大马月亮一样圆

吉隆坡房价和狮城、东京、首尔及台北相比更加便宜,所以对这些国家的投资者很有吸引力。

先有银行收紧银根,后又有令吉跌跌不休,我国真的是正处多事之秋,甚至如同进入了“完美风暴”。

在外围,全球经济同样动荡不安,更多富人正思寻保值和投资创富的避风港。

国人悲观看待经济前景,房地产第一个受累;但但对于很多外国人来说,马来西亚是个投资和退休天堂!

很多国人离场之际,外国买家对我国购屋还是蠢蠢欲动;我国有那些吸金魅力被你我所忽略?听听他们为何钟情大马房地产,可能有所启发。

令吉暴跌  外资进场良机

令吉去年狂贬,至今未见止跌之势,国人对投资房地产更是步步为营。

但投资房地产,讲究的是长线回酬;而最近令吉暴跌,恰好为这些国外投资家提供了进场机会。

投资房地产,欧美、澳洲或近一点的中港台,都比大马人更成熟和专业,他们就看到许多大马人本身忽略的优势。同时,对于许多人来说,大马也是一个退休天堂。

政局和金融体系稳定,一直是大马人所自豪的。

但政局已经不再如过去般稳定,而金融体系在经济前景看淡、贷款增长放缓、需要更多资金应付新条例和放贷的压力下,虽不至于诱发危机,但风险相对比过去高。

假如说,这两枪齐发,都对房地产市场没有影响,那是自欺欺人,过去几个月来,官方数据都显现价量齐缩的情况看出端倪。 

过去3至4年里,房地产交易量出现微跌,不同的是,交易额屡屡写下新高。 

按照马来西亚房地产仲介师协会(MIEA)主席辜永展的说法,我国房地产是区域中最具有吸引力的,只不过去年的马航事件和其他因素,影响投资意愿。

“不少之前看好我国市场的投资者,如今按兵不动,重新考虑投资决定。”

另外,令吉去年贬值约20%,在所有亚洲货币中垫底,稍早又有人传令吉兑美元可能会破5大关的不利消息,令一些外资突然转向观望。

陈佐彬:只要事先做好功课,在哪里投资都会赚钱。

陈佐彬:中东投资者天堂

在亿达法务办事处创办人陈佐彬律师眼中,虽然全球经济气候变坏,但在外国人眼中,马来西亚仍是投资天堂。

“特别是中东人,老早已将我国看成是回教国中的美国,如今令吉持续贬值,在他们看来正是进场时机。”

另外,日本和韩国人也开始在这里投资和置产,有些还将我国视为第二家园,进一步印证我国房地产越来越受外国人欢迎的说法。 

本报也访问了亚太国际地产营运长周家庆和在大马产业机构(MPI)担任马来西亚房地产推广大使的潘荣德硕士,两人均认为,国内政局导致中港台新投资者却步。

但他们都认为,这只是短暂的影响,很快就会雨过天晴。

回酬高风险低价格诱人

到过多国举行多场房地产投资讲座会的陈佐彬指出,和纽约、伦敦、日本、新加坡、加拿大及澳洲相比,我国的房地产仍然深受国外投资家的喜欢或欢迎。

“在他们眼中,大马房产除了回酬高、风险低,更重要的是,价格很吸引人。” 

陈佐彬受访时指出,越来越多中东人进军我国房地产市场。

“在中东人眼中,全球只有3个可以投资的回教国家,除了我国,另2个是阿联酋(迪拜)和土耳其,偏偏两个都是军权国家,只有我国是法治国家。” 

他指出,中东投资者觉得,在阿联酋和土耳其投资,就像去赌场赌钱,胜负自理。

“但投资大马,就像将钱存做定期。他们追求的和平、稳定、和谐与自由,都能这里(大马)找到。” 

此外,陈佐彬认为,我国作为国际回教融资中心,以及拥有完善的金融体系和管理机制,都是吸引中东客的利好。

除了传统银行,回教银行也特别蓬勃,加上政府管理货币经验丰富,资金流动(现金流量和套现流)容易,这些都是促使海外投资者进军我国的利好原因。

油价下跌、欧洲和俄罗斯货币走弱的过度供给,导致迪拜房价再次面临下跌压力。

中东动荡投资者外逃

陈佐彬指出,中东人不在自己的国家投资,原因有好几个:“以土耳其为例,这个位于欧洲的回教国家现在不平安,面对区域危机。” 

“迪拜的邻居也门,目前也发生内战、叙利亚陷入无政府状态,阿拉伯之春易名回教国之后,威胁全球,奇怪的是,这个组织也只在这个地区活跃而已!” 

