是时候进场?

专家预测,随着人口增加,住宅产业需求仍然很高,房地产市场料不会出现降价潮。

在海外,从中国、香港到台湾,甚至最近的新加坡,房地产市场一片哀鸿遍野,交易量和价严重萎缩,前景黯淡无光。

不管是新房和二手房都在降价,台湾甚至有豪宅降价15%,只求卖得出,不奢望保持赚幅。

国内很多人都在观望市场接下来的走势,对投资房地产更是步步为营,不敢在这关键时刻轻举妄动,深怕一失足背上巨大房债。

发展商在下调整销量业绩后,会否追随其他区域国家也降低售价?目前风向未定,投资者该进场还是继续观望?令吉贬值严重,建材价格和发展商的成本会否走高?都是大家目前最关心的课题。

我们访问了不同的专家,为大家剖析目前的市况,帮助您洞悉先机,迎接2016年的到来。

等不到降价时

走过1997年区域金融风暴之后,房价逐步回升,光是2013年就飙升超过30%,而从2009年至2013年期间,吉隆坡的房价逐步涨了81%。

对于那些早早进场的投资者来说,固然可喜可贺。但人无千日好,花无百日红,政府为了抑制房市过热,因而在当时开始实施打房政策,房市迅速降温。加上最近油价重挫,而令吉又受到其他因素拖累走跌,经济前景可说是阴霾笼罩,至今都未能摆脱颓势,新的一年,何去何从? 房价会下探吗?现在还是不是进场的时候?

专家逐一为大家解答。

房市成交量和价格已下跌两季,反映市场的消化能力减弱;房市泡沫化的问题,自年初就一直困扰着整个市场。

发展商正面临买气放缓的冲击,纷纷下调今明年的业绩预估和目标,不少更展延推介新项目。

如今邻国房价已降,尤其新加坡、香港和台湾,就连新楼盘和二手房都降价求售,我国房产会否迎来降价潮?

第一太平戴维斯(Savills)大马副执行主席邝建桦受访时表示,发展商意识到未来的挑战重重,因此将采取谨慎的态度,而且也会选择性推出楼盘。 

“我们看到的是,发展商现在都倾向于兴建和销售更高密度、更小面积、售价处于可负担水平的单位,只求不会赔本。”

不过他认为,想要发展商降低售价是不太可能的,这是因为建筑成本和地价相当昂贵。

“在未来3至4年,房价很可能会升涨,这主要是成本推高通货膨胀所致。”

仲量联行(JLL)马来西亚主管刘玉英认为,大部分发展商目前还能维持销售表现。

“发展商押后推出新楼盘,是为了避免市场供应过剩,因而预期产业售价不会显著走跌。”

随着经济放缓,发展商将谨慎推出新楼盘。

住宅需求强不降价

在REI集团创办人兼总执行长丹尼尔博士眼中,由于住宅产业的需求非常强劲,我国不会有所谓的降价潮出现。

“而且,商店、商用产业和工业发展项目的前景也相当明朗,所以发展商还不会降价。”

在内忧外患的夹攻下,房市买气似乎越来越弱,这点可从发展商下调销售和业绩预估看得出来。 

然而,当市况低迷,又碰上多个不稳定因素同时发生,房市投资者似乎遇上浓厚的阴霾,难以看清前景,现在几乎人人都问:淡市要延续到几时?

