越来越多大马人到海外购买产业，想要通过海外投资累积财富，或方便到海外深造的孩子居住。 

然而购买海外产业，每个国家无论是国情、程序和法律都不一样，所以购屋者绝对不能以在国内购屋的经验套在海外投资。 

本期南洋产业周刊，将与读者分享海外购屋贴士。

海外置产法字先行

想到海外购屋的理由很多，有的是为了孩子的教育住宿，有人为了未来移民准备，也有的是单纯投资累积财富。 

然而，即使你在国内拥有多项产业，投资经验不少，这些经验都无法一概而论，也不表示你可以到海外购屋而无往不利。 

近期国内出现许多海外产业投资计划，世界大不同，尤其产权拥有，所以投资者应做出准备才出招。 

大马买家进军海外房地产市场在近年来越趋升温，尤其是澳洲的数个城市如悉尼、墨尔本等，都深受大马人喜爱。

无论这些买家的目的是投资、未来移民用途或孩子升学用途，海外购买产业都不是件简单的事情。 

亿达法务办事处创办人兼执行合伙人陈佐彬认为，海外产业投资，最重要的观点，就是不能把在国内投资经验套在海外。 

他接受《南洋商报》专访时说：“每个国家的国情、产权、法律制度等都不一样，所以，在马的方式和策略在外国都不一样。” 

他提醒说：“投资海外都要了解当地的法律，看看能够如何保障你的投资权益。” 

需考虑的法律因素包括法律基础、程序、融资、专业服务、产权、外国人购屋限制和成本与开销。 

他举例，即便是我们的近邻新加坡，虽然两国的文化都相近，且国人对新加坡也相当熟悉，但两国对法律的诠释就南辕北辙。

“在大马，法律上没有阻止的事情，就是可以。而在新加坡，若法律没有允许的事情，就全部都不可以。”

他解释，这么简单的概念差别就很大，投资者若不了解就贸贸然投资，可能达不到赚钱目的，反而导致损失。 

因此，陈佐彬认为，要到海外购买或投资产业时，必须为自己配上一副“新眼镜”，重新调整视野。 

此外，他进一步补充，海外投资前还得先了解自己，清楚投资要求和目的，比如是要为孩子准备求学住宿，还是打算在未来移民等。 

“搞清楚目的，就得重新开始了解外国的购屋条件和条例等。” 

需通过本地代理置产

投资者们需注意，即使是海外的产业，也要通过本地合法代理购买，方能保护利益。 

大马估值师、估价师及产业代理局（BOVAEA）主席费占强调，海外的产业代理或发展商都不能在我国推销任何产业或发展计划，他们都需要通过本地合法的产业代理，担任他们与本地投资者的桥梁。 

他说，海外代理需要委任本地同行，经后者审查和确认相关产业和发展计划后，再向该局申请批准，才可以在本地推销。 

“所有获得BOVAEA批准（的申请），都会有编号，这些编号都需要列明在相关产业推销的传单、海报上。” 

他受访时说，若投资者发现没有相关的编号，可向BOVAEA作出投诉。

“即使是在一些展销会上推介的海外产业，也需要是由本地产业代理负责，海外代表可以在场，但他们只能补充资讯。” 

费占与BOVAEA产业代理工作委员会主席林振兴接受《南洋商报》的访问时，如是指出。 

他们皆强调，投资者向合法代理购买，将能保障利益，避免遇上欺诈案。 

陈佐彬说，外国的房地产计划要到我国推销，固然要有合法的准证，但若对方只是来马召集买家，到国外才交易，就不算犯法。 

民主国投资风险较低

陈佐彬再次强调，投资海外最重要是投资者本身的观点和认知。 

说到法律基础，就应考虑该国家是民主主义、社会主义、还是君主立宪制？ 

陈佐彬解释：“一般民主国家，国家的政策要改变基本上比较缓慢，我国就是其中的例子。” 