莱坊研究指出,迪拜在56个国家排名中倒数第4,2014年房价跌了6.1%,去年再插水20%。

因此,处于优势地理位置上的大马得天独厚,首先它远离中东,其次是回教国家情意结。 

“他们非常羡慕大马,他们甚至无法想像为什么我国能够造车,而他们只是原油产国而已。”

在某些层面上来讲,大马是不错的,我这么说并不代表政府管理得好,惟和一些国家相比,他们的管理似乎要比我国还差。”

外资最爱吉隆坡  3千1方尺可接受

周家庆指出,海外投资者一般都比较喜欢投资吉隆坡的房产。

“吉隆坡是个国际大都会,房价和上海、新加坡、香港和东京相对来说也比较便宜或合理,所以还是很有吸引力的。”

他说:“吉隆坡市中心的房价,每平方尺3000令吉是可被接受的。反观在雪兰莪购屋的门槛设在200万,除非回酬率很高,否则身为投资者,有必要在这个地区投资吗?”

巴生谷一带有较多的高端住宅项目,这是配合国内一部分投资者和购屋者的需求而建。

台湾人在马来西亚购屋,除了投资,另一就是家居用途。 

来自台湾的周家庆,已在我国成家落户,当大马女婿,在他眼中,马来西亚的确是个第二家园的好地方。

“这里的气候、文化、生活环境都和台湾相似,台湾人会觉得很亲切,生活自在。” 

预见将来会有更多台湾人在这里先投资,然后迁来居住吗?周家庆说:“的确是,有些投资者已经这么做。”

锁定服务式公寓

在房产种类中,中港台投资者最爱的是服务式公寓。

主要引进台湾投资者的周家庆说:“台湾人主要是投资在高级公寓和服务式公寓上,反观其他类型的房地产比较少。” 

潘荣德指出,除了精致装修外,这一房类也具有保证回酬和包出租,这也是为什么服务式公寓广受欢迎的原因和优势。

另外,服务式的酒店公寓也开始受到青睐,他认为,这两种都是外国投资者未来比较倾向的投资项目。 

日本人退休首选

除了中东,大中华圈,即中国、香港和台湾,以及新加坡投资者,一直是我国房市的熟客。

只是,国内许多社区,最近出现不少日本和韩国面孔,他们之中有些是来这里打工,甚至已将这里视成第2家园。

美国《国际生活》(International Living,IL)月刊刚宣布的“2016年全球退休指标”报告指出,大马以87.8分,成为亚洲最佳的退休目的地,在全球排行第五。 

报告列举各种因素,包括租金廉宜、生活成本低、美食天堂及优质但实惠的医疗保健服务等等。

周家庆认为,马来西亚土地充裕、生活成本较低、医疗设施良好,这些都是吸引外国人,例如日本和韩国人前来购房的主因。 

大马一直是欧美和日本人喜爱的退休热点,但日本人特别喜欢我国,从2007年起,一直都将大马列为他们第2家园的首选。

其中最大诱因包括房价在能力范围内,加上气候适中,没有天灾和产业继承税(日本人)等等。

吉隆坡受外国买家相中的住宅,价格都在100万令吉以上。

负面舆论频传 外资观望

令吉贬值,按理说是进场的大好机会,只不过今年却因一些事故,所以没能吸引更多外国投资者。

在大马产业机构(MPI)担任房地产推广大使的潘荣德硕士认为,令吉贬值对投资者来说是个好机会,只是过去一年来,我国的运气确实差了一些,也因为种种负面情绪导致国家在最近的世界竞争力排名榜中,滑落到第14名。 

另外,一个马来西亚发展有限公司(1MDB)引发的事件,也造成国内外舆论,常常刊登在海外的国际新闻都是负面的,这也影响了许多投资者对我国的看法。 

“沙巴地震,加上一些政治角力,也让一些投资者认为,我国不仅有天灾,政治局势也不稳定,还有闹出排华、种族煽动的课题,也让海外投资者觉得,我国也面对排华的风险。”

他说,继马航事件后,这些种种负面消息,让我国再次被搬到国际舞台上。

“虽然中港台投资者对我国房地产市场信心未减,不过目前有些难免还在观望。”

辣招打房 提高门槛

房价之前涨得凶,政府出台各种辣招打房,包括外资的进场门槛也遭殃。

2014年,中央政府将外国人购买房地产的最低门槛调高到100万令吉;虽然这是全国政策,但各州政府有权修改。 

之后,槟城和雪兰莪州政府陆续出台更严厉的措施;雪州上调至200万令吉,而槟城,若是在槟岛最低200万,若是位于威省则保持100万。

对于这些措施,潘荣德认为,中央政府所定的100万令吉门槛,问题不大,因为吉隆坡会受外国买家相中的住宅,价格都在100万令吉以上。

反而是雪兰莪,外国人只准购买200万令吉以上的房子,而且只限高楼房产,他认为这一招,稍为辣了一点,影响非常的大。 

他举例说:“例如赛城,属于雪兰莪州,许多国内发展商因为新的限制,被逼改变计划。”

