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【独家】令吉疲弱催化 吸引狮城投资
高铁沿站房产抢手

(吉隆坡20日讯)马来西亚房地产中介师协会(MIEA)预测,在柔南依斯干达特区之后,新加坡投资者料将“抢攻”吉隆坡—新加坡高铁沿站周围的房地产。

该协会指出,目前疲弱的令吉成为吸引狮城投资者的催化剂。



该协会主席辜永展接受《南洋商报》专访时说,早在几年前,新加坡投资者已经投资于新山的依斯干达特区,目前他们对麻坡、峇株巴辖、马六甲及吉隆坡等隆新高铁沿站周围产业皆有兴趣。

辜永展:我国产业价格对外国投资者而言仍具吸引力。

隆新高铁7站点

他说,隆新高铁项目预计将为持平的产业领域带来催化作用,有望将令吉下滑的弱势转变成吸引新加坡投资者的优势,并在各个高铁沿站投资房产。

目前已经公布的隆新高铁7个站点,分别是吉隆坡、布城、芙蓉、马六甲爱极乐、麻坡、峇株巴辖和依斯干达布蒂里(Iskandar Puteri)(前称努沙再也)。

辜永展说,尽管过去一年马币汇率下滑幅度超过20%,但外国投资者迟迟未进场。



“无论如何,去年下半年已经看见外国投资者包括中国及新加坡投资者开始来马寻找房产,为来马投资探温。”

他补充,我国产业价格对外国投资者而言仍具吸引力。

去年11月,陆路公共交通委员会首席发展员普罗杜声称有关隆新高铁计划的实际合约内容将会在2017年才会确认下来,而有关工程预料将会在2022年竣工。 

撤离的钱将回流买地

马来西亚房地产中介师协会(MIEA)主席辜永展说,马币汇率下滑除了会吸引外国投资者,也会吸引一些在汇率下滑前,已经把钱撤出大马的本地人“重返投资”。

“这群本地人在汇率下滑前已经将钱撤离大马,但是目前全球经济不稳定,在不熟悉外国投资环境的情况下,可能会将撤离的钱,重新投资回大马。”

他接受《南洋商报》专访时说,这群“有钱的大马人”首选将是买地,尽管土地并没有回酬,但是价值会不断增加。

他补充,土地是一般投资者不会碰的,因为没有回酬。

“第二个选择则是有地产业,因为此类产业供应有限,因此有增值空间。”

今年房产前景谨慎乐观

基于国内政治局势不稳定,加上宏观经济形势影响,辜永展以“谨慎乐观”(cautiously optimistic)形容今年的房产前景。

他说,国内经济局势不稳定将导致投资者保持观望态度,暂时搁置来马投资,无论如何,他强调,仍然有人在等待进场的时机。

“至于宏观经济包括美国及中国经济放缓、马币汇率下滑,国际原油价格下滑,这些都会影响国内房产市场,目前的情况很特殊,油价竟然低于其成本价。”

辜永展说,仍然看好吉隆坡的发展,因为在经济放缓的情况下,大型基础设施工程包括捷运、轻快铁延长线工程等,仍然继续进行。

“我们预计今年若一切顺利,房产市场将会迈向一个好位置。”

他解释,我国人口不多,尽管吉隆坡面对交通阻塞问题,但却没有其他国家如印尼雅加达严重。

“因此,我国推行的第二家园计划仍然具有一定的吸引力。”

辜永展:市场放缓入场好时机
买二手产业便宜30%

产业市场放缓是买家入场的好时机,辜永展建议投资者,购买二手产业及商业产业。

辜永展说,二手房产价格平均比新产业价格便宜30%。

“此外,购买二手房产的好处是你能够了解整个邻里社区状态,你买的就是你所看见的,包括道路、十字路口等等。”

他说,尽管二手房产比较残旧,但只要少许装修就可,价格绝对不致于高达所省下的30%。

“在此时期,买家只要花多点耐心,到处走走看看,肯定会找到价廉物美的产业。”

他补充,投资商用产业比住宅产业好,因为住宅产业的租客流动量较高。

“做生意的很少一直搬迁,除非生意真的做不下去。”

他以满家乐(Mont Kiara)为例,刚开始,当地的公寓深受外国人喜爱,但是随着周围陆续兴建越来越多公寓,租户开始搬迁至新公寓。

“因为租金差不多,但是却可享有新颖设施及住所,因此当地租金竞争力相当大。”

