地产

MRTA和MLTA 5项误解/李庆伟

拥有自己的房子是大家最大的心愿,但这并不便宜。在大马,基本上,屋主平均需要长达35年来偿还房贷,因此这不是一个可以掉以轻心的财务决策。

为了保护和拥护我们心爱的人,最基本就是为他们提供一个住所。但,一旦发生任何不幸而导致你无法缴清房贷时,这房子也将成为他们的财务负担。



这也是为何购屋者需递减式房贷保险(MRTA)或抵押定额式房贷保险(MLTA)。

虽然这两种保单都很有特色,但许多购屋者依然无法做出选择。以下将为你解开这两种房贷保单的5项错误观念。

无论是MRTA或是MLTA,都是为借贷者提供保护。一旦发生不幸意外时,将协助借贷者偿还未缴清的房贷。换句话说,就是房贷的保险。

大多数人会选择MRTA,因为一次过还清保费比较便宜,通常也会纳入房贷配套内。

虽然这两种保单都很有特色,但许多购屋者依然无法做出选择。以下为将你提供一些资料,助你解开对这2个房贷保单的误解。



误解1 MRTA是强制的

首先,请不要上当,MRTA并不是强制的,国家银行没有规定购屋者一定要购买MRTA或MLTA。

但强烈建议你为自己的财务规划,做出一些保护。大多数银行也会为同时购买MRTA的顾客提供更好的贷款配套。

某些情况下,你并不需要房贷寿险,如产业投资、联名房贷,和其他的业主有能力继续偿还房贷。

最终而言,房贷保险是为防范而做好的预先准备,如果贷款者不幸的事情发生,房贷将不会成为他们亲爱的家人一个沉重的负担。

误解2 MRTA不得转移

MRTA可以转移,你可以把现有的MRTA转移到另一个产业,但这相当棘手。

例如,你为A产业购买了价值50万令吉的MRTA,一次过付了总额1万1500令吉的保费。MRTA是递减式房贷保险,所以5年后,你的保额随着时间而减少,剩下40万令吉。

后来,你决定迁入一间较小的单位,称为B产业,价值为35万令吉。

这时,如果你选择出售A产业,你可以把A产业现有的MRTA,转移到B产业,因为MRTA保单的保额是40万令吉,足以应付B产业35万令吉的贷款。

但如果你选择购买价值较高,如60万令吉的产业,那么你现有的MRTA保单,就不足以涵盖所有的风险。所以在这种情况下,你可以选择为额外的20万令吉数额加保。

惟在某些情况下,选择购买新的保单,会比为现有的保单加额更划算。且把MRTA从一家银行,转移到另一家银行的程序也蛮复杂,因为每家银行的条款和条件都不一样。

你可以向银行查询,以便了解哪一个选择比较适合你的情况。

误解3 所有MRTA都是定期保险

传统上MRTA是一个定期保险,但有时,MRTA也备有寿险计划或投资联结保险计划。

不过,以上的保单都拥有同样的目的,即保障房贷。因为偿还房贷期限较长,有了保障,当发生死亡或终身残废时,不需要负担更高的保费。

最重要的是,你必须先考虑本身需要怎样的保障而加以规划。

例如,如果你计划在几年内就缴清房贷,MRTA或MLTA就可能不是你的首选。但如果你计划在未来30年至35年缴清房贷,最好得到保障。

误解4 MLTA提供“免费”保护

有些人将MLTA误以为是“免费”的保障,因为它担保到保险期满时,投保者还有现金价值。

但每份保单和每家保险公司的保障有所不同。

当你还没决定MLTA计划前,问问自己你真的需要吗?因为这将需要比MRTA多10倍的费用。

同时,你也必须考虑到通货膨胀,因为长期而言,保单所担保的现金值会受到通胀侵蚀。为了解决通胀的问题,某些MLTA计划也纳入投资元素。

反观MRTA,贷款结束,现金值基本上会下降到零。但如果提早缴清房贷,MRTA退保时还有一些现金值。

误解5 MRTA不受基准率(Base Rate,简称BR)波动的影响 

如果你的MRTA保障包括房贷全额和整个贷款期限,MRTA将不受基准率波动的影响。且当房贷仍然根据基本贷款利率(BLR)来计算时,MRTA一般不受影响,因为向来BLR的波动不大。