丹尼尔认为,房市目前只是受到负面消息的影响而放缓,并未反映出大马强稳的经济状况。 

“但如今,随着全球化发展、网络发达和发展步伐加速,这类型危机的循环周期,已从过去的7年,缩短到3至3年半。” 

由此,丹尼尔保守估计,最迟在2016下半年开始,产业市场就会显现复原的迹象。 

受全球经济牵制

莱坊大马董事经理沙祖南苏布拉马廉说认为,现在的房产投资依然受制于全球经济,目前还难看清走势。

“当中,包括令吉兑美元跌至16年新低、希腊债务危机、国内生活成本高涨和政治事件等,这些因素都影响了投资者情绪,促使人人自危。” 

大马房价仍比邻国低

在买家眼中,房价近年来飙得太快;但在发展商眼中,我国房价相对邻国还是很低廉。

房市吹淡风,买气放缓,投资者都在等待捡便宜,但经济前景不明,这波淡市不知到何时了。

大家都很想知道,现在还应该投资房产吗?还有物有所值的项选吗?是时候进场吗?还是应该再等等?

经济越不景气越好买

大马房地产推广大使潘荣德硕士认为,对财力雄厚的投资者来说,经济情况越不好,就更是进场投资的时候。

“这是投资者的金科玉律。” 

他指出,尽管吉隆坡位处国际大都会行列,但房价依然不到香港、台北和上海的三份之一。

政府无意收回打房措施,银行继续严批房贷申请,国内外景气放缓,是否应该耐心等待再进场?

他表示,如今,随着令吉兑换美元徘佪在4.24和4.34之间,帮助投资者能以更低价格买到大马产业,促使外资蠢蠢欲动。 

“外资目前都有意进军我国房产领域,所以相信在未来数个月内,就能看到更多、更大动作的投资活动。而且,这些投资不仅局限于产业市场,甚至还包括其他行业。”

潘荣德却说:“总而言之,最坏的时刻,其实也是最好的投资时机。” 

投资胥视财力与需求

令吉兑换美元大贬,而且展望并不乐观,尤其是油价还没止跌。

有人期待,国内房价会和其他周边国家看齐,往下调,所以应该再等待;有人认为房价已跌,是时候进场。

在邝建桦看来,令吉贬值未必就是个投资产业的好时机,这还是要取决于个人财力与需求。 

“房地产投资不同于其他形式的投资。对符合资格的首购族来说,付10%头期后,另90%贷款在未来35年分期摊还就行;投资者则完全不同,出手投资的时机,往往考验着本身的智慧。 ” 

邝建桦解释,产业资产属于长期投资,通常可获得两种回酬,其一是取得租金,另一就是资本增值,唯有长时间累积,才能建立起财富。 

“产业是长期投资,投资者假设能做足功课,那么任何时候都是进场的好时机;不过,最终还是要依据个人财力和需求。” 

世邦魏理仕大马执行主席克里斯博伊德指出,产业市场基本面依然稳固,只是一些负面因素带来的冲击,影响投资者情绪。

再加上买家的房贷受限,进一步为房市带来更沉重压力。 

“要如何帮助产业市场重拾动力,得看政府的应对之策,否则市场在短、中期,甚至更长的一段时间内,依然难以重整旗鼓。”

危机中巧寻入市商机

丹尼尔指出,如今是最适合买入产业的时机,而且还有很多商机正有待发掘。

“但是,这还要取决于产业的类型、地点和售价。 

他说,即使在经济危机时期,房产依然能够帮助精明的投资者致富。 

因此,假设能够在合适的地点,用低于市价的价格买入合适的产业,那么就可取得成功。 

“我想强调,投资者必须经常观察市场需求,并思考‘未来谁会购买或租赁这些产业,原因何在?’等问题。”

他说,假如投资者都能得到满意的答案,那么这就代表买入产业的时机已到来。

“在地点方面,大家可关注巴生谷西部和南部走廊,如今都有很多售价合理的良好产业。” 

丹尼尔点出,随着政府与发展商注重可负担房屋的问题,因此,在这种类型的产业当中,面积介于850至2000平方尺、售价在25万至60万令吉之间的单位,值得投资者关注。 

贷款利息走低占优势

刘玉英认为,在低迷的产业市场中,投资者和买家其实拥有许多入市机会。

“因为在这种环境中,买家和投资者往往有更多时间来思考与决定;同时,假设能以低价买入产业,更可获得资本增值。”