另外,辜永展也提醒,在购买新产业时,必须比较推介时的价格及目前的价格。

“目前许多发展商已经展延推介新项目,至于已经推介的可能会以配套方式售卖,因为他们不可能减价。”

他说,所谓的配套包括提供家具、免律师费、免印花税、免费买卖合约等等。“这些配套的价格计算起来,可能比当初推介的价格更为划算。”。

逆境中寻获好产业

辜永展说,好的产业一般上都是在房产市场逆境中出现,有能力的投资者绝对能够在这段时期内寻获物超所值的产业。

他说,一些持有力不强的投资者可能面对生意周转不灵或孩子在外国求学需要现金,因此会脱售手中持有的产业。

到处走动多点耐心

“但在房产市场持平的时期,你必须脱售手上最好的产业才能吸引买家。”

他举例,早前在孟沙、SS2一带很少看见商用产业,但现在却可在上述两个地点寻获商用产业。

“只要到处走动,多一些耐心,肯定可以在这逆境中寻获很好的产业。”

年轻人购屋须量力而为

“没有这么大的头,就不要戴这么大顶帽子。”

这是辜永展给予年轻购屋者的忠告,他认为,薪水2000令吉至3000令吉的社会新鲜人,仍然可以拥有自己的屋子,前提是必须量力而为,选择可负担的屋子。

“年轻人必须从低开始,可以的话就贷款至90%,因为你是以未来的薪水偿还这笔房贷,而屋子是会增值的,过后可以慢慢换成更好的屋子。”

他解释,所谓的可负担是以屋子的价格计算,而非依据每平方尺的价格计算。

他举例,一间小型单位要价29万8000令吉,但是一平方尺价格可能是800令吉;一间排屋价格近100万令吉,但每平方尺价格可能仅需400令吉,但是月入2000令吉至3000令吉的社会新鲜人肯定无法负担一间排屋。

“因此,所谓的可负担是,购买你预算范围内的房屋,这是第一步。

“年轻人可能向往购买公寓,并认为可以享有公寓内的设施,但事实上仅有30%公寓居民使用这项设施,因此购买没有设施但价格相对便宜的组屋也是个好选择。”

此外,他补充,目前许多新产业为了迎合年轻人的需求,都以创意设计方式,兴建小单位产业,楼下就是购物广场,并提供便利交通。

消费税致房价持平

供过于求将导致物品价格下滑是不变的定律,惟尽管近一两年房产市场交易量下滑,但整体房产价格却持平,主要是因为去年落实的消费税所致。

辜永展说,在市场放缓前,许多购屋者都是来自投资俱乐部,过度的炒楼导致屋价高涨,事实上需求并没有那么多。

“现在一些投机者已经撑不下去欲脱售却卖不出去,在这样供过于求的情况下,一些房价确实有下降一些,但是整体而言仍然持平。”

他解释,房产不降的原因之一是因为去年4月落实的消费税所致,大家都预测消费税后房产价格将会上涨,但由于供过于求,市场放缓,因此房价仅是持平。

“事实上,房价大跌并非好事,相信当市场信心恢复后,房价就会逐步上涨。”

他说,一般而言若屋价下滑5%至10%,当市场复苏时,价格会上涨10%至30%

推介产业经纪房源应用程式

马来西亚房地产中介师协会今年将推介产业经纪房源应用程式(listing app),让合法产业经纪能够互相配对,进而加快完成交易速度。

辜永展解释,在此应用程式下,合法产业经纪可以分享房源(listing),了解谁有买家,谁有卖家,之后再进行配对。

他补充,目前处于初步研发阶段,尚未决定什么时候推介此应用程式。

辜永展于去年4月担任马来西亚房地产中介师协会会长后,专注于资讯通讯科技改革,除了计划推介产业经纪房源应用程式,该会将投资100万令吉,在两年内提升该会网站。

此外,该会也致力于打击非法产业经纪,辜永展说,非法产业经纪的出现,对合法产业经纪不公平。

“如果你想要在这行业分一杯羹,就必须考取产业经纪证,公平竞争。”

询及在房产市场放缓的时刻,产业经纪是否如社交媒体广告宣称的如此“好赚”时,辜永展笑言:“只要勤劳,愿意拼,确实如此。

“试想想成功售卖100万令吉的排屋,3%佣金相等于3万令吉,这样的收入确实丰厚。”

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冲击百姓 短痛长利 补贴合理化势在必行

报道:林迪陞

政府在去年公布最新财政预算案时,终于把一直“只闻楼梯响,不见人下来”的补贴合理化政策放上台面,惟,其中的内容和细节至今从缺。

补贴合理化的用意虽好,但这将无可避免地冲击人民的生活成本,尤其是燃油补贴若然取消,必定对通胀起到推波助澜的作用。由于一切详情仍不明朗,此项政策不免让人民有所担忧。

目前已有专家推算指出,若汽油补贴全面取消,RON95汽油可能会从每公升2.05令吉,飙升到每公升3.36令吉!

