2013年，政府祭出的打房政策以来，国内房地产开始感受到压力，这些措施的确有助抑制房价急剧走高，但也拖累民众、发展商、投资者和银行陷入困境。 

除了住宅市场买气大不如前，如今就连专业投资者倾情的商用房产也感受到冷风。 

要如何杀出一条生路？发展商正绞尽脑汁，优惠促销、重新包装、加强卖点……，反正就是使出浑身解数。

莱坊“2016年投资情绪” 
逾半受调查者看淡商用房产

根据马银行投行与国家产业资料中心（NAPIC）数据，全马各地的产业交易价值，都在去年第三季陷入下滑窘境。

此外，发展商也为了在房市寒冬中生存，纷纷押后项目推介的日期，并下修销售目标。 

展望未来，我国经济和产业市场究竟将何去何从？市场是否还有投资机会？ 

国际房产顾问公司莱坊（Knight Frank）早前进行的“2016年商用产业投资情绪”调查结果显示，超过一半人对经济和商用房产前景感到悲观。 

在目前市况中，除了民众难以脱离“无壳”的日子，发展商业绩也相当失色，的确让人难以找到对房市前景感到乐观的理由。 

利好比去年多

根据莱坊的“2016年商用产业投资情绪”调查结果，在受访的700名市场人士中，大部分人看好今年会迎来更多利好因素，但经济和房市前景还是不甚乐观。 

受访者指出，商用产业市场今年可迎来5个利好因素，这比去年只提出的3项更高。

这些利好，分别是收益率与回酬率、外来直接投资、进行中的捷运和基建工程、良好的股票或投资机会，以及良好的基金或资本。 

不过，有63%受访者对整体经济感到较不乐观，19%持更加乐观态度，剩余18%则维持原本看法。 

至于今年的商用产业投资前景，57%较不乐观，30%保持中立，其余13%则有信心市场会获得改善。 

回顾去年，受访者认为商用房产市场在去年，只有3大利好因素，分别是进行中的捷运和基建工程、良好的股票或投资机会，以及良好的基金或资本。 

但负面因素则高达9个，包括消费税开跑、政府打房政策和令吉疲软等。 

由于市场在去年充斥许多负面因素，因此没有受访者认为，商用房产市场将交出优于预期的表现。 

调查结果指出，54%受访者认为市场的表现符合预期，其余46%则表示，市场在回酬率和赚幅等方面，逊于预期。 

在这份调查中，莱坊收集了700名市场人士的意见和看法，这些人士当中，有55%为发展商，24%是贷款机构，其余21%则是基金和产托经理。

逾半看好淡市存商机

莱坊大马董事经理沙祖南苏柏拉马廉指出，虽然房市前景蒙尘，但根据公司对投资者展开的调查，这些专业投资者依然相信淡市中存在商机。 

“超过一半受访者还是看好淡市有商机，因而有意在今年投资一个或以上的商用产业。” 

根据调查，在受访者当中，有72%将在今年投资一个或以上的商用产业，其余28%则选择按兵不动。 

在这些有意展开投资的受访者里，有39%将投资在零售产业，显示出这类型产业最受市场青睐。 

但莱坊点出，随着发展商持续完成正进行的零售产业项目，预料市场对这些产业的兴趣，可能会在今年逐步走低。 

零售产业不受追捧

去年，共有86%受访者在商用产业方面，展开产业投资、房贷和发展项目等活动。 

其中65%受访者主要是各投入在零售和办公楼产业，而酒店、物流和保健产业，分别取得30%、29%与22%。 

从调查结果看来，有意在今年继续“出手”的受访者人数，比去年的86%低，且零售产业今年也不再受到市场热烈追捧，仅获39%支持。 

基金产托经理更活跃

从受访者身分来看，基金和产托经理今年将在淡市中寻找商机，并更积极地展开投资。 

在各个类型产业的投资活动调查中，可看见基金和产托经理比其他市场人士，今年会来得更加活跃。 

在有意投资办公楼的受访者中，这些经理就占了53%，同时，在零售和保健产业方面，也各占47%。 

另一方面，虽然有41%发展商表示将继续发展零售产业，但只有25%的贷款机构愿意为这类型产业提供贷款。

从两者之间落差，可看出零售产业项目的融资活动充满挑战。

看好保健业

从各类型商用产业领域来看，受访者最看好的是保健产业，而较不乐观的，则是办公楼和零售产业。

调查结果显示，36%受访者认为保健产业的表现，将优于其他产业；该产业是所有商用产业中，最受市场看好的领域。 

至于酒店和物流产业，较多受访者保持原本看法，其中，分别有52%与64%的受访者保持“中和”看法。 

值得注意的是，办公楼和零售产业受到受访者看淡。

看跌办公楼租金

受访者对各个产业的租金预测，大部分处于“中和至负面”之间，仅有少数人看涨。

在这项调查中，办公楼最不受看好，有52%受访者看跌这些产业的租金；最受青睐的则是物流产业，看好人数达16%。 

房产资本价值不变

有51%至63%受访者估计，房产资本价值将保持不变。 

至于看涨的受访者，介于10%至40%；看跌的则处于8%至31%水平。 

莱坊点出，在看跌的受访者当中，办公楼和零售产业是最不获看好的领域，分别受到28%和31%受访者看跌。 

产业回酬率有望稳定

调查结果指出，各个产业的回酬率有望在今年保持稳定，不过，基于空置率高企和租金收入减少，有42%和37%的受访者，分别看淡办公楼和零售产业。

此外，有34%预计，保健产业可交出更佳的回酬率。

酒店房间价格持平

在酒店产业方面，47%受访者预料平均房间价格将在今年持平，22%看好该价格会走高，其余31%则看跌。至于出租或入住率，分别有55%和48%受访者预期，办公楼和零售产业将陷入下滑，而酒店和物流产业，大部分都相信会持平。