概念VS需求驱动/丹尼尔博士

在众多产业项目中,投资者和买家往往搞不清楚,概念驱动与需求驱动产业项目的差异,而且常常盲从感觉和听信其他人议论,作出错误的投资决定。 

我在REI集团产业市场分析中,建议投资者,别再购买概念驱动的产业项目,并开始买入需求驱动产业项目!究竟具体原因何在?

在过去数个月,我不断地重复被下属问同样的问题,也就是“概念驱动与需求驱动产业项目之间的分别”。 

而我也在多场演讲中指出,概念驱动产业项目最终可能无法为买家带来良好的投资回酬,但由需求驱动产业项目则在大部分时候,都可捎来可观的资本增值和投资回酬。 

不过,依然有很多投资者和买家,还不了解两者之间的差异,而且往往会问道:“为什么不去购买概念驱动产业项目?这当中肯定会有个发展概念,否则这些项目就会因为无法发展而卖不出去!” 

在我看来,“概念”肯定是个好东西,也并非全然都是负面的,不过,首先做好需求分析和研究通达程度,才是更为重要。

取消LRT路线不负责任

这2个重要的因素到位后,只要发展商没有将产业售价推高太多,拖累项目难以找到买家,那么发展商就能开始玩弄“概念”牌。 

这里加插的依斯干达区捷运(MRT)或轻快铁(LRT)路线图,是我从一个现有项目的宣传册子中所取出。 

当中的红线是已“承诺”会兴建的LRT路线,而该项目就落在振林山(Gelang Patah)站与永乐镇(Selesa Jaya)站之间。

不过,这条LRT路线不会在未来10至15年落成,因为当地的人口不够庞大,无法支撑该路线所需的人流。 

而有关单位对此展开研究后,取消了这条LRT路线,并以3条快捷巴士(BRT)路线取而代之,这就是个发展商不负责任的示范。 

据我所知,建议兴建这条LRT路线的公司,来自新加坡,并非大马企业,也不是大马房地产发展商会(REHDA)的成员。 

认清感觉与现实

另一个要点就是,投资者和买家必须认清感觉与现实之间的巨大落差。 

在购买产业时,我们常常都没有展开实际的精密审核,且根据第三方的感觉、建议和评论,就做出投资决定。 

但我们应该关注的,其实是数据、客观资讯与事实,而更重要的是我们的观察与评估能力。 

那些常常把项目打造得过度华丽的发展商,往往都是对本身的项目缺乏信心,所以才会通过包装,来吸引买家的目光。 

投资前须客观分析

“感觉”当中包括情绪和感情,但我们应该时常谨记,一旦购买了产业,我们就会成为银行贷款的奴隶,且还要用很长的一段人生,才能摆脱这个枷锁。 

由此,面对投资、银行和贷款时,应把感情与情绪放在一边,让大脑运用逻辑、事实和数据来进行客观分析,思考这个涉及金钱的问题,并作出最终投资决策。 

勿光听销售员片面词

其实,要获得真正的客观资讯,并不困难。 

作为投资者和买家,我们需要了解特定产业的实际需求来源。 

而要做到这点,我们只需要跟从图表一的3个步骤,来对特定地区进行经济分析,这样就能帮助自己作出合适与正确的购买决定。 

同时,也要确保临近地区,具有正在进行或已完成规划的经济活动,还需观察是否有学校、办公楼、商业活动和现有基建,并通过网络搜寻来确认这些都属实。 

而且,不要光听销售员的片面之词,应该审核所得资讯的真实程度。

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