置业勿操之过急/林景清

房市低迷,正是入场买房、投资置业的好时机。 

此时,国内很多发展商也顺应市场发展态势推出多项优惠配套,藉以吸引潜在的购屋者。 

可惜经过多番奔波、周折,很多原本兴致勃勃的投资者,若不是买不起、不合心意,就是最终因为国家银行收紧信贷,以致借贷无门败兴而归。 

有人买、就有人卖,但银行不放贷,交易一样不成。反复累积,结果造成房市最近一、两年来,有价无市、少人问津、交易市场非常淡静。 

这也难怪大马房地产发展商会(REHDA)早前怒吼,是银行贷款不批,才导致国内产业滞销。 

另一边厢,国家银行也在反驳、努力澄清,不是不借,而是严批房贷,慎防贷款人过渡借贷、监控国人的家债水平。 

国家银行说的也是。根据统计数字显示,2015年,大马人的产业贷款收入比(Mortgage as a percentage of income)已达69.86%;其中新山最高,达135.71%;吉隆坡次之,74.75%;亚庇第三,73.51%;接着槟城、古晋、八打灵则分别为69.20%、65.57%、62.04%,说明这些城市人的产业负债已超过其个人收入的一半、甚至70%以上。 

大马人家债有增无减

若再加上其他贷款,如车贷、(信用)卡债、个人贷款、教育贷款等,真可谓负债累累,除却生活开销,其可以储蓄或动用的资金非常少,也少得可怜。

与此同时,根据数据显示,2015年,大马人的家债水平占国民生产总值(GDP),也从2014年的87.9%上升到89.1%;相较2013年的86.8%,显示大马人的家债水平,逐年增加、年年有增无减。

万一有任何突变事故发生,都可能令贷款人陷于万劫不复之地。

因此,理财专家常规劝投资者,尤其是第一次买房的首购族,在置业或继续投资之前,首先考量你是否有能力支付首期,其次就是你的每月房贷。

拿不出首期10%勿借钱买房

如果你连首期10%或20%的资金也拿不出,那你最好还是继续存钱或想方设法开源,千万不要为了买房首期而东筹西借,让自已负债更多。 

除了准备应付每月房贷以外,如果可以的话,最好也要准备至少两年的储备流动资金,以防万一或备不时之需,否则若因突变事故一时供不起,被逼脱售或被银行拍卖,你将得不偿失。 

另外,就是考虑加息升息的可能。 

万一市场利率走高,甚至加息一倍的话,房贷你还供得起吗? 

综观国内外市场,升息风声鹤唳,加息的可能似乎箭在弦上,一切只待美联储与国家银行的决定。 

长期投资考验耐力

别小看这几个百分比的差别,都可能在一定的程度上,加重你的个人与家庭债务负担。 

产业投资,是一项长期的投资,考验你的耐力、财力与持有力。

因此,产业市场,也不是任何人可以随时进入投资的市场。如果你没有一定足够的财力,最好还是三思而行,切勿操之过急,以免债务缠身。 

若是错过了,就错过吧。或许慎重考虑之后,你会发觉那个理想中的单位,或许也非理想中的好;又或许未来还有更好更理想的单位,在前面等着呢。 

28/36原则管控负债

经济是一个循环。产业、金融也一样,都有它的循环周期。 

盛极而衰、衰极而盛、周而复始、循环不息。一个产业周期,从一个高峰迈向另一个高峰,平均而言,长则10至15年,短则7、8年。 

明白这个循环周期,在进行个人财务规划时,就要从长计议、考虑周详。 

专家的建议是,参考“28/36原则”,管控个人家庭负债水平,意即房屋有关的开销(包括房贷、屋险、管理费、门牌税等),不得超过家庭收入的28%;而家庭的负债总额(包括房贷、车贷、卡债、个人贷款、教育贷款等),也不得超过家庭收入的36%。 

当然,如果可能的话,你平时最好也尽量多摊还一些本金。 

唯其如此,纵使逆市一转、经济不景来袭、不幸失业或家庭收入大减,你也不致于措手不及。 

逆势操作不败之地

巴菲特说,别人恐惧时,我贪婪;别人贪婪时,我恐惧;说明投资没有捷径,任何时候,投资者都要保持理性、冷静,不盲从、也不走偏锋。 

无论顺势逆势,保持镇定、忌贪是重要的。不随波逐流,并保持逆势操作,也才能确保你的投资在这场产业零和博弈中立于不败之地! 

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