但是,新的BR允许个别银行调整利率,因此预计会有较大的波动。

如果MRTA保费低于贷款额,极有可能受到BR波动影响。但如果你购买全额保单,MRTA一般不会受到太大影响,因为用来计算MRTA的利率,通常比房贷的利率高。

对于房地产投资者或已拥有足够保障(寿险和医疗保险保障)的人而言,若还是想要购买房贷保险,可选择短期或保额比低的MRTA。

需知道,在这情况下,你的MRTA将受到基本利率浮动的影响。

结论:为房贷准备保障

让我们回到最初的问题,你应该为你的房贷选择MRTA或MLTA呢?

你本身才是最好的决策者,必须考虑到财务目标(是产业投资或自住)、全面保障、财务负担,当然还包括财政预算。

无论是哪一种,最好都是为房贷准备一些保障,因为你永远不知道何时需要它。

链接 www.imoney.my

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财经

【独家】75%国人财商低 逾半无应急金
教育不济理财不给力

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国家银行在年初曾公布过一项调查,有逾50%的国人指出,在发生紧急状况时,拿不出1000令吉的应急资金。



只有24%的国人有信心,即使立刻辞掉工作,也有至少3个月的应急款项备用。

时隔近1年,国人在这方面未必有显著改善,因为理财讲求的是长期,而非一朝一夕就可一步到位,将自己的储蓄、投资、买房买车、应急,甚至是退休基金在短短1年内全部准备好。

既然理财是条漫长路,为何还是有那么多人理财不当?

最关键的,还是“教育”两字。

由于缺乏从小培养的理财观,造成许多人出到社会时,未能妥善管理自己的收入与开支,加上生活水平日渐升高,年轻人对生活素质的要求亦越来越多,等到入不敷出时才惊觉痛苦。



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25至39岁占信贷“低”级72%
青年理财知识堪忧

“如果我们从小学、中学到大学,都没有理财课程,结果一出到社会就要我们专业地管理收入与开支?”

这个疑问来自iMoney执行董事兼创新总监李庆伟。

他认为,国人对理财的意识度不强,是因为我们所受的教育和现实生活出现了一个教育缺口,而且之前也没有太多人注意理财这一块。

他苦笑道:“往往当你意识到你需要理财时,都已经太迟了。”

有几个数据,可能会让许多人大吃一惊。

有逾50%的国人指出,在发生紧急状况时,拿不出1000令吉的应急资金,这是其一。

丰隆银行和丰隆回教银行对国人的金融知识水平调查中,有75%的受访者认为他们的理财知识只达或甚至低于平均水平;68%人士认为自己没有足够储蓄,只有19%人知道如何维持良好信贷分数。

通过iMoney CreditScore的调查也显示,在“强、好、合理、低”这4个信贷分数等级中,落在“低”这个级别的人士中,有47.5%属于30至39岁;第二高是25至29岁的年龄层,占了24.5%。

“尤其是年轻一代,他们在信贷分数上,还有很大的改善空间”。

李庆伟

学会理财远离欺诈

李庆伟感叹:“这都是因为缺乏理财知识。可是我们还有机会,年轻人是国家的未来;如果能改善,就能带来更好的未来。”

理财教育的缺乏,并非只有业界人士“干着急”。事实上,政府已经意识到这严重性,首相敦马哈迪医生2019年至2023年国家金融知识策略,以提高国人的金融知识,促进负责任的行为和理性态度。

在这5年大计中,主要是让人民懂得储蓄、管理及保护金钱、进行事前规划及确保可持续性的未来,还有自我保护,免受欺诈和金融诈骗。

知识低弱官私皆有责

说起来,理财知识的教育不足,谁又该负起责任呢?是政府、父母、个人,还是银行、金融机构?

