大马城、敦拉萨国际贸易中心（TRX）及葛京路700万平方尺商贸中心重大计划的展开，将在未来20年内崛起成为隆市新金三角区。

毗邻这些发展计划的地区，如新街场路旧飞机场、半山芭与蕉赖二里和马鲁花园等一带老旧社区的原有面貌，也逐渐蜕变，不久的将来会呈现吉隆坡繁华都市的全新景观。

这些旧区，有不少已存在超过半个世纪，甚至一个世纪之久的建筑物，以及部分建于70、80年代的建筑物。基于发展规模不大且分开发展，城市规划不比新城镇来得完善，无法和现有大规模综合发展相提并论。

这些已超过半世纪历史的建筑物，会否跟不上时代脚步而失去存在价值呢？旧产业会又会受到怎样的冲击？

产业代理认为，新旧建筑物各有需求，吉隆坡新金三角地区，不会对旧市区建筑物造成太大冲击或负面影响。

目前，在蕉赖啤路及葛京路，有3项大型发展正在进行，分别是双威永乐城（Sunway Velocity）（23亩）、捷运工程及宜家家居购物广场。

周边大事发展

至于靠近甘榜班丹交通圈，面积4万2000平方公尺的第二家宜家（10亩）也在去年11月开张，还有Ikano广场（14亩）工程正在进行中。

在武吉免登区，除了大马城（48亩）及敦拉萨国际贸易中心（70亩）的发展计划，会在10至20年的时间内分阶段完成，马新高铁总站也坐落在大马城。

上外，占地19.4亩的半山芭监狱地段，将交由绿盛世、城市发展控股公司及公积金局发展为武吉免登城市中心（BBCC）。

这些发展为半山芭、新街场路及蕉赖区注入生机，起着重大的改变。

为中下层提供另一选择

Zonmega代理商务董事卢诚国受访时向《南洋商报》记者说，虽然当地大部分建筑物为老式店寓、店铺及旧组屋，有的甚至缺乏保养，无法和新发展区摩登设计建筑物相比，惟仍有其存在价值及市场需求。

“无可否认，年轻人肯定会选择新颖设计空间居住，但对经济能力欠佳者而言，靠近新区的旧建筑物有其地理位置优势，无论是买或租，都在可负担范围内，地点也不会偏远，给中下阶层提供了合适选择。”

他说，较旧的建筑物未来租金涨幅肯定无法和新区相比，产业增值同样不会比新产业高，但因新产业邻近，价值会远远超越其他地区旧组屋。

新旧产业取得平衡

环球地产经纪陈康伟则认为，建在旧社区的产业不会因为新区规划、建设完善而失势；反之，取得中间平衡点，产业水涨船高。

他说，新发展地区产业价格无论在出售或租方面，会比旧区来得高；对一些经济能力较差者而言，旧区成为了次选；加上旧区靠近新发展区，无论是建设共享或交通方面都是相辅相成。

他建议有意购买产业者，不该纠结于是否投资旧区产业，更不用担心产业在新区建竣后无人愿租，反而要相信有一定的市场价值。

蕉赖路及新街场路空置地段发展潜能大

蕉赖区新金三角区有多项大型计划进行，不少投资者有意收购小地段（Pocket land）作为投资用途；但经济放缓，高于市值土地及住宅乏人问津。

卢诚国指出，蕉赖路及新街场路一带有些不少空置地段，作为小贩中心、二手车行或展示屋等，也有一些大地段洋楼，虽然地段范围不大，但因周围有多项大型发展包括地下隧道，极具发展空间。

投资者趁低买地

他说，在雪州，州政府规定公寓地段需大于1至2亩，而隆市政厅允许约1亩大地段发展为服务公寓，因此不少资金松动者会趁目前市价低吸纳土地，日后售予发展商开发。

同时，陈康伟坦言，有许多人想趁发展前，低价吸纳当地产业作为投资，但经济放缓和银行收紧贷款，普通人都因能力问题无法顺利取得贷款。有能力者更倾向选购发展商所提供优惠配套。

“除非业主急需钱，低于市价出售，否则难有买家愿在这时候拿出高于市价或符合市价的资金购买。”

蕉赖区目前旧公寓价格售价约30万令吉，平均每平方尺售价约400令吉；至于新发展区的公寓如双威Velocity，每平方尺约800令吉，视个人能力选购。

业主多价格难达共识重建住宅单位不易

卢诚国也说，重建并不易，尤其是住宅区单位，涉及业主太多，需要大家一致认同，方能进一步商讨；而价格是最难达成共识的。

“有的人可能会一开始抱着观望心态去谈，有的想撑到最后，图个好价格，心态不一很难达成重建目的。若是一个地区土地每平方尺至少400令吉，收购与重建费用庞大，只有资金雄厚集团方能高效执行。”

无论如何，他认为旧组屋重建是值得考虑的，尤其是现有组屋基建欠缺完善、保养，重建可改善基建与生活；还有当地不少产业为租赁地契，若重建可申请加长地契期限。

方贵伦：组屋单位换公寓拉萨敏申居民受惠

武吉免登区方贵伦指出，拉萨敏申组屋居民在大马城计划下受惠，政府早前就以一屋赔一屋方式，让居民获得800平方尺，3房2浴的公寓，大大改善本来一房式，超过60年组屋的建设。

“大马城和敦拉萨国际贸易中心是项长期发展，将成为武吉免登区新地标。加上马新高铁终站设在大马城，成为交通枢纽，未来会带来新经济发展与方向，也刺激周遭的商业活动。”

他说，若旧区能重建，无疑是把原有基建进一步改善；惟重建过程不易，涉及的人事物多。