4月3日，一篇刊登在各报的澳洲置产广告吸引了房产投资者的目光。

他们敏锐地察觉到，当马币贬值，国内整体买气普遍低迷之际，国外房产却频频向我国招揽，这种看似不寻常的举动，外人看不懂，行内人却意识到什么？

广告其实是产业代理们刊登的，主要是吸引国内买家到澳洲、英国、泰国、中国、寮国、韩国等地置产。

同一时间，还有另几家产业代理在本地5星级酒店举办讲座会，解析外国置产的细节与优惠，为的就是吸引本地买家。但，我们不禁要问：为何我国偏偏在这个买气低迷、马币贬值的大环境中，成为各国纷纷招揽的对象？

接下来的这篇专题，将与大家探讨以上的现象，以及海外置产后，本地的房产市场如何应对腾出来的真空。而最意想不到的是，这现象的背后更隐藏着政策性的纰漏和结构性的破坏 ……

原因1：不因我国强，只因风险高

尽管马币贬值，而本地房产投资者也还在观望市场脉息，但是，专做外国房产的本地代理却选择主动出击，这可从最近频频看到外国置产广告促销及说明会中探悉。

这些讲座会及广告显示产业分布有来自澳洲、英国、泰国、中国、寮国及韩国等国，代理公司除了打出回酬率较本地房产市场高外，同时也教导投资者可以在最短的时间内迅速累积财物，房产价格也让本地人可以负担。 

本报就尝试以买家的身分，隐性与其中一名产业代理联络，结果发现正因为我国经济疲弱，所以代理们更鼓励投资者将资源分散投资在其他地方，尤其是回酬较高的国家。

分散投资获利

这名来自Cornerstone International的产业代理公司公关代表一针见血地点出：“大马经济不景气，投资者更应该分散投资，在外国房产方面获利。 ”

值得一提的是，这与槟理科大学经济学教授连惠慧的看法不谋而合，她坦言这群人（投资者）往往不会将鸡蛋放在同一个篮子中，而是在国内外各地买下不少产业。

她在受访时指出，这些投资者将资源投资在各地，除了回酬更高外，也是以策安全的做法。这也意味着，其实我国成为各国房产招揽的对象，不全然像中国那种因为买气高，舍得花，反而是因为所在地经济不稳，所以才从中鼓励资金的外移，以减低亏损的风险。

原因2：贬值是小事，贷款是关键

槟州房地产公会主席拿督陈福星表示，目前我国银行的房贷拒绝率高达50%，一些房型（中廉价屋）更高达70%，若站在投资者角度来看，这绝对不利房屋投资。

值得一提的是，当我国正面对银行房贷拒绝率高达70%之际，在澳洲置产可向该银行贷款80%，英国则是50%。相比之下，这对投资者来说是更容易进场的。

“如果我是要进场投资的话，国外的政策肯定更加友善，我自然会把资金外移。”

换言之，导致我国成为各国房产招揽的对象，这不仅仅是外在的吸引力所致，更大因素是因为内在的条件不足，为房产商们提供一个更好的理由去向我国房产投资者们伸出橄榄枝。

Austpac International产业代理公司销售负责人也指出，加上本地银行放贷拒绝率也高，不像澳洲就算是外国人，也很容易借钱。

他指出，在大马，各商业银行上面有国家银行，只要投资者在一间银行借钱，其他银行也可以追查到，但这事情不会在澳洲发生，因为该国注重个人私隐，投资者很容易贷款。 

“若没有任何文件也可以借到钱，但只是50%的房贷。” 

原因3：不因汇率低只看回酬高

马币贬值堪称15年来最差的一次，但是，外国房产的招揽却反而越见活跃，其中一个原因正是因为回酬。

Cornerstone International的产业代理公司代表指出，虽然国人要在外国投资需要使用更多的资金，但外国的回报率若比本地高，加上这些回报率都是已外汇计算，长远在看投资外国产业还是赚钱。 

