是时候减辣了!

回顾2015年,我国整体产业市场可说是“多灾多难”。

不仅延续2014年颓势,还受到油价大跌、令吉贬值、打房政策、国内政治事件、消费情绪疲弱和消费税等因素的冲击,进一步探低至谷底。

进入2016年,业界认为,政府是时候放宽打房,帮助产业领域重见曙光。 

今年楼盘会更惨缓?

从2015年上半年延续2014年的放缓,到去年下半年,新楼盘不但销售黯淡,发展商更下修原定的销售目标,显示市况相当不景。 

虽然洋灰不久前才宣布因供应过剩而减价,但房产其他进口的建材成本,却因令吉走贬而上扬。

有人形容,2015年是房地产业最惨的一年;如今,房市以颓靡之势进入2016年,市场几乎是一律的看淡和唱衰。

业界人士认为,要直接和间接影响近百行业兴衰的房地产市场重现曙光,非得政府出手不可。

回顾2015年大马产业市场,在很多人脑海中浮现的往往就是“缓”和“惨”两个字。 

而事实也的确如此,在众多内忧外患的冲击下,房市交易不但价量齐缩,房价增长步伐与房贷批准规模也共同下滑。 

根据国家产业资讯中心(NAPIC),整体产业交易量和交易价值,在2015年首9个月分别萎缩了6%及8%。

可负担房屋表现最佳

至于产业类型方面,去年表现最佳的是售价介于40万至50万令吉的可负担房屋。 

虽然在威廉氏、达哈与王(WTW)董事经理符儒仁眼中,以市场充斥利淡的影响,这数据并不算是重跌。

符儒仁:房产陷入颓势,拖累产业交易活动低迷。

但他受访时指出,整体房产领域在2015年陷入颓势,拖累产业交易活动低迷。

“去年,只有巴生谷一些有地产业的交易活动,出现微幅增长。” 

莱坊(Knight Frank)大马董事经理沙祖南苏柏拉马廉也认同说:“ 大马房地产市场去年的表现,只能用乏善可陈形容。” 

他续说:“去年新楼盘的询问大减,买卖淡静;整体行情和交投情况,无论是交易量和交易价值都萎缩。” 

对于2016年的房地产领域展望,业界并不乐观,尤其许多新推楼盘销售表现暗淡,而且,许多已建竣公寓(尤其是高档公寓)入住率偏低。

沙祖南预期国内外负面因素,会拖累房市的2016上半年走势:“再加上金融与油气领域频频裁员,显示经济将在2016年继续放缓。” 

沙祖南苏柏拉马廉:去年新楼盘买卖淡静。

2015年史前最惨

去年首季,市场情绪延续了2014年下半年的低迷,次季则开始受到消费税的冲击。紧接着,又迎来了令吉重贬的打击和国内政治事件的影响下,市场情绪在第3季进一步承受压力,房市也在第4季交投淡静。 

兴业研究分析员龙国雯也表示,产业市场在2015年相当低迷,并未出现惊喜和意外事件。 她解释道:“产业领域自2014下半年开始放缓,而随着油价进一步下跌,市场情绪也更加疲弱。” 

房贷批准萎缩13%

此外,国家银行数据显示,10月的房贷批准规模报251.9亿令吉,按年萎缩了13%,比9月的9%跌幅还要严重,且连续9个月下滑。 

合计首10个月,房贷批准规模报2538.8亿令吉,按年挫7%,归咎于令吉贬值和生活成本高企,拖累市场对产业的购兴低迷。 

柔槟房价涨幅最黯淡

MIDF投资研究指出,2015年首9个月的房价指数仅按年微扬5.4%,明显比5年平均增长9.7%大退。

在各个主要地区中,柔佛与槟城的房价涨幅最为黯淡,分别按年扬3%及3.5%;而雪兰莪和吉隆坡的表现相较良好,分别升6.2%与5.3%。

兴业研究分析员龙国雯形容:“全马没有一个区的产业,在2015年交出特别优秀的成绩。” 

她提到,威省地区的产业,原本可交出较为标青的表现,但州政府展延批准广告准证与发展商执照(APDL)申请,拖累发展商无法推介新项目,因而冲击了当地房市发展。

家债太高 松绑有障碍

兴业研究分析员龙国雯则认为,我国家债水平高企,政府不会在2016年放宽打房政策。

料稍微回扬

“我们对2016年房市的看法是‘稍微正面’,但并不乐观,因为产业市场依旧会面临内忧外患的冲击。” 

