MRTA和MLTA 5项误解/李庆伟

拥有自己的房子是大家最大的心愿,但这并不便宜。在大马,基本上,屋主平均需要长达35年来偿还房贷,因此这不是一个可以掉以轻心的财务决策。

为了保护和拥护我们心爱的人,最基本就是为他们提供一个住所。但,一旦发生任何不幸而导致你无法缴清房贷时,这房子也将成为他们的财务负担。

这也是为何购屋者需递减式房贷保险(MRTA)或抵押定额式房贷保险(MLTA)。

虽然这两种保单都很有特色,但许多购屋者依然无法做出选择。以下将为你解开这两种房贷保单的5项错误观念。

无论是MRTA或是MLTA,都是为借贷者提供保护。一旦发生不幸意外时,将协助借贷者偿还未缴清的房贷。换句话说,就是房贷的保险。

大多数人会选择MRTA,因为一次过还清保费比较便宜,通常也会纳入房贷配套内。

虽然这两种保单都很有特色,但许多购屋者依然无法做出选择。以下为将你提供一些资料,助你解开对这2个房贷保单的误解。

误解1 MRTA是强制的

首先,请不要上当,MRTA并不是强制的,国家银行没有规定购屋者一定要购买MRTA或MLTA。

但强烈建议你为自己的财务规划,做出一些保护。大多数银行也会为同时购买MRTA的顾客提供更好的贷款配套。

某些情况下,你并不需要房贷寿险,如产业投资、联名房贷,和其他的业主有能力继续偿还房贷。

最终而言,房贷保险是为防范而做好的预先准备,如果贷款者不幸的事情发生,房贷将不会成为他们亲爱的家人一个沉重的负担。

误解2 MRTA不得转移

MRTA可以转移,你可以把现有的MRTA转移到另一个产业,但这相当棘手。

例如,你为A产业购买了价值50万令吉的MRTA,一次过付了总额1万1500令吉的保费。MRTA是递减式房贷保险,所以5年后,你的保额随着时间而减少,剩下40万令吉。

后来,你决定迁入一间较小的单位,称为B产业,价值为35万令吉。

这时,如果你选择出售A产业,你可以把A产业现有的MRTA,转移到B产业,因为MRTA保单的保额是40万令吉,足以应付B产业35万令吉的贷款。

但如果你选择购买价值较高,如60万令吉的产业,那么你现有的MRTA保单,就不足以涵盖所有的风险。所以在这种情况下,你可以选择为额外的20万令吉数额加保。

惟在某些情况下,选择购买新的保单,会比为现有的保单加额更划算。且把MRTA从一家银行,转移到另一家银行的程序也蛮复杂,因为每家银行的条款和条件都不一样。

你可以向银行查询,以便了解哪一个选择比较适合你的情况。

误解3 所有MRTA都是定期保险

传统上MRTA是一个定期保险,但有时,MRTA也备有寿险计划或投资联结保险计划。

不过,以上的保单都拥有同样的目的,即保障房贷。因为偿还房贷期限较长,有了保障,当发生死亡或终身残废时,不需要负担更高的保费。

最重要的是,你必须先考虑本身需要怎样的保障而加以规划。

例如,如果你计划在几年内就缴清房贷,MRTA或MLTA就可能不是你的首选。但如果你计划在未来30年至35年缴清房贷,最好得到保障。

误解4 MLTA提供“免费”保护

有些人将MLTA误以为是“免费”的保障,因为它担保到保险期满时,投保者还有现金价值。

但每份保单和每家保险公司的保障有所不同。

当你还没决定MLTA计划前,问问自己你真的需要吗?因为这将需要比MRTA多10倍的费用。

同时,你也必须考虑到通货膨胀,因为长期而言,保单所担保的现金值会受到通胀侵蚀。为了解决通胀的问题,某些MLTA计划也纳入投资元素。

反观MRTA,贷款结束,现金值基本上会下降到零。但如果提早缴清房贷,MRTA退保时还有一些现金值。

误解5 MRTA不受基准率(Base Rate,简称BR)波动的影响 

如果你的MRTA保障包括房贷全额和整个贷款期限,MRTA将不受基准率波动的影响。且当房贷仍然根据基本贷款利率(BLR)来计算时,MRTA一般不受影响,因为向来BLR的波动不大。

但是,新的BR允许个别银行调整利率,因此预计会有较大的波动。

如果MRTA保费低于贷款额,极有可能受到BR波动影响。但如果你购买全额保单,MRTA一般不会受到太大影响,因为用来计算MRTA的利率,通常比房贷的利率高。

对于房地产投资者或已拥有足够保障(寿险和医疗保险保障)的人而言,若还是想要购买房贷保险,可选择短期或保额比低的MRTA。

需知道,在这情况下,你的MRTA将受到基本利率浮动的影响。

结论:为房贷准备保障

让我们回到最初的问题,你应该为你的房贷选择MRTA或MLTA呢?

你本身才是最好的决策者,必须考虑到财务目标(是产业投资或自住)、全面保障、财务负担,当然还包括财政预算。

无论是哪一种,最好都是为房贷准备一些保障,因为你永远不知道何时需要它。

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