过去，店铺和店面办公楼都是现金富裕投资者的“最爱”；因为两者租金回报或资本增值，都带来非常可观的回报。但在2009年后，店铺和店面办公楼售价不断飚升，越迟进场投资，越难争取到像过去般的高回报。

现在又出现过剩问题，有些新建商区，店铺或是店面办公楼，甚至打着“零租金”为号召，希望吸引到一些商家来开店，吸引人潮后可带旺整个商区。

眼前的低迷，何时才会过去？业主陷入困境，如何才能拆解？

店铺办公楼荣景不再?

业界提供的笼统计算，2009年前之前，店铺一般租金回报率都超过6%，跑赢通货膨胀。尤其是角头单位，因为角头单位的店铺是银行、餐饮业的最爱，不愁找不到租户，且这些租户一般比较长线，省却租户搬迁要再招租的麻烦。

但今天，因为过剩，许多店铺面对租金下跌和难以出租的困境；加上营商气候欠佳，商家放慢扩张或开分店的计划，刚起步的商家更不敢轻举妄动。 

投资者还适合进场买店铺吗？眼前的困境何时才更乐观？

谈到这个问题，国际地产私人有限公司队团队袖拿督朱佩莉认为，只要地点好，店铺仍有需求和市场。 

她受访时说，尽管店铺价格比住宅高，但和外国相比起来，我国的更便宜，国内投资者不出手，不代表外国投资者不进场。

“再说，所谓市道不好也许只是一段时间而已，之后就好起来。按照我的理解，成熟区的店铺，不会难出租。”

土木工程师兼专业风水师何启雄认同：“成熟区的店铺，没有出租或出售的困难，倒是办公楼，除了地点要好，也得看发展商商誉。”

他提醒说，最后一点就是不宜在办公楼密集的地区，以免形成激烈的竞争。 

何启雄认为，价钱贵不是购买店铺投资者的最大考量，只要符合以上3个条件，地点好、发展商商誉好以及不是在办公楼密集的地区，投资者还是会买。

“毕竟，投资这类产业的投资者都是财力比较雄厚的一群，他们考虑潜能和机会多过成本。” 

Oregeon产业顾问有限公司董事郭仁义指出，无可否认，一些投资者选择此时按兵不动。

“有的认为，与其投资在店铺，倒不如投资在其他种类产业上，例如公寓，租金虽比不上店铺，但住宅毕竟是必需品，出租更容易。”

经济放缓应按兵不动

虽然部分专家认为，我国的房地产市场会在下半年后逐渐复苏，包括店铺和店面办公楼。但更多商家认为，今明两年的经济大环境和房地产市场仍会黯淡无光，暂时按兵不动为上策，纷纷搁置扩充计划。

何启雄说，部分较早进场买店铺的投资者开始担心，这个时候脱售套现会遭到压价。

“但如果继续守下去，未必是坏事，只要愿意降低租金就行，总好过将之空置。”

但假如对市场失去信心，何启雄认为，业主可考虑长痛不如短痛，倒不如现在就将手上的店铺出售。 

“相信大环境会继续坏下去的，现在就放手，勿再考虑能赚多少，因为到了年底，将有更多店铺进入市场，那个时候想出售就更难了！” 

他建议投资者转移目光到市郊：“移师小地方投资店铺，越早买越好，特别是尚未完全发展之际，只要撑住一段日子，肯定苦尽甘来。”

他指出，按现在情况看，公寓回报率3%，店铺的回报率若有4、5%，已经很难得。

店屋店面办公楼大不同

很多人认为，店屋和店面办公楼区别不大，事实上是有的。一般店铺下面是店，上面是住宅，所以也称店屋；店面办公楼下面是店，上面是办公楼，价钱要比店铺高一点，因为这类建筑必须符合消拯局的安全规则。 

业界人士透露，有些店面办公楼业主，因为久久找不到租户，铤而走险将楼上的办公空间改成住宅再出租，这种趋势在今天越见普遍。 

眼下办公楼空间供多于求，要如何将之消化，确实很头痛。各大产业顾问公司所做的研究报告都显示，办公楼与零售的出租率已从去年开始下滑，至于未来跌幅有多大，实在无从估计。 

地点好只租不卖

购买店铺，最重要的是地点。只要地点好，发展商不愁卖不出，有些发展商甚至“自己留住”只租不卖。 

位于闹市的店铺非常抢手，一位业界人士指出，这些旺区的店铺，很多业主都是发展商本身。

何启雄说，许多发展商在建好店铺后只租不卖，一来，他们有财力，二来租金高又稳，投资回报很高，往后再增值可带来更高的利润。

“因为旺区可以说是一铺难求，一般租约3年，业主不必忙找租户，而且租金高又稳定。”

他透露，这类非常抢手的店铺，到了租期约满时，假如租户想续约，业主会要求租户出点钱资助翻新或装修。

“这些租户若拒绝，业主就会另觅租户。假设原来的租户同意出钱装修，这也说明他们愿意续约，只要租金不太离谱就行。” 

经济政策决定投资时机

店铺供应大增，而市场似乎无法消化这些大量涌现的新供应，现在举目四望，你就会发现，店铺已有供过于求的现象。

同时间，租客来去匆匆，租金下滑，种种利淡笼罩下，现在还适合进场买店铺吗？

郭仁义直言，现在不是适当时机：“我们都看到政府正在打拼经济，只是房地产市场这两年来放缓，自然会对店铺和店面办公楼造成冲击。”

