房地产步入寒冬?/洪文杰

去年4月消费税的启动,以及令吉汇率自年初以来的大幅走软,外加许多内忧外患的经济与政治因素,已造成大马民众的消费力显著降低。

当中,过去数年非常活跃的产业领域在2015年表现不甚理想,甚至市场进一步预测,2016年该领域将有可能迈入寒冬。

产业市场的交易放缓是有迹可寻的。自全球主要经济体以宽松政策疏解了全球金融危机以来,我国的产业领域在2010年至2013年期间进入一个相对“疯狂”的涨势。

打房政策缓和过热

政府与国家银行在2014年开启了多重打房政策与措施,来缓和交易过热与价格高企的现象。

政府与国行的联手行动确实取得奏效,自去年初以来,产业价格的增长已明显放缓。

根据大马房地产服务与估价部门的数据,去年第三季的产业价格指数按年增长5.4%,低于次季的7.5%,这也是自2009年第三季以来的最低增速。

全国的产业平均价格为31.2万令吉,而首都吉隆坡的平均价位则达71.8万令吉。

事实上,去年初以来,许多产业发展商,尤其在柔佛依斯干达特区,都选择延后推介新楼盘,并重新检讨推介项目与现有项目促销的策略。

地产商吁政府出手

大马房地产发展商会主席拿督斯里法迪依斯甘达表示,全球经济低迷、原油价格下滑、令吉贬值等也都是影响大马房市的主要因素之一。 

因此,他也呼吁政府推出一些积极措施,协助维持房地产市场的动力。

尽管在去年10月公布的2016年财政预算案中并没有延续上一年打压房市的政策出台,但除了承诺兴建更多的一个马来西亚人民房屋机构(PR1MA)等可负担房屋外,政府基本上没有提出令市场振奋的消息。 

银行界仍收紧贷款

产业发展商延后推介新盘,以及房地产价格放缓,并没有重新激起市场的买气,另一原因是银行界仍然收紧贷款。

根据央行在去年11月30日公布的10月数据,申请房屋借贷的数额高达181.6亿令吉,而银行批准的总额仅达88.9亿令吉,批准率低于50%,仅为48.9%。 

而回看今年初至今的表现,银行批准率仅在50%之间徘徊,远远低于过去数年接近70%的批准率。

然而,银行业者仍表示,房屋贷款申请的批准还在70%之间,这并没有冲突。

央行数据以总借贷的数额为准,而银行业者则以申请个案的数量为前提。

半城乡或降5%至10%

数额的批准率低于个案申请的比率,这意味着大马房屋价格或许已经到了人民的收入无法承担的临界点。

因此,在购屋者借贷“无门”,新盘推介放缓,现有楼盘依然供过于求的趋势下,我国产业在2016年预计将会出现下滑趋势。

根据大马安邦团队的观察,尽管城市地区的房产价格或会顶住下滑压力,但在半城乡地区,产业价格很可能将会出现5%至10%的降幅。

而所谓的降幅,不一定是直接呈现在价格上,也包括提供更多的优惠配套,如高折扣、送家具、免收管理与杂费等变相的降价。

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