升息压力困扰大马/拿督林景清

一元复始,万象更新!

今天是新的一年——2016年的第一个星期天。回首过去的一年,不免令人惆怅。相隔不过三天,竟已跨越全新的一年。

去旧迎新,不管过去的一年,是悲是喜、是苦还是乐,但总算都熬过去了。新的一年,又再呈现新的生机、带来新的盼望。

回顾过去的一年,对大马来说,真是灾难频频、挑战重重。

从年初的令吉,一路下跌至今还未止泻,再到股市、国际原油、原产品等价格也跟着跌跌不休;接着是消费税实施、电费等调涨引起通货膨胀的连锁效应,更使人民的生活苦不堪言、一年不如一年。

同样地,过去的一年,对产业市场来说,也不是很好的一年。

根据全国产业资讯中心(NAPIC)最新发布的《2015年上半年产业报告》显示,产业成交量已按年下跌6%,至770亿8000万令吉;第二季更跌势加剧,从第一季的2.3%,更进一步扩大到9.6%。

而2015年上半年的产业成交值,也一样下跌3.5%,至1866亿1800万令吉;第二季也一样萎靡不振,从第一季的0.9% 一路下跌至7.6%。

另外,根据国家银行的数据也显示,去年首8个月的产业贷款额,也按年下跌7%,至2031亿3000万令吉。其中,单是8月,数额就按年下跌12%,至256亿8000万令吉,比7月的按年下跌4%  跌幅更大,按月比下跌5%。

由此可见,消费税、通货膨胀、生活成本增加,加上令吉贬值、房贷严批、打房政策等利空因素发酵,已导致去年上半年产业成交量与成交值下跌,购屋者购兴缺缺、投资气氛异常淡静。

走过荣景归于平淡

根据大马经济研究院(MIER)最新发布的消费情绪指数(CSI)也显示,企于71.7,为6年半来最低,并预计随着未来政经局势不明朗,投资消费情绪料将持续疲弱走低。

至于发展商本身,2015年第三季业绩表现也升沉互见,除极少数表现超越预期外,绝大多数销售业绩也低于预期,前景不大乐观。

大马的产业,特别是吉隆坡的房价,走过1997年的亚洲金融风暴之后,从2000到2013年,短短13年间已连续飙涨超过93%。

如今的大马产业,发展步伐已明显放缓,走过13年的荣景,或许也将从绚烂归于平淡,回到理性、回到基本面、回到真正、有实力的购屋者与投资者身上。

只有真正、有实力的购屋者与投资者,才会持续拥有、坚持到最后。

转向开发可负担房屋

因此,在多重国内外政经因素继续困扰下,预计今年房市也将延续去年的颓势,持续淡静、发展放缓。

在房价高企不下、有价无市的情况下,过度借贷的投机者(炒家)恐怕要烧到手了。

只有真正的购屋者与投资者,在瞄准目标后,适时适机适度适点地购置或投资。

而发展商,在继续推售库存的新宅单位、推迟发售或先建后售新开发新项目的同时,也将在土地、建筑与运作成本加重、但又不能提高售价的情况下,也将从过去竞相开发高价豪宅,转向开发更多建筑面积较小、售价介于50、60万令吉以下的可负担房屋。

必须注意的是,随着美联储于去年12月16日正式宣布升息,将联邦基金利率提高25个基点之后,也标志着美联储终于结束了自2008年以来一直保持联邦基金利率(即银行隔夜拆息率)接近于零的时代。

升息与否艰难决定

至于大马国家银行,今年会否紧随美联储的脚步加息或逐步加息,调整隔夜拆息利率(OPR)?

若国行真的升息,最终将导致国内商业银行随后也将陆续调高基本贷款利率(BLR)与基本融资利率(BFR),掀起一阵加息浪潮。

这将考验着国家银行在调控宏观经济、权衡加息之后,对国家经济、金融体系,以及企业营运、人民生活负担,尤其是企业企债、国人家债的偿债负担能力与购屋者或投资者的贷款成本等造成的冲击轻重,才能作出的艰难决定。

然而,无可否认的是,无论大马升息与否,在升息尚未明朗的阴影持续笼罩下,今年大马势将面对是否升息的压力。

跟还是不跟、加还是不加?面对今年大马国家银行或将升息的可能,人人都得未雨绸缪、作好心理准备,以迎接未来预期基本利率将会调高的时代。

2015年,苦吗?2016年,或许将是更苦的一年!

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