“眼下办公楼出租空间很大，直接使到这个市场承受了巨大的压力，所以，距离进场时机还有一段时间。” 

他认为，时机很重要，政府接下来会采取什么政策，如何振兴国家经济，关系重大。 

“任何形势的投资，特别是房地产，事先必须仔细研究，然后拟定完善的策略，这才是立于不败的投资法则。”

他表示，店铺的回报率已被压缩，加上资本增值也不多，想在这方面继续投资，首先必须了解和掌握零售和办公楼市场的走向。

朱佩莉反而比较乐观，她认为任何时刻，都会有人进场，她自称最近在芙蓉出售了不少店铺，所以还是抱着乐观态度看待这个市场。 

“购买店铺和店面办公楼的投资者明显少了些，他们不在大吉隆坡出手，说明已经转移投资阵地。”

人人都说零售市场萎缩，她受访时反问：“有吗？我反而觉得，是零售商在改换或调整策略的时候。”

巴生谷7新办公楼启用

何启雄说，店铺的出租或出售市况，并不比办公楼坏。

人人都说，办公楼的前景比店铺更糟，如果卖不出或租不出，怎办？ 选择有二，一是低价出售或出租，二是向政府申请，改装成其他用途，例如商场、购物中心等等。 

巴生谷今年会有7座全新的办公楼启用，再增加248万平方尺的租用空间。即使白沙罗城镇中心关闭147万平方尺的办公空间后，净出租空间（NLA）仍多达1亿100万平方尺，相比于去年只有9860万平方尺的出租空间，多出3.5%。 

朱佩莉说：“目前的办公楼，净出租空间看来有些过剩了！”

何启雄也很纳闷，为何办公楼会越建越多：“令人困惑的是，现代的人、特别是X和Y世代的人，他们需要办公楼才能办公吗？” 

的确，进入在网络世纪后，大家都上网做生意，而且即使远在千里之外，只要有手机或电脑就可办公，未必需要办公楼。

“简单的说，他们不需要出门也能办公，所以还需要办公楼吗？” 

巴生谷办公楼出租率87%

虽然我国房地产在经济逆风和压缩下放缓，但巴生谷的办公楼出租率依然维持在87%。 

过去5至10年以来，政府打上“低成本市中心”的旗帜大力推动吉隆坡，可惜这个策略收效不大。

郭仁义说，办公楼的出租率，在很大程度上胥视国家经济表现而定，吉隆坡的情况尚好，毕竟是个大都会：“但外围就不好说，行情好的时候，出租率就高，行情淡时，出租率马上就会下跌。“

他认为，目前最大的问题不是租金，主要是营商气候不好而影响店铺的出租率。

“生意不好就很难撑，唯一办法就是结业。简单的说，现在的租户来去匆匆，所以店铺出租率很难稳定下来。” 

他认为，想要吸引国内外人前来投资，政府首先必须打造一个安全、利商利民的营商环境，希望捷运和其他基础设施建好后，情况有所改善。 

去年，巴生谷一级办公楼的租金和出租率都非常稳定，一级办公楼租金每平方尺6.80令吉，价钱和2014年一样，回报率介于5.5至6%，特别是吉隆坡办公楼，表现显然要比其他地区更加出色。 

砂产业交易量额双降

之前在大马莱坊（市场研究）工作3年半、如今回到砂拉越担任仲介的冯清玲指出，砂拉越市道从2014年后开始放缓，无论是什么类型的产业，交易量和交易额都下降。

“但无可否认的是，地点好的住宅和商用产业，仍有很大需求。” 

她说，虽然砂拉越近年发展蓬勃，特别是古晋，惟市面上仍能看到许多店铺空置着，原因是业主索价太高。

冯清玲指出，在大部分砂拉越人眼中，办公必须到办公地点，如果不是供应过多和租金太高，这些店铺是不会出现空置的。

“从2014年起，店铺和店面办公楼的交易量随年下跌，除了价钱太高，回报率也受到压缩，资本增值也不高。” 

值得一提的是，成熟区的店铺或面办公楼，虽然无人出售，但是出租率相当稳定。 

“我们都知道，投资者仍在等待时机，希望捡到好货，这里所指的好货是地点和租金都好，租户长租不走。” 

砂拉越的营商环境也和吉隆坡有着巨大差别，虽然现在市道不好，但冯清玲认为目前处于过渡期，之后就会恢复正常。 

大型基建催化市场

砂州的基建发展，在推动店铺和办公楼方面有一定的催化作用。

冯清玲说，砂拉越再生能源走廊（SCORE）和泛婆罗洲大道（Pan Borneo Highway），除了为投资者打开方便之门，也有助刺激砂拉越的房地产市场。 

“只是眼下不稳定因素太多，所以令到许多投资者和买家，仍然采取观望的态度。”

她认为，若能在航空方面连接好更多国际直飞航班，特别是开放香港直飞古晋的航线，将吸引更多的中国、香港商家来到砂拉越投资。

香港人向来热衷投资房地产，在冯清玲眼中，他们的到来肯定有助推动或刺激本地的房地产市场，从中、长期来说，这是好事。 

“另外，砂拉越发展商也在调整策略，采取谨慎的态度看待市场的需求，确保市场不会失衡。