他说，迪拜是君主立宪，目前还是很自由投资，但由于该些国家国王一个人就可以改变国家政策，投资自由度有可能顿时改变。而作为社会主义制的中国，虽然经济起飞，产业发展蓬勃，非常吸引人，但需知道在社会主义机制下，如果有一天政府要重新分配资产，也不无可能。

因此，他说，民主制度投资风险相对低。一些国家的产权有可能是永久的，而社会主义一般是有期地契。

产业政策因国而异

陈佐彬认为，产业政策制度也非常重要，会影响海外产业投资。 

“在大马，我们的地契注册采用的是Torrens制度，一切以土地局的资料为准。所以，产业买卖只要做了检查（land search）就可以获得准确的资料，但在别的国家却未必以土地局资料为准。”

此外，一个国家的政府有多少层次，都会影响不同地区产业的买卖情况，比如美国，虽然有联邦政府的统一法律，但不同州属也有各自的限制。 

陈佐彬认为，产业投资，法律保障最重要，在大马，外国人购买产业受宪法保障，拥有高度法律保障。

另外，出国置业前，投资者或购屋者还要搞清楚所投资产业产品，比如时间共享（Time share）、度假俱乐部（vacation club）等产品，因不是直接拥有产权，且这些产品在大马也罕见。 

外国人产权限制多

海外置业，还要注意外国人的投资限制。陈佐彬举例：“澳洲未建好的房子可以卖给外国人，但建好的屋子不能转卖给外国人。你不卖，没有问题，但要卖，产业转手时，市场就只是澳洲人，市场就比当初买的时候变小了。” 

他补充，不是每个国家都有永久地契；一些国家还需外国人在当地成立信托，找一个当地人代表外国投资者在当地投资产业。 

许多国家给外国人的置业的限制，还包括拥有期限。

陈佐彬说：“比如在峇厘岛，当地人买产权拥有期是70年，外国人一买，产权期限就减少到30年。像这样，作为一个外国人，你买的产权期限比人家短，但价格一样，就得衡量是否值得。”而且再卖回去，若是当地人就会变成70年，若卖给外国人，只卖你手上剩下的30年期限。 

由此可见，不是很多国家容许外国人直接和简单地拥有他们的产权。 

“3+1”可能是日月年

购屋或产业投资，还有很多大小细节需要注意，比如买卖程序的期限，在我国，我们惯用“3+1”，指的是3+1个月，即是大约4个月需完成一个交易。 

陈佐彬说，一些国家，他们的“3+1”可能是指天数，有些则是指“3+1”年。 

投资海外产业，很多时候离不开出租，就连出租程序各国的制度也不一样！ 

陈佐彬说：“绝对不是我们常常听说的2个月按金，1 个月月租。像澳洲，租金是以周计算；越南的租金以年计算，而且你要租多少年，就先交完租金。” 

当然，产业的维修费和各种的服务费开销也不一样，毕竟各国提供这些服务的人，工资或服务费的水平的不一样。

至于专业的服务内容，律师、税务专家，都不会和大马一样。所以成本和开销一定不能以大马的方式计算相关的投资成本。 

陈佐彬补充，尽管投资者在本地有合作了很久的律师，但是，出门投资，还是要雇佣当地的律师，因为他们才最了解当地的法律。 

不过，自己在本地的律师也可协助海外投资，毕竟律师之间沟通会比较容易。

另外，陈佐彬提到，融资方式也是必须注意的一环，大马采用Torrens制度，所以可以抵押给银行的方式贷款。

但各国的融资方式未必相同，比如一些回教国只有回教融资。 

“也有一些国家容许购买者通过海外融资购买当地的产业。如从日本借钱去澳洲购屋。” 

接着是税务机制，绝对是每个国家都不同。产业投资摆脱不了税务，因为会影响投资回酬。当然，海外投资还要考虑到汇率波动的问题。 

产业代理不只是中间人

当然，要到我国销售的海外产业项目，必须是有牌中介。 

大马估值师、估价师及产业代理局(BOVAEA)主席拿督费占说，在我国，产业代理是一门专业，能为购屋者提供专业的意见，民众受促勿存有“产业代理只是中间人，合法与非法没什么差别”的错误观念。