虽然说,银行很可能会继续严批房贷申请,但刘玉英认为,目前的低息年代,却也造就一个很好的进场良机。

“如今的银行贷款利息持续走低,也成为产业买家的另一优势。” 

她受访时说,目前有很多值得购买的良好项目,投资者可考虑那些位处黄金地段,且周围交通并不拥挤、设施完善和需求稳定的产业。 

刘玉英补充,有家庭的买家,也应该把学校和孩童相关设施纳入考量。 

“在找到心水的地点后,应寻找出不同的产业来选择,并与不同的产业比较,从而筛选出最适合自己的产业。”

隆人口增长撑房市

人人都知道,吉隆坡房价和人均收入不成正比,中低收入群如今想在这里购屋,形同痴人说梦话。的确,不以平均价格,而以单一房产的价格计算,吉隆坡房产的尺价,应该是全国最高的。

一位业者指出,即使市场感受到房价涨得很快,但我国目前的房价若与香港、新加坡和泰国相比,还是很低。

“而且,不要忘记,即使最近受到负面因素拖累而陷入增长放缓的窘境,吉隆坡房价并没因此而惨跌。”

房产专家还是乐观看待前景,因而建议投资者与买家把握这次的机会入场。 

世邦魏理仕大马(CBRE Malaysia)执行主席克里斯博伊德认为,吉隆坡集众多优势于一身,促使当地房屋不断升值,而且永远都难以满足强劲的市场需求。 

虽然发展商似乎意识到前景不妙,开始暂缓推介产业项目,但大马房产机构(MPI)负责对外推销大马房产的潘荣德硕士认为,随着人口不断增长,市场不太可能出现房屋供应过剩的状况。 

他表示,目前的淡市主要是受到国内的政治事件、一个马来西亚发展有限公司(1MDB)风波与种族课题等等,导致投资者观望所致。

“在马航MH370事件前,我国的房子、店铺、办公楼在脱售或租赁上都没有问题,只是一连串事故,碰上银行严批房贷,使市场慢慢变成一滩死水。”

潘荣德说,国内高速大道、汽油起价和其他因素,也依然在拖累投资者信心。

“不过,相信不久后,产业市场就能迎回春天,这些都是时间问题。”

逾20万新房产4年内建竣

第一太平戴维斯副执行主席邝建桦认为,如果建设进度不受影响,根据目前已规划的住宅数量来看,未来3至4年陆续会有新房产建竣,供应不足以忧虑。

从资料来看,巴生谷兴建中的住宅在2010年时只有16万1545间,之后逐年攀升。

“截至今年上半年,兴建中房屋供应有24万1809间;期间,建竣住宅达1万4783间,比去年同期增加47.7%。”

同时,2012到2014年间,巴生谷平均每年建竣的房子约有2.4万间。

REI集团创办人兼总执行长丹尼尔博士表示,尽管发展商押后的大部分都是高端产业项目,但接下来类型产业的供应相信不会减少太多,因为未来高端房产的需求还是很大。

“从相关的数据来看,巴生谷未来5年会有至少10万个家庭,将成为高端产业的潜在买家,需求还是非常强劲。

潘荣德就表示,我国在东盟市场的潜力无限,而且占优势,对房地产来说是有利的诱因。

“新加坡的成本过高,印尼、泰国和柬埔寨的经济也还未成熟,因而吸引许多投资者把目光转向我国产业。”

他指出,除了在东盟稳居龙头地位,大马经商环境全球排名第18,在东南亚中排名第一,旅游业和制造业蓬勃是我国的优势。

“中港台商人来到我国投资,不会面临太大差异的语言、文化背景和饮食问题,是个经商天堂。”

潘荣德续称,一带一路也为我国开创更多商机:“新加坡、香港和上海都是金融体系为主的城市,天然资然不比我国,促使我国成为外资的投资首选。”

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