政府打房再不“减辣”
香港房市恐重演雷曼惨况

香港产业价格的增长放缓,再加上房市前景蒙尘,投行预料房价将在未来大跌30%。

莱坊国际(Knight Frank)全球房价指数报告显示,香港住宅产业售价在2015年次季录得年增20.7%,位居榜首。

但到了第三季,房价涨幅已放缓至16.7%,拖累香港排名跌至第二,尾随涨幅18.9%的土耳其。 

仲量联行(JLL)香港董事经理曾焕平称,虽然香港产业市场如今依然稳健,但可能在2016年走低5%。 

“而且,随着政府祭出的打房政策拖累购买力萎缩,市场已经渐显颓势。”

该行警告,在缺乏买家支撑的环境中,香港有可能重演2008年雷曼兄弟破产后,楼价急速下滑的窘境。 

多次公开呼吁政府放宽打房政策的曾焕平认为,政府应通过香港金融管理局放宽银行贷款顶限。

曾焕平:香港政府雷厉风行的打房举措,有可能成为房市崩溃的导火线。

降贷款顶限买家难入市

“因为经过多次降低贷款顶限后,潜在买家如今已越来越难入市。” 

他指出,目前影响二手市场的最大因素,是买家申请不到银行贷款,因此,这对5000万至6000万港元(约2796万至3355万令吉)的豪宅,造成显著冲击。

他解释道,这类豪宅的买家,往往只能获得30%的银行贷款,拖累成交量走低。 

假设市场陷入颓势,业主有意脱售这类豪宅,将更难找到买家;因此,其价格下跌风险比中小型住宅更高。

曾焕平续称,虽然发展商为市场提供优惠,带动中小住宅的表现,但风险也不容小觑。 

“发展商向来非常重视流动现金,而在目前环境中,发展商要自己借钱给买家,证明市场出现了很大的问题。” 

随着具有足够财力的买家越来越少,一旦市况逆转,业主可能要降价20%,才能把手头上的产业卖出。 

而届时的情况,就有如2008年雷曼兄弟破产时,房价在短短数个月大跌30%,才找到支持点。 

“我很肯定,假设政府不立即放宽相关限制,那么拖累房市崩溃的风险,将来自政府。”

续用“双辣招”打房

早前,香港特首梁振英重申,尽管当地土地和房屋供应增加,促使房价与租金出现下滑迹象,但政府不会因此减轻打房力度。 

“政府没有责任保证楼价只升不跌,我们的责任,只是通过增加土地和房屋供应,来解决市民的住屋问题。” 

梁振英称,香港市民面临住屋问题,是因为土地供应不足,加上国外需求、投机及投资活动,促使房屋严重供不应求。 

因此,政府会继续使用“双辣招”,即全面提高住宅及非住宅产业的交易印花税,同时也对非住宅产业的临时买卖合约征收印花税,来压抑这些情况,并持续增加土地及房屋供应。 

沙田第一城的销售表现黯淡,反映出香港房市正处寒冬。

行家看淡房价  最高或跌30%

瑞士银行分析员预测,香港经济放缓将影响当地房价在2017年底,下跌25%至30%。 

此外,高盛也几乎全面把香港产业股目标价下修9%至23%,并预期2017年新屋及二手产业售价将下滑5%。 

中信里昂证券分析员也看淡香港房市,估计在全面提高产业交易印花税的环境中,市场的换屋需求会显著下降。 

“而且,随着二手市场的交易量较非典型肺炎(SARS)时期还要低40%,我们认为香港产业市场已急速恶化,预期在接下来27个月,住宅产业售价会下跌17%。” 

分析员续称,当地2015年次季的新屋总值,已增至占国内生产总值(GDP)的8.6%,创15年以来新高,但市场购买力已消耗殆尽。 

“发展商的新屋定价已紧贴二手价,且接下来只能通过降价求售。”

新屋认购惨淡 二手市场减价

从近期的楼盘表现来看,香港一手和二手产业市场销售都陷入低迷窘境。 

香港原本火热的新楼盘销售显示出放缓趋势,如近期推出的两大新楼盘,即尖沙咀AVA62和元朗The Parkhill,认购率都相当惨淡。 

其中,主打超迷你单位的AVA62,虽位处九龙核心地段,且购买成本不高,但首日公开销售只卖出20%,沦为近期首日销售表现最差的新楼盘之一。 

而The Parkhill经过两轮销售,总共也只获得60%认购率。 

另一方面,二手市场依旧处于寒冬,不仅成交量少,而且业主态度软化,不断出现减价出售的情形。 

根据中原地产数据,香港在过去一个月,有11个屋苑的成交价萎缩10%。 

例如,早前被市场热炒的沙田第一城,当中一个优质2房单位,遭业主减价约10万港元(约5万5647令吉)求售,拖累成交价在近期跌破400万港元(约223万令吉)。

美联集团(Midland Holdings)副主席兼董事经理黄静怡指出,香港二手房市成交量萎缩,因此,市场近乎一面倒唱衰二手房价。 

“部分二手房屋业主已按捺不住,促使市场出现减价求售的案例。”

他指出,尽管目前还未出现大规模的降价潮,但相信二手房价在短期内还是有较大的下跌空间。

此外,黄静怡也指出,虽然租金在近年来追不上房价涨幅,拖累租金回酬率逐步下滑至目前的3%左右,但该水平还是高于2%的银行贷款利息,因此,租金收入还能应付供屋贷款。 

“预期香港的贷款利率会稳步走高,相信这将促使租金涨幅有所放缓。”

零售业展望负面

国际评级机构惠誉认为,随着中国大陆持续反贪及旅客消费模式转变,因而对香港零售产业领域2016年的展望“负面”。 

根据惠誉的报告,在这些因素的冲击下,香港零售销售表现将持续疲弱,进而影响零售产业领域。 

“虽然当地消费仍可在2016年取得单位数的增长率,但是估计一线地区的店铺租金会继续走低,因为,这些店铺多数主打奢华品牌,接下来将会受到市况不景的影响。” 

而二线地区店铺的租户组合较为多元,涵盖中、高档产品,受当地消费者与中国旅客欢迎,因此,相信这些店铺的租金不会受到显著冲击。 

此外,在办公楼租金方面,预期黄金地段的优质办公楼供应短缺,有望帮助这些产业的租金保持稳定。 

但惠誉点出,随着中国经济放缓,中资企业将暂缓扩展计划,加上外资需求依然低迷,这都会拖累办公楼的租赁需求减少。

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