（吉隆坡22日讯）首都中央商务区（CBD）办公室过去因供应过多导致租金涨幅不大，但近年来因新办公室大楼数字减少的情况下，明年和后年的租金或有看涨的趋势。

仲量联行大马区副主任尼克萨顿也相信，中央商务区租金涨幅持续低迷的情况已经接近尾声，预计今年的租金可以涨大约0.4%，2017年涨幅大约是0.9%，而2018年则可能涨0.8%。

租金上涨幅度有限

他也点出，因为租金的上涨幅度有限，这也影响了有关地区的资产价值增长幅度。

根据仲量联行（JLL），中央商务区（CBD）包括吉隆坡市中心、金三角及市中心一些较旧的商业中心，而他们也将吉隆坡中环、城中城、孟沙、班台、白沙罗高原等定为外围地区（Fringe）、而雪州八打灵再也、柯拉娜再也、万达镇、莎阿南、梳邦再也、巴生、蒲种等地区则被列为分散（Decentralized）地区。

尽管亚太地区多个主要城市如香港、北京、上海、东京、首尔、悉尼、台北等的办公室租金都在看涨，但是本区域内的主要城市如新加坡、雅加达、吉隆坡都是处于跌势。

仲量联行马来西亚主管刘玉英的预测是，2016年开始租金或会有些微上涨。

2009年至2012年，中央商务区新办公室大楼供应量都超过市场所能够吸纳的部分，但是在2013年后开始放缓，也让供需保持在一个较小的差距，让市场更为稳定。

另一方面，过去十年来中央商务区共供应90万平方尺的新办公室，而吸纳率只有72万平方尺，而空置率也从2008年攀升到2012年后开始下滑，目前处在大约15%左右的阶段。

雪隆办公室租金不可能大幅下滑

刘玉英说，截至2015年第四季度，中央商务区办公室租金按季下滑1.3%到每平方尺6令吉24仙，按年下滑1%，较2004年以来的最高点（2015年第二季度）低了大约1.6%，但也仍比来的最低点（2004年）高出20.5%，过去10年每平方尺的租金为5令吉67仙。

当刘玉英被询及雪隆地区办公室租金在未来数年会否出现大幅下滑的情况时也说，大马中央商务区办公室租金在区域内只是比钦奈高，排在倒数第二的情况，因此不是很可能出现大幅下滑的情况。该公司在吉隆坡希尔顿酒店召开媒体汇报会，其他出席者包括执行副总裁克里斯希克及研究主管美艮华特博士。

118默迪卡大楼2020年竣工
刘玉英：招租成问题

谈到118默迪卡国投大楼等庞大的办公室地区供应料将在2020年竣工，刘玉英不否认这可能形成一个供应过量的问题，而关键在于有关业主如何寻找租户。

刘玉英也说，118默迪卡国投大楼的六成办公室都会是由国投本身来使用，因此就在于其余四成要如何招租。

根据她所展示的数据，中央商务区从2016年至2018年的新办公室数量都维持在少于100万平方尺之下，而2019年就将会有480万平方尺的新办公室面积，而这还未计算118默迪卡过头大楼等2020年及之后竣工的工程。

内需才是最大需求
——新加坡仲量联行（JLL）研究主管美艮华特

新加坡仲量联行（JLL）研究主管美艮华特也指出，新加坡截至去年第四季的租金较2014年第四季度按年下滑14%，雅加达则按年下滑7%，而吉隆坡是下滑1%。

谈到亚太地区的办公室租赁，美艮华特说，虽然外来直接投资很重要，但是不管是中国、印度或是东盟市场，都可以观察到内需才是最大的需求。

另外，仲量联行马来西亚主管刘玉英认为，1%总体而言都属于持稳的情况，而且在过去的中央商务区新办公室大楼供应量减少的情况下，她也相信吉隆坡中央商务区的需求在2017年和2018也将逐渐回升，甚至在2018年超越新大楼的数量。

尽管如此，她提醒，“市场稳定，但是情绪持续疲弱。”

办公室空置率料推高至15%

吉隆坡外围地区因为地点和交通便利等因素，而成为许多企业近年来的选项，但由于2017年预计将会出现大批的新建筑，因此目前低于10%的办公室空置率，或会推高到约15%以上。

尽管供应不断推高，但是仲量联行仍预测外围地区办公室租金在未来逐渐走高。

在中央商务区租金逐渐放缓的情况下，外围地区的租金却持续走高，截至2015年第四季度按季上涨1.4%，按年增长2.6%至每平方尺6令吉15仙的租金。

刘玉英说，“现在中央商务区的租金和外围地区的租金的差距正在缩小了，但是还是有一点距离。”

相对中央商务区的租金较10年来最低点涨了20%的情况，外围地区的办公室租金则是涨了65%，而且目前也是有史以来的最高点。

尼克萨顿在点评有关外围地区的办公室时也提到，目前可以观察到外围地区的租金涨幅也开始放缓，而新大楼的供应也将导致原有大楼的资本价值增长会稍微放缓。