隆坡买产业外，不妨也考虑其他地方，例如槟城或新山，这样才能累积更多财富。

他指出，全球呆账目前处于不健康水平，而且没有人能掌握未来15年市场的变化，因而鼓励业主通过PCS，组成一个健康的组合。

在KM房贷管理，张光明建议业主重组时先脱售一些收益欠佳的项目，过一段时间再加码买新房产，再过一段时间再买，以手上相等值的资金，一直在房产市场滚大。

“通过这种方式重组，不间断的进行产业买卖，非但能帮助到客户累计更多财富，也能令到他们更早退休。”

基准率取代基贷率变数更大浮动更强

去年，国家银行宣布，以基准率（BR）取代基贷率（BLR），这个改变对购屋者有何影响？两者有何差别？

过去所有银行都得遵照国家银行定的基贷率放贷，一般是收基贷率加或减某个百分比作为征收的利率。

但改成基准率后，张光明认为，变数更大，浮动和活跃性更强。

“因为银行除了自行决定基准率外，也可根据不同的贷款种类而设定不同的贷款基准率，就像房贷和车贷的利率都由银行自行决定。

基准率更透明化

“在我看来，基贷率是个涡轮，基准率是双涡轮。无论是基贷率、基准率或基本融资利率（BFR），投资者必须多多留意利率的浮动。”

融资成本将反映银行具体的融资结构和策略，以及法定储备率（SRR）的需求。

基贷率是由国行制定，而且将根据市场趋势不时调整，在改变成基准率前，基贷率已长期保留在6.85%，这也是1999年后最高水平。 

基准率的好处在哪里？张光明说：“基准率更透明化、增加银行之间的竞争力。事实上，银行的房贷利息相差不大，要注意的是合约条款。”

发展商提供诱人优惠买房产良机千载难逢

针对房贷，张光明提醒说，要留意的事项包括：一家庭资产负债比率，也就是家庭债务与家庭资产之比；二是每月还贷比，也就是每月的还款与家庭月收之比。

2指标50%以下属安全

“如果两个指标都在50%以下，这是安全水平，反之就是负荷过重。” 

自从政府实施消费税（GST）后，在各行业造成的冲击不小，也令到房地产销售量倒退。

更令人忧心的是，假如政府无法对抗通胀，房贷利率必定上扬，百姓衣食住行的消费涨幅也会减少市场上流动的资金，这样很可能造成房地产泡沫，假设爆破就会引发金融危机。这个时候对于投资者来说，应否进场？ 

张光明表示，手上拥有产业的人士不必感到惊慌，倒是有意置产的人士或投资者，应抓住千载难逢的机会进场。

“因为发展商一般会在这时开出诱人价格或提供优惠条件。”

首购族申贷应渔翁撒网

聪明的投资者向银行申请房贷前都会货比三家，尤其是目前银行都收紧房贷的审批时，申请房贷变得难上加难。

对于给首购族的建议，张光明认为可采取渔翁撒网方式，同一天内，向多家银行申请房贷，且看谁家银行最快反应。 

逾期还款不利信贷纪录

“假如是已拥有3间房子或以上的业主，就比较适合通过房贷管理，缩短供期和节省利息。”

至于贷款种类，张光明认为，首购族申请固定利率抵押贷款（Fix Rate Mortgage）是最好的。

偿还供款方面，他提醒借贷款若逾期缴交还款，银行就会征收逾期费用。

“假如逾期超过30、60或90天，银行会根据合约另外征收罚款。”

他表示，为了确保银行准时收到供款，他建议贷款人在供款到期前7天就寄出支票、或3天前到银行存入支票、又或在2天前透过网上缴交还款。

“逾期还款会破坏你的信贷纪录，往后申请贷款可能比较难，这点是所有借贷者都必须谨记的。”

供完房贷再融资不理智

何时应该再融资（refinance），张光明认为，如果已供完房贷而再融资，是很不理智的做法。

他建议业主决定再融资前，最好征询专业人士意见。

“一般来说，人们都会在市道不好、债务沉重时再融资，将所借来的金钱摊还债务。”

他表示，利用房子再融资的钱，摊还利息较高的个人贷款和信用卡账是可取的，毕竟这两项借贷的利息会比较高。”

余额用来投资

同时，张光明建议，除了摊还债务，余额应用来投资，从中取得更好的回酬。

举例说，A再融资30万令吉，10万令吉还债、10万令吉投资，最后的10万令吉当作应急基金，这样才算是明智的借贷和理财。

房贷分定期活期透支

房贷类型大致上分成定期贷款（Term Loan）、活期贷款（Flexi Loan）或透支贷款（Overdraft Loan）。

至于每月供款多少、供期多长，则视个人财力与需求选择适合的配套。 

张光明指出，定期贷款每月摊还固定数额房贷，适合每月收入仅够生活开销、固定摊还银行贷款而无多余储蓄的受薪阶级、打工一族。 

“活期贷款或透支贷款，每月随意摊还数额房贷，利息根据每日结算的欠款余额计算，利率较定期高。”

他表示，这种活期贷款比较适合每月收入除供生活开销、摊还银行贷款以外，还有多余储蓄、摊还大笔数额的高薪阶级、专业人士与生意人。 

定期与活期或透支贷款二合一，他解释，结合定期与活期或透支贷款两者特点，让贷款人根据个人财务情况，随心所欲将部分按期供款分作定期、活性或透支摊还。

活期贷款可连接专属户头

有些银行要求贷款人开办一个转账户头，方便每月自动转账摊还房贷。

张光明建议，如果申请的是活期贷款，可连接到专属存款户头，例如公司发薪水和存款的户头，这样便可节省房贷利息，因为房贷利息是根据每月尚欠贷款母金扣除有关户头存款额来计算。 

“这个连接到活期贷款的户头内的钱越多，意即银行计算利息的基础（尚欠贷款母金扣除存款）越低，要还的利息就越少。”

一般银行贷款结单是每半年或一年寄出，但活期贷款却是每月结单，银行会以电邮或邮寄给客户；贷款人也可上网翻查贷款户头的结欠，确认缴付贷款的过账和数目。

有些银行还能根据每日计算利息后，借贷人可每天掌握最新的利息、结欠本金、月费和其他费用等等。 

也有些银行采用预设的周期自动结算系统，客户必须等银行在设定的周期自动结算后，才能掌握每月利息、每月缴交的利息和扣除本金后最新的结欠。