空置率攀升至10%
店铺租不出芙市褪色

于1893年开埠的芙蓉,旧街区的老店屋已超过90年的历史,极具发展古迹旅游的潜能。

(芙蓉21日讯)魅力褪色,芙蓉市区店铺空置率攀升至10%,芙蓉市区兴旺不再!

芙蓉市区共有约630间各类店铺,然而空置的店铺竟有65间,而且该数据有增加的趋势,大部分空置店铺都是前租户无以为继或没接班人而结业,或搬迁到芙蓉新城,空置下来的店铺面对租不出的窘境。

入夜后异常寂静

据《南洋商报》初略统计,大部分空置的店铺位于拿督班达东卡路,占了14间,克里斯南医生路则以10间尾随,而其余市区要道有不同数量的空置店屋。

值得一提是,芙蓉市区店铺底层出租率是最好,一楼甚至二楼则无人问津,整体出租率仅30%。

尽管市区在办公时间出现塞车情况及市区停车位一位难求,但入夜后就显得非常寂静,商业活动不活跃。

大部分空置的店铺都挂着“吉店招租”的条幅,也有少数是挂着“出售”的条幅,碍于银行对旧街店铺的估价不高,因此店铺交易量并不多,都是以出租为主。

芙蓉市区的店铺是以金融及零售业为主,不乏服务业性质的店铺及茶餐室,形成非常大的经济圈,但随着城镇以外的区域发展,芙蓉新城的崛起,让市区旧街开始步入暮年。

老店屋重建成为设计崭新的广场,却少了老街区的味道。

芙市会拟推动古迹文化旅游

充满历史文化底蕴的芙蓉市区,有机会尾随马六甲、槟城及怡保,搭上古迹文化的列车。

芙蓉市议会有意把芙蓉市区打造成为集合历史文化、宗教场所及古迹为一身的旅游区域,因此制定“2025年重建芙蓉特区规划”及广邀市民提供意见,同时于本月初要求画家在后巷绘壁画,从而提高旧街区的吸引力,吸引更多游客前来消费观光,并带动本地的经济。

市议会于去年2013年3月及2014年10月两度推动重新粉刷市区旧街店铺的活动,以500令吉的费用即可获得承包商为店铺外貌重新粉刷鲜艳亮丽颜色,为芙蓉市区注入一股生气。

旅游景点缺乏规划

芙蓉市区占据两个最重要的公共交通枢纽,即芙蓉火车站及芙蓉第一巴士终站,让游客乘坐公共交通工具抵达芙蓉后,以步行方式游览市区古迹。

话虽如此,芙蓉市区的旅游景点缺乏规划与宣传,让很多外地游客仅以“过路客”方式,稍休息及用餐后就离开,因此市议会及州政府必须制定长远计划来留着外地人在本地消费,带动经济。

——芙蓉文化街总策划●李麒昌:芙蓉小吃可发展

无可否认,自从芙蓉新城发展蓬勃,越来越多店铺逐渐搬迁到芙蓉新城商业中心,尤其是茶档、酒吧、娱乐场所及购物中心,都集中在芙蓉新城,夜生活发展蓬勃,造成芙蓉市区入夜后越来越寂静。

李麒昌

其实我看好芙蓉旧街区的发展潜能,尤其是加芙大道开启后,越来越多人从南北大道从新那旺出口进入芙蓉,进入芙蓉市区再取道邓普勒的加芙大道到吉隆坡。

每逢周末芙蓉市区可看到很多外坡轿车进入芙蓉寻找小吃,因此入夜后芙蓉仍有一定的潜在市场。

政府需规划景点

当然芙蓉市区有很多不错的景点,需要政府短期及长期规划,包括百年老庙列圣宫和兴都庙等,而芙蓉文化街及东姑阿都拉曼街分别提供华人美食及马来美食,可供各民族需求。

芙蓉文化街已有1年时间,是以美食为主,周末会有一些节目,坦白说我们要维持非常不容易,也不可能打造成为与马六甲相比的旅游胜地,因此未来我们会加强文化这一环,并改善硬体设备。