1. 合作宣导咨询

李庆伟指出,要促进国人的理财知识,不能只靠个人,这是整个国家的事情,官私都必须投入。

“政府当然有最大的影响力,但不能孤军作战,私人界也要一起响应。政府扮演领导和制定政策的角色,私人界也要有所贡献。”

他解释,许多时候人们对理财意识不高,是因为这类的咨询和宣导不足,这也是当初iMoney成立的初衷之一,为国人提供更多免费且全面的理财教育。

“现在,可以看见越来越多人加入,包括政府单位如国家银行信贷咨询与债务管理机构(AKPK),都提供了许多咨询和教育服务,雇员公积金局也积极鼓励国人为退休做好准备。”

他相信,从国家金融知识策略来看,政府正走在“对的道路”上,虽然目前还未有太多细节,但相信政府的决心,希望政府和私人界能有更多的对话,未来能祭出更多的政策和资源,利好广大人民。

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2. 银行过滤贷款

李庆伟认为,金融机构也扮演着非常重要的角色,“负责任借贷”不是嘴上说说。

“我觉得政府需要用政策来提高人们的意识之际,金融机构在贷款方面也要有责任,不要贷款或批准信用卡给根本无法负担的人,比如说大学生,他们有时是为了促销产品而签了贷款,却无法供款。”

当然,责任是双方面的,贷款者自己也得负起责任,尤其年轻人和低收入群,因为财务有限,有时候不小心犯了一个错误,后果不堪设想。

“我们自己也得有纪律呀!”

3. 个人讲究纪律

是的,理财最终还是讲求自我纪律。

可能谈到理财,会出现两大问题:什么时候开始?应该怎么开始?

李庆伟的答案是:越早越好!吸取越多知识越好!

“理财是越年轻开始越好,网上现在也有很多免费的资讯来源,只看你要不要去学。”

谈起常谈到的“333”原则也就是将收入分成3等分,用在生活开销、投资和储蓄,是否就是开始理财的黄金法则?

李庆伟迟疑了一下才说:“我并非不认同,这当然是一个最基本的分配法。但我也在想,如果一个人月薪是1500令吉,要他把三分之一用来储蓄,会不会太多?”

“你可以用你觉得适当的方式来分配,更重要的是,要有纪律,不要借偿还不起的贷款,不要迟还款导致利息升高。”

如果你自认是个纪律不强的人,那可别对自己太有自信,觉得自己一定能跟着所计划的比例来分配收入,比如说可以用自动扣帐的方式,设定当薪水入账后自动转入另一个储蓄户头。

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紧密观察个人信贷分数

李庆伟建议,在妥善的理财同时,也应掌握自己的信贷评级(credit scoring)。

这份信贷评级将会把我们所有的贷款、偿债、信用卡还账等记录,全都纳入国家银行中央信贷参考资讯系统。银行也会根据此评级来评估你的贷款能力,是否批准你的贷款申请。

若要取得这份报告,可以亲自前往国行总部或分行索取,或是通过国行网站申请,但首次登陆还是需要亲自前往国行取得账号。所获取的报告是免费的。

除了CCRIS,市面上也有不少私人机构推出信贷评级查询服务,除了CCRIS,也会再加上其他的信贷记录。

比如说信贷情报服务私人有限公司、RAM信贷资讯等,还纳入了破产、法律诉讼等资讯,都需要支付一定费用。

李庆伟透露,iMoney也和RAMCI合作,为网站用户提供免费的信贷评级报告。

“这就是私人界的责任,除了提供足够的资讯,我们希望国人能掌握自己的信贷评级,因此提供免费平台,还将报告资料用易懂的方式呈现。

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独家报道:谢静雯

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