无论如何,有经济学家和分析员认为,在没有消费税(GST)的情况下,为了从根本上改善国家财政,打造光明的长期经济前景,如今改革补贴政策可说势在必行。

现行补贴制度存弊端

富人享福利弱势群体

在疫情爆发、政局动荡等各种因素影响下,大马政府用于补贴和社会援助的拨款,多年来水涨船高,2022年达到670亿令吉的历史高峰,而到了2023年,金额仍高达640亿令吉。

这相比2010年的230亿令吉,翻了近乎3倍!

若看2022年数据,670亿令吉中的550亿令吉花在了补贴上,其中最大份额或占82%补贴的项目,来自石油产品,主要是RON95汽油和柴油。

同时,本国的财政赤字在2021及2022年时,达到了史无前例的990亿令吉左右。

丰隆投行经济学家林晓薇认为,原因有3个,即GST在2018年被取消,2020至2021年的冠病疫情爆发,以及2022年能源价格激增。

“看来短期内GST不会被重启,那么,政府若要在明年达成第12大马计划(12MP)中期检讨中的赤字目标,那补贴政策改革所扮演的角色,就更加重要。”

根据第12大马计划的中期检讨结果,政府放眼在2025年时,将财政赤字减少到国内生产总值(GDP)的3%至3.5%之间。

截至2023年,大马财政赤字为GDP的5%,或914亿令吉。

不过,政府究竟会如何执行补贴合理化政策,改革的详情和细节至今依然未知。所以,目前也不容易评估相关改革对人民生活成本的冲击,以及对政府财政节省的帮助。

在林晓薇看来,虽然补贴合理化肯定会带来通胀走高的痛楚,但这是必要的,因为“授人以鱼,不如授之以渔”。

“补贴就像直接把鱼给人民,而我们认为,若通过一个更加专注的框架,本来用在补贴的拨款,可以加在发展开销,相当于赋予钓鱼的能力,可为人民带来更长远的好处。”

补贴拖慢国家发展

“在2022年,补贴及社会援助拨款,就相当于94%的政府发展开销,两者几乎相等,但前者对国家长期的发展轨迹影响很小。”

她补充,通过补贴人为降低油价,如今导致大马人均汽油消耗量和交通碳排放量,成为除汶莱以外的东盟最高。

“更何况,现有燃油补贴制度的结构不太合理,并没有起到应有的效果。高收入群体(T20)享有了35%的补贴,而低收入群体(B40)却只得到了24%的补贴。”

有研究显示,T20群体的RON95汽油消耗量,比B40群体高出64%。

林晓薇同时指出,为汽油设下比真实市场价更低的顶价,也造成不法集团走私燃油,尤其是柴油走私到国外的问题,导致补贴的浪费。

“这让汽油走私者受益,而不是人民。”

或让油价自由浮动

通过PADU派现金

对此,林晓薇预测,政府将会通过本次补贴改革,撤销所有燃油种类的顶价,让汽油价格跟随市场浮动,同时向首要数据库(PADU)认证的合格人民,派发现金援助。

“我们相信,补贴合理化政策的重点,将会专注于两个事项。首先,确保只有目标群体可以获得补贴,其次,防止补贴拨款的浪费。”

她同时表示,要做到上面两点,可以使用数种不同的方式,但其中最简单,或至少最不复杂的方式,就是让油价跟随市场浮动,同时向目标群体派发现金作为援助。

“我们估计,全部的B40群体,以及绝大部分的中等收入群体(M40),都能获得针对性现金援助。”

对于商家,林晓薇估计,政府可能会用补贴柴油管制系统2.0(SKDS 2.0)中的“车队加油卡”(Fleet Card),来确认可受惠于针对性补贴的业者。

政府用于打击柴油走私活动的SKDS 2.0,已在3月开始执行。在SKDS 2.0里,商家需要通过MySubsidi Diesel系统来申请车队加油卡,在获得官方批准后,相关加油卡才能由汽油公司发行给有关商家。

民众最关心的事,相信是补贴合理化后,此前享有补贴的物品价格,尤其是汽油,将会上涨到什么程度?