我们将于明年初开始为舞台兴建永久的雨盖棚,把义诊系统化及每月正规化,并增设红巴士及壁画,所有计划都是按部就班。目前文化街一共有35个档口。

——文史研究员●高启舜:无法吸引游客

高启舜

芙蓉市区陷入一个困境,即无法吸引游客前来,市区商家只能做本地人的生意,进而陷入瓶颈,最终市区商家逐渐关闭或搬迁到其他商业中心,市区就越来越寂静。

近年市区内确实出现很多店铺空置现象,而市议会及州政府可从旅游角度重新激发市区的活力。

最近芙蓉市议会推出的“2025年重建芙蓉特区规划”及邀请市民对市区规划提出看法,并绘壁画,显示市议会希望搭上全国各城镇都在推动的壁画旅游列车。

古迹景点遗漏华人建筑

然而这些推动需要双向及民间组织的配合,可是芙蓉人对自己市区的旅游景点根本没概念,若要带外地朋友在市区参观及游览,如何走及走哪里,都毫无头绪。

市议会把市区的古迹景点如天主教堂等列入规划内,却“不小心”遗漏了市区华裔的历史古迹与建筑物,如列圣宫、谭公庙等,可能特区规划的负责人认为古迹的建筑物要大和漂亮就行,但古迹的角度是从历史价值为根据,因此森美兰中华大会堂已就此问题向市议会反映。

建议民间制作导览图

芙蓉旧街区打造成为旅游区计划是否可行是需要很多元素,至少市议会有努力,而芙蓉极具发展成为古迹旅游景点的底蕴及潜力,尤其是严端路拥有各宗教场所,这是其他城镇没有的特色。

我建议民间组织可发起制作导览图,为市区各精彩的地点作出详细介绍,让本地人或外地游客可根据导览图或地图,以步行方式穿梭在市区的大街小巷,寻找更多惊喜;当然比起槟城、马六甲和怡保,芙蓉市区缺乏很多旅游精品店,如制作手工艺术品等。

5年后若市议会及民间没有任何进展,我觉得芙蓉市区的未来会更静。

——森美兰杂货公会会长●锺志海:租户陆续结业他迁

锺志海

我在芙蓉市区经营杂货店超过50年,当年由父亲手中接过,我见证芙蓉市区的兴衰,对市区的租户陆续结业、搬迁感到唏嘘不已。

市区是老芙蓉人的集体回忆,近年来芙蓉人充满回忆的地点如三角地美食区已搬迁、A&W连锁快餐店即将结业;严端路前身成为波士街,十多间已拆除的战前老店集合很多杂货店,售卖的咸鱼味扑鼻而得“咸鱼街”俗称,也于多年前拆除,象征一个时代的结束。

据我观察,近10年内芙蓉市区的店铺的出租率有减少的迹象,幸严端路很多店铺由印裔接手租赁并打造成为另类的“小印度街”,否则空置单位会更多;而大部分市区店铺的楼上单位租用率不高,仅20至30%而已,其余都是空置。

发展区迁移人口减少

随着人口越来越多,发展区域朝市镇以外的花园住宅区迁移,如拉杭、新那旺,近10年发展迅速的芙蓉新城、新兴城镇芙蓉达城,造成芙蓉市区人口越来越少。

市区的学校学生人数锐减、搬迁到郊区的华小学生一再爆满,导致校舍不敷使用而必须扩建,这是最好的证明;连锁超市和霸级市场越开越多,市区杂货店做不下去而关闭。

现在市区的优势是金融中心,几乎所有银行都在市区设有分行,因此市区在上午及下午充满生气,但过了办公时间就陷入寂静,入夜后商贸活动也不多。

若州政府、民间组织没有任何大型计划及互相配合,我预测未来10年,市区的空置店铺会更多,小商将集中到芙蓉新城。

外观设计与马六甲老店屋外观非常相似,却面对租不出的窘境。

芙蓉市区空置店铺

严端路:7间

拿督班达东卡路:14间

端姑慕纳威路:4间(包括重建3间店铺成为一座大厦)

甲必丹谭阳路:7间

拿督李鸿裕路: 5间

东姑哈山路:5间

拿督东姑阿都拉曼:9间

克里斯南医生路:10间

广生路:4

拥有80年历史的利民茶室,因业主调整租金及后继无人,负责人选择结业,让人唏嘘不已。

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