他指出,之前有些发展商原本想攻外国买家,推出中高价房产,但如今唯有改变规划,只能重新主打可负担房产。

“更糟的是,国人的购买力不强,加上有了消费税的枷锁,大大的减弱了他们的购买能力。”

吸引退休长居  打造第二家园

政府通过马来西亚我的第二家园(MM2H)计划,鼓励外国人在大马长时间居住或过退休生活。 

外国人几乎可购买所有房产,包舌独立式洋房、排屋、公寓、有地产业、套房、商务产业,除了:1. 售价低过100万令吉;2. 州政府指定的廉价屋;3. 建在马来保留地的房产 4. 政府指定的土著单位。但若是工业用地或是农业地,则不可购买马来保留地。

房贷方面,MM2H持有者最高可向银行贷款房价的80%,而一般外国人最高只能贷款70%。

外国人若与本地人联婚,可和配偶联名申请贷款,并享有高达90%的贷款额。 

不到50岁的外国人,若想申请MM2H,银行必须有至少50万令吉的存款,才能申请,而超过50岁者则需有35万令吉存款。

获得MM2H资格的外国人,可享有10年签证,且可购买较低价格的住宅。 

锁定市场就出手

谈起令吉在跌,是不是进场好时机的课题,亚太国际地产营运长周家庆指出,除了美国,全球货币也在下跌,对投资者来说,他们只要锁定某个市场就会出手。

“近来前来我国投资的投资者锐减,只不过是因为出于担心、恐慌之故。” 

他说,一些外国投资家暂时不来大马,反而转移地点的原因有很多。

“按照我的看法是,令吉跌得太多,让外国买家从担心到恐慌,按月下跌10%或以上,这种情况又如何让投资者放心的投资?”

他忆述:“2012年起,按年前来大马投资的台湾人接近1000人,但是今年只有200多至300个。” 

由于市道低迷,发展商减产顺理成章,这对房市和房价的影响不大。

在投资者的眼中,汇率和经济稳定性才是他们关心的,虽然眼下的台湾投资者减少,但同时间却也吸引了更多、更专业的投资商进场,很显然,他们对于大马的房地产业,仍然具有深厚的兴趣。 

抑炒风增产业盈利税

近年,政府为了抑制炒风,向短期内脱售房地产的业主征收产业盈利税(RPGT)。

这项税务概括国人和外国人,差别是外国人的产业盈利税比大马人高。

个人在3年内脱售,徵税额是盈利的30%;超过3年但未到4年是20%,第5年脱售需付15%,5年后才转售则免税。

但外国业主,要到第6年起脱售才徵5%,若是之前脱售一律需付30%产业盈利税。

“依区红火 槟非首选”

除了吉隆坡,雪州、槟城和依斯干达特区都是我国房地产的投资热点,但在外资眼中并不相同。

除了吉隆坡,亚太国际地产营运长周家庆特别看好依斯干达特区,但他认为,槟城和雪兰莪目前还不成气候。 

周家庆表示,尤其雪州,因为州政府上调了外资购房下限至200万令吉,在租金受压的时候,这将影响投资回酬,外国人会更倾向到其他地区寻找适合的楼盘。

另外,潘荣德表示,槟城在中港台投资者眼中,并不算热门或首选。

“简单的说,他们对槟城的房地产并不太感兴趣,这是因为槟城的房地产价格,要比吉隆坡还高,但投资回报率并不高。”

依斯干达特区与新加坡仅一水之隔,地理位置得天独厚,发展计划倍受青睐。图为一批北京投资者参观碧桂园金海湾的综合发展计划。

规划20年大计  如瑰宝绽光芒

依斯干达特区是20年计划和规划,但在周家庆和潘荣德眼中,却是逐渐绽放光芒的瑰宝,继续火红。

周家庆认为,依区毗邻新加坡是一大利好因素:“它得益于地理位置,和邻国新加坡相比,更加凸显出两地房价落差是如何的巨大。”

虽然依斯干达特区的人口和经济发展,尚未处于成熟的阶段,但是地理位置得天独厚,让周家庆特别看好依区的前景。

“我手上的大部分客户,也比较倾向于在吉隆坡和依区投资。”

潘荣德表示,除了毗邻新加坡的地理优势外,依区另一优势,是中国的知名发展商如碧桂园、富力、绿地所带来的效应。

“这些中国知名发展商的入驻,把我国适合投资房地产的国家、第2家园的优势与好评深入民心,特别是中台港的投资者,因此销量还是非常的受到看好。”

虽然有人认为,依斯干达特区的销售量下滑,但潘荣德认为,这和个别的销售策略有关。

“有些发展商的产品卖得很好,这些都必须讲究市场策略的,因为在我的认知里,在经济不景气的时候,也就是进场投房地产的黄金时段。” 

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