费占解释，要成为合法注册的产业代理是需要经过很长的过程，首先，须通过该局拟定的两项考试，每项考试各有6试卷，若拥有该领域相关的学士学位或文凭，则可向该局申请豁免。 

“在通过考试后，他们需要实习长达两年，期间还须撰写日志，记录学习所得。

“如果BOVAEA认为他们在这两年的实习不足，可延长其实习期。” 

他们在实习阶段也需要完成两项测验，其一是如何完成一项交易；第二项测试是项目营销。最后，他们须参与4项的口试，通过后才能注册成为产业代理。 

一般上从实习到注册成为代理是须耗时4到5年。我国目前共有1934名产业代理，其中有66人是去年新注册的产业代理。 

费占指出，全国有近2000名的产业代理是足够的，尤其是目前的经济情况放缓，市场对产业代理的需求也不太高，再者，以每名产业代理旗下能登记20名产业经纪来计算，产业经纪还有空缺待填补。 

合法代理保障购屋者

该局产业代理工作委员会主席林振兴补充说，合法的产业代理会保障购屋者的权益，例如购屋者缴付的首期或其他款额，会保存在产业代理商的一个资金户头，直到所有程序完成后，才会转付给屋主。

“这能阻止购屋者缴付首期后，迟迟无法交接房子的问题发生。” 

他认为，国人不介意使用非法代理的服务，很大可能是我国人民较为容易相信他人的性格 ，因此没有意识到使用非法代理可能会受骗。 

随着BOVAEA从2014年推行产业经纪证（REN Tag）后，提高民众的意识，更带动不少非法经纪向该局注册，成为合法产业经纪。 

林振兴说，初期时注册的产业经纪只有1万多人，不过在越来越多屋主会要求产业经纪佩戴证件的情况下，很多原是非法的产业经纪转向合法，在产业代理名下注册成为合法的产业经纪，至今已有1万8000人。 

购屋投诉激增逾1倍

在过去三年，民众针对非法代理或经纪向BOVAEA投诉的案件有逐渐增加的趋势，从2013 年的47宗激增到2015年的105宗。 

去年，该局接获的投诉以失实陈述居多，达41宗；至于欺诈则有39宗；暴利则有25宗。 

无论如何，费占相信，实际上不止以上的数据，但是有者因了解到BOVAEA没有权限管制这些非法代理，因此会直接向警方投报。 

他也透露，早前经过该局与警方和总检察署开会商讨后，警方将对有关的案件展开调查，而同时该局也会修正1981年估值师、估价师及地产代理法令下的第22（c）条文，以清楚阐明警方拥有调查权。 

“我们已经鉴定了数项案件，让警方调查并采取行动，之后我们会作出公布，希望能起阻吓作用。” 

至于针对合法产业代理的投诉，大部分是针对告示牌刊登在不合法的地方，一般上对于这类的过错，会是以罚款来解决。 

若证实违规吊销执照

费占指出，假如民众与代理争议的投诉，该会有投诉管理委员会，审查相关投诉是否成立。如果投诉成立，而且是有清楚的证据，就好比在不合法的地方刊登告示牌，将会直接交到纪律委员会。 

“但如果案件需要调查，则会交给投诉调查委员会，他们会传召双方来了解案件。” 

投诉委员会每两周会有召开会议来审查投诉，一般上会处理30宗至40宗的投诉。 

费占说，纪律委员会有权就产业代理或经纪的违规行为给予警告、罚款至最高2万5000令吉、冻结执照达3年，或是直接吊销执照。 

“吊销产业代理执照是最严重的惩罚，主要是针对将代理执照出租给其他人使用。不过，我们处理的案件中，很少会严重到要吊销代理的执照，很多都是被罚款。”