伦敦蝉联办公楼王

根据世邦魏理士报告,英国伦敦西区办公楼,连续2年成为全球租金最贵的办公楼,反映出市场对这些产业青眼有加。 

随着市场需求回升和办公楼供应不足,伦敦西区办公楼的租金有望继续攀升,稳居榜首位置。 

但在英国住宅产业方面,估计会面临众多负面因素的冲击,拖累售价难以在今年延续早前的良好表现,并陷入增速放缓的窘境。 

根据世邦魏理士(CBRE)截至去年第3季的《全球高档办公楼租金成本》报告,英国伦敦西区连续两年蝉联全球租金最贵的办公楼市场。 

当地办公楼的年租金,每平方尺272.56美元(约1195令吉),归功于英国经济复苏,以及金融公司对办公楼的需求回扬,因而推动了当地高档办公楼租金,在过去一年上涨近15%。 

而紧追其后的,分别是排名第二的香港中环和第三的北京金融街,两者办公楼年租金为269.31美元(约1181令吉)与190.99美元(约836令吉)。 

至于伦敦市中心,办公楼年租金报每平方尺148.63美元(约643令吉),排在第8位。 

这份报告在衡量办公楼租金成本时,纳入了租金、税务、管理费及相关服务费用,而伦敦西区办公楼的租金成本,就占了所有费用的一半以上。 

世邦魏理士在报告中指出,伦敦西区稳坐全球第一的宝座,反映出当地作为全球枢纽和金融中心的地位,也显示出许多企业都在当地,积极竞争有限的办公楼空间。 

该公司伦敦中心区研究主管凯文麦考利(Kevin McCauley)也表示,推高伦敦西区办公楼租金的,主要是小型金融公司和油气公司。 

“随着市况改善,还有高档办公楼的供应短缺,当地办公楼越来越受到市场青睐,进而激励租金攀升。” 

此外,伦敦西区的城市规划相当严谨,往往限制了许多新楼建设,因此,现存的古老大楼,还是能吸引到愿意支付极高租金的租户。

英国强劲就业表现
带动办公楼市发展

展望未来,世邦魏理士看好经济合作暨发展组织(OECD)有望在今明年继续增长,加上英国就业率走高、通胀率及利率低企,英国办公楼可进一步增长。 

“今年强劲的就业表现,可带动该国办公楼市场的发展,估计伦敦办公楼会迎来更多投资,并交出租金上涨的成绩。” 

但值得注意的是,随着英国办公楼供应会逐步提高,预料这些产业的租金增长率会在2020年开始放缓。 

“同时,市场也应该关注那些会带来冲击的重大风险,包括中国等新兴国家经济意外放缓、政治事件和投资者情绪等。”

随着英国办公楼供应会逐步提高,预料这些产业的租金增长率会在2020年开始放缓。 (档案照)

房价有望5年攀升22% 

在英国住宅产业方面,世邦魏理士在《2016年英国产业市场展望》报告中指出,该国经济将面临增速放缓的挑战,并拖累今年的房价涨幅,走软至3%,低于去年首9个月的10%增长率。 

“同时,银行严控贷款政策和央行可能会升息,都为今年的住宅产业售价,带来负面消息。” 

不过,随着房屋供应依然不足,相信英国房价有望在接下来5年,攀升22%。 

在各地区当中,伦敦依旧会是表现最佳的市场,而牛津、剑桥和布里斯托尔(Bristol)等拥有强劲经济的小型城市,也可交出良好成绩。 

至于从短期来看,伦敦以外地区的房价增速,会比中央区域来得更快。

英国住宅产业2016年展望 
交易量萎缩,增长低迷

 

去年的住宅产业交易量表现,比2014年减少了120万宗,反映出住宅产业市场正蒙受负面因素的冲击,包括银行严控贷款政策、经济放缓和人口老化等。 

鉴于这些因素,预计今年的交易表现,将于去年持平。 

供应仍是主要问题

未来10年,住宅供应短缺仍是主要问题。

英国在过去10年,兴建了120万间房屋,跟不上同期人口增长420万的步伐,加上二手房屋供应不足,促使了房价持续走高。 

政府改变政策,有望激励更多新住宅供应出现 

如今,英国发展商必须在发展项目中,兴建部分可负担房屋,来用作出租。

但随着政府将首置房屋(Starter Homes),即以低于市价20%的价格,销售给首购族的住宅,加入可负担房屋类型中,这表示发展商可打造全面用作销售的发展项目,不必预留部分单位,作为廉价租房。 

此举可降低发展成本,鼓励发展商推出更多住宅项目。

税制改革或打击买房出租(buy-to-let)投资

从今年4月起,买房出租的业主和持有2间房屋的业主,将面临额外的3%印花税。 

此外,英国税务局也在近期限制了有关税务优惠,促使业主必须为租金收入,缴付更多税务,从明年4月开始实行,目标在2020年落实所有限制措施。 

鉴于买房出租的交易,在英国整体住宅销售中,占了近17%的比例,估计这将促使上半年房产活动激增,且不利于买房出租市场。  

伦敦房价高企,促使许多居民把目光转向其他地区的房屋。

强尼莫里斯

伦敦人外迁创8年新高

Hamptons国际指出,由于伦敦房价高企,今年有许多当地居民纷纷出售伦敦房子,并迁居到其他地区,而迁居人数更创下近8年以来新高。 

根据资料,有超过6万个家庭在去年离开了伦敦,并在伦敦以外地区,购买了6万3000间房屋,比2014年提高了近67%,而这些购屋交易的价值共240亿英镑(约1538.9亿令吉)。 

统计显示,去年选择出走伦敦的居民中,有1万1000人为首购族,按年劲扬70%,显示出许多人已放弃在伦敦买房的念头。 

Hamptons国际研究主管强尼莫里斯(Johnny Morris)指出,这些买房数量和交易规模,也都创下2007年金融海啸以来最高水平,反映出伦敦房价高涨,其他地区的房屋在相比之下,显得更加有吸引力。 

数据显示,伦敦的平均房价超过50万英镑(约320.6万令吉),而且在截至去年9月底,当地房价在一年内涨了10%。 

“有意迁出伦敦的人数,可能会在今年攀升,因为伦敦和东南部产业的房价差距,如今已逐步减少。” 

根据该公司统计,除了伦敦的产业,伦敦居民的首选置产地区是英国南部,当地平均房价为41.5万英镑(约266.1万令吉)。 

而英国北部则是17.1万英镑(约109.6万令吉),中部地区报18万英镑(约115.4万令吉),苏格兰为17.3万英镑(约110.9万令吉)。相较之下,这些地区的房产比伦敦更具吸引力。 

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