油价或涨到3.46元

对此,大家需要做好心理准备,若汽油补贴真的完全取消,油价涨幅将会相当“恐怖”。

林晓薇引用大马汽油交易商协会(PDAM)截至今年2月4日的最新预测,指没有补贴的情况下,国内的RON95汽油和柴油市场价,将分别是每公升3.36令吉和3.46令吉。

对比目前获得补贴的价格,即RON95汽油每公升2.05令吉,柴油每公升2.15令吉,PDAM预测的真实市场价,分别大涨了63.9%和60.9%!

举个例子,以耗油量较低的第2国产车(Perodua)Axia车款来算,每次将油缸打满需要约20公升RON95汽油,现在的花费是41令吉。

若是补贴完全取消,同样的20公升RON95汽油,Axia车主可能需付67.20令吉!

油价即使上涨仍是东盟最低

无论如何,这个令人乍舌的涨幅,在林晓薇眼里,却相对可以接受。

“虽然单独来看,这个油价变化很剧烈,但我们要强调的是,即使我国汽油涨价到这个程度,依然比除汶莱外的东盟国家还要便宜,而且便宜不少。”

根据她的估算,即使在涨价后,我国RON95汽油和柴油的价格,依然比除汶莱外的东盟国家平均油价,分别低43%与32%(见图1及图2)。

至于燃油补贴取消对通胀的影响,林晓薇预计,每当RON95汽油和柴油涨价10%,我国全年的通胀率将增加0.51个百分点。

今年通胀料2.6%

“我们预期今年的通胀为2.6%,其实已经考量到某种程度的燃油补贴被取消。”

不过,以上述预测来推算政府在一年内全面取消补贴的冲击,即RON95汽油和柴油双双在一年内涨价60%以上,意味着通胀届时将会大起3个百分点以上。

此外,林晓薇承认,汽油涨价将无可避免地降低民众的消费能力,尤其是在选择性消费方面,至少短期内如此。

零售贸易增长受影响

“查看疫情爆发前的数据可见,每当RON95汽油的价格显著改变,本国零售贸易的增长率就会受到显著影响。”

根据林晓薇,此前RON95汽油3次大幅降价,分别是2014年11月至2015年3月间降26%,2015年8月至2016年4月间降25%,以及2016年4月至2017年3月间降14%,分别令当时的零售贸易增长率,按年扩大4.6、3.3与3.2个百分点。

反观汽油在2015年3月至8月间涨25%,以及在2017年7月至11月间涨18%时,同期零售贸易增长率分别按年减少了11.4个百分点和6个百分点。

“也有例外情况,比如RON95汽油在2016年10月至2017年1月间显著上涨32%,但当时的零售贸易增长仍然保持。”

林晓薇指出,在长期而言,汽油价格和零售贸易表现没有多大关系,也就是说,汽油涨价对国民消费力的打击,只是短期性质。

取消补贴或年省287亿

对于完全取消汽油和柴油补贴的好处,林晓薇推算,政府每年或可节省287亿令吉,或相当于GDP的1.5%。

“理论上,若一整年的补贴全被取消,那我国今年的财政赤字,预计将会从政府目标的4.3%,降至2.8%。这意味着,政府马上就达成了2025年将赤字减少至3%到3.5%的目标。”

刺激电动车发展

无论如何,林晓薇称,部分省下的补贴拨款,仍会用于针对性补贴方面,所以政府最终节省的金额并没有那么多。

此外,林晓薇认为,取消燃油补贴可能还会带来一个利好,那就是加速本国的电动车市场发展。

“油价上涨将帮助加快大马的电动车使用率。”

她引述德勤近期发布的调查报告,指降低燃油成本,是人们购买电动车的首要理由。

“在东南亚,这就是人们购买电动车的最主要理由,有68%的受访者选择了这个理由。”

目前,电动车市场在大马仍处于初始阶段,去年全国仅售出1万200辆电动车,占本国汽车总销量的1.3%。不过,林晓薇认为,我国电动车市场正处于爆发性增长。

“在T20群体失去了燃油补贴后,也可能激励他们转而选择电动车。”

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