除了国内生产总值(GDP)增长率,将从2015年预估的4.8%,放缓至4.5%,国内经济还有不少阴霾未除。

这包括油价和商品价格低迷、令吉贬值影响市场信心,以及银行继续严控贷款政策,都促使龙国雯看淡房市。 

“不过,随着需求已受到冲击,且比较基础低企,预料产业市场可在2016年稍微录得回扬。” 

要稳市必须“减辣”

眼前,利淡依然笼罩整个房地产市场,沙祖南表示对房市的看法悲观:“那主要是归咎于就业市场疲软、人民收入低企和生活成本高涨。” 

他说,这些因素将导致发展商、投资者和潜在买家,共同面对一个更具挑战和竞争的市场。” 

符儒仁同样看淡2016年展望,主要原因是房价太高所带来的负担,加上消费税、银行严控贷款政策、令吉贬值和油价低企等不确定因素。

业界人士认为,明年想房地产行情走得平稳一点,政府是时候检讨之前为打房推出的“辣招”,希望“减辣”后有助缓和行情大跌的局面。

符儒仁形容:“我国房市目前已达到发展周期的顶峰,预期接下来2至3年,有很大机率会陷入下行。” 

购买力料持续走软

他认为,今年是撤销打房政策的适当时机,因为在众多负面因素的冲击下,市场购买力会持续走软,这会影响产业交易萎缩。 

但他提醒,值得注意的是,即使取消了这些限制,还是无法刺激市场需求,更何况打房措施随时都可再实施。

冀首购族能享DIBS

政府不断兴建可负担房屋,以帮助低中收入阶层买房,但沙祖南苏柏拉马廉也点出,还有很多人因生活成本高涨、入不敷出和财力不足,而无法实现买房的梦想。 

“由此,2016年也许已是撤销打房措施,并刺激房产市场的时候;我认为政府应该为首购族,重新推出发展商利息承担计划(DIBS)。” 

联昌国际投行研究主管黄大任也表示,在众多负面因素的环境中,产业领域唯一的亮点,就是政府有望为首购族重新推出DIBS。 

麦格理研究分析员艾曼莫哈末指出,假设政府为售价50万令吉或以下的可负担房屋买家实行DIBS,预料有助产业市场发展。 “在我们看来,除非房价指数继续强劲攀升,否则政府不会在此时实行更多打房政策。”

等年中出手趁低吸购

尽管房市在2016年的走势还不明朗,但专家都认为,即使在低迷的市况中,依然存在着有待发掘的良机。 

沙祖南苏柏拉马廉表示,除非我国经济摆脱颓势、令吉与油价回升,否则在目前环境中,产业市场难以在2016上半年重拾昔日辉煌。 

此外,由于汇率波动和消费者情绪低迷,投资者和潜在买家都采取谨慎态度,这将影响产业交易量和交易价格萎缩。 

“我建议投资者应继续观望,直至2016年中才‘出手’捡便宜货;此外,物流领域也值得投资者多多留意。” 

符儒仁也提醒投资者,应尽力维持充裕的流动现金,因为这样才能即时把握到趁低买入的机会。 

“目前,市场上存在着趁低买入的机会,此外,我相信投资者也可在法拍屋方面,找到购买良机。”

预测房价可企稳

展望2016年房价走势,专家纷纷预测,除了特定地区会受到负面因素的冲击,整体房市依然可企稳。 

大众投行研究分析员称,虽然环境充满挑战,但根据过去3年平均10.6%的房价增长率,预料房价可在接下来保持稳定。 

符儒仁也指出,除非产业被银行强制拍卖,否则房价是不会下滑的。 

“在现实情况中,人们都会守住本身的产业售价,因此,受到拖累的往往是交易活动。” 

龙国雯则点出,投资者可关注临近公共交通和学校的产业。 

“同时,由于一手市场房屋全面反映出价格,投资者也可关注二手市场,因为这当中有望出现较为划算的交易。” 