他举例，在澳洲墨尔本购买一个有地产业约40万澳币，若向银行贷款80%，摊还25年至30年，每个月供1300澳币至1400澳币，但在墨尔本一个单位每周可出租400澳币，每个月收到的房租有1600澳币，摊还银行贷款后，还可赚200至300澳币，兑换成为马币可以赚600至900令吉。 

原因4：市场较稳定，投资保障高

本报也尝试以买家的身分，隐性与另一名产业代理联络，发现了该公司有代理澳洲、英国、泰国的房产，但他们公司主打是澳洲柏斯及墨尔本的房产市场，澳洲楼价在过去两年半，累计升幅已达20％，对部分海外买家而言，澳洲物业就显得更加吸引。 

这名来自Austpac International产业代理公司销售负责人指出，该公司主攻澳洲市场，因为近10年澳洲人口增长，加上不少国家人民选择将孩子送往澳洲留学，澳洲产业又可享有永久产业权，所以澳洲房产有一定的市场。

他说，对大马人而言，或许在外国投资产业是比较新鲜，但该公司已经营20年，有丰富经营同时也看好澳洲房产，澳洲主要城市包括悉尼和墨尔本楼价，平均每年升值约10%。 

“加上澳洲住屋需求大，单位空置率低，租金收入有保障。” 

他指出，投资产业除了看产业本身的升幅外，还有最重要的一点就是稳定的租金收入，这也保障了投资者的回酬率。

原因5：国内不稳，外国铺路

外国置产除了投资外，也可能为孩子教育及移民铺路。 

马来西亚购屋者协会中文组主任陈钟灵指出，投资者尽管知道在外国置产的风险会比在本地置产高，但为何会仍有投资者愿意冒这个险呢？除了高回酬外，政府的政策上也占了很大因素。 

他指出，投资者前往国外置产，最主要原因除了投资赚钱外，也有是为孩子将来的教育铺路，甚至打算之后移民。若投资者觉得这里的政策及教育制度比外国好，那还有那么多人要去那边读书，甚至移民? 

“若政府推出的政策，让本地投资者赚得多过在外国置产，投资者当然愿意留在本地，单比回酬外国置产就比本地置产回酬高。” 

原因6：不管里子，只管面子

连惠慧教授指出，部分经济能力较好的企业，经常会以本身的业务跨国发展而引以为豪，就此，她不奇怪外国产业代理会向我国高收入群体招揽越洋置产。

“这群高收入群体在国外置产也当做是一种身分的象征，或地位的比较，所以这是很平常的。”

值得一提的是，根据全球迹象显示，每每一些国家的经济或政局出现变化，那么当地的富商或投资者就会开始将资金与投资外移，而也因为这样的契机，不少海外产业代理或发展商均会针对性地提出优惠，进一步造就整个市场的成型。

“在需求与供应越渐增长之下，这样的买卖条件和大环境也会越来越成熟。”

陈锦铖：外国投资风险高大马房产业不受冲击

虽然大马人有更多投资选择，看似国外投资产业回酬率比大马更好，但房产代理及专业人士却指，这根本不会对大马市场造成影响。 

本地房产代理陈锦铖受询时指出，外国投资产业并不新鲜，在多年前已有不少人开始在澳洲投资，所以就是现在外国置产广告促销及讲座会频频，但对本地房产市场仍不会造成影响。 

他说，虽会有人选择前往外国投资，但相对外国投资的风险则较高，投资者考虑的东西则比较多及门槛高，对本地市场并没有影响。 

“有人走了，自然有人前来填补这市场的空缺，除了本地人在本地投资外，也有不少外国人是在第二大马家园计划前来大马置产。” 

马币贬值成投资房产优势

槟理科大学经济学教授连惠慧也坦言，我国不会流失这群人，因为这些人早在我国拥有产业，另外，由于我国也懂得向香港及新加坡等国家招揽，因此“马币贬值”也是我国将劣势扭转成优势的方法之一。

“因为这些去买外国产业的本地投资者，不少都是高收入的一群。”

“本地一部分房屋还是针对中收入群体而设的，有能力在海外置产者（有钱人）的真空，并不会对我国的房产业带来太大的伤害。”

不过，她强调，这只是短时间内对国内市场的表面反应，深入探讨则另当别论。