高档产业或供应过剩

虽然产业市场目前还未出现泡沫化现象,但依区高档公寓、吉隆坡办公楼和高档产业单位供应已出现过剩问题。

安联星展研究分析员点出,这情况相当令人担忧。

在众多地区的房价中,龙国雯认为各地房价将会持平。

“但依斯干达特区房价则预计会下滑,跌幅介于5%至10%。”

主因是依区数年前推出的商务套房和高档公寓太多,如今陆续建竣交屋,市场的供应瞬间大增,相信即使要在二手市场脱手,也并非易事。 

艾曼莫哈末则表示,西马中部区域的可负担房屋,相信仍可录得可观的销售表现,因为该区域的供需状况较为良好。 

“同时,那些售价约50万令吉的房屋单位,有望受到市场的追捧,为发展商销售带来支撑。”

雪隆城市化发展支撑房价

MIDF投资研究分析员林宣俊则估计,未来只有雪兰莪和吉隆坡的房价前景会较为可观,归功于城市化发展带来支撑。 

沙祖南苏柏拉马廉补充道,位于发展成熟乡镇的有地房屋,价格依旧稳健。 

“至于供应过剩的分层地契房屋,则预期会面临卖家多于买家和租金市场竞争加剧的冲击,拖累价格蒙受压力。” 

但在长期而言,大众投行研究分析员还是看好产业销售可重拾势头,因年轻人口、基建工程和人民收入上涨等因素,将为产业需求带来支撑。 

影响2015年产业市场因素

住宅产业

●房屋类型和房价,与市场可负担能力出现落差。

●银行严批贷款等打房措施持续影响市场。 

零售产业

●过路费起价与消费税来袭,拖累人民收入走低,加上就业率疲弱,导致消费者情绪(CSI)在第3季跌至70.2点的历史新低。 

●消费者紧缩银根,专注在可负担的产品与服务,冲击了零售业表现。 

●大马零售调查行(Retail Group Malaysia)在2015年,四度下修零售领域销售增长目标,从原本的5.5%,调低至3.1%,反映出市况低迷。 

办公楼

●虽然优质办公楼的需求依旧良好,并交出亮眼的租金与出租率,但整体市场还是面临供过于求的问题,为租金与出租率带来压力。

●油价大跌促使油气业者削减开销、裁退员工和缩小公司规模等,进而对巴生谷办公楼造成打击;这是因为,当地办公楼的需求,主要来自油气领域。 

销售前景黯淡

房市持续遭到阴影笼罩,预料发展商的产业销售会在2016年面临众多挑战。 

林宣俊预测,消费者情绪低迷,所以将在近期押后购买产业等大型物品,进而拖累新屋销售放缓的情况,至少延续至2016上半年。 

龙国雯也说:“我们所追踪的发展商,产业销售都在2015年按年萎缩了28%;考量到这些负面因素,估计销售也不会在2016年出现增长。” 

至于高档产业,由于油气领域陷入窘境,艾曼莫哈末预期这类型产业将受到影响,并在2016年面临众多挑战。

“高档产业的买家,大多是国内外油气业者;如今随着许多油气公司撤资回国与裁员,高档产业的需求会因而走低。” 

油气业2015年裁员计划或消息

●11月,美国Marathon石油公司削减200名员工,以重组上游业务。 

●10月,美国Devon能源公司在加拿大解雇200名员工,来降低资本开销。

●6月,蚬壳(SHELL,4324,主板工业产品股)为了削减成本,计划辞退800名员工。 

●3月,沙肯石油(SKPETRO,5218,主板贸服股)自愿离职计划,当时有超过40名员工接受献议,预期最终接受人数会达到60人。 

●2月,法国石油公司TOTAL宣布展开系列削减成本措施,当中包括在2017年前,裁退2000名员工。 

●2月,美国石油公司Weatherford宣布,在2015上半年裁员8000人,把员工规模降低25%。 

●1月,美国石油公司斯伦贝谢(Schlumberger)将裁退近9000名员工,规模达国际员工总人数的7.5%。 

●1月,英国石油公司(BP)证实本身正进行裁员,在这当中,公司辞退了255名阿塞拜疆(Azerbaijan)地区的员工。 

●1月,石油服务公司克休斯(Baker Hughes)将裁退旗下11%的员工,相等于7000人。 

资料来源:马银行投行、路透社、华尔街日报、FuelFix日报、CNBC与彭博社 

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