三法并施保障购屋者/拿督林景清

一窝蜂,是种羊群心理,看到人抢也跟着疯抢,彷佛不抢或抢慢一点,就像输了一样。投资产业,看到人买我也买,人要我也要,也不管三七廿一,一味盲目跟从就是。

幸运的话,或许你跟对了,买到一间风水屋;不幸的话,或许你追涨买高、买贵了,甚至买到一间烂屋,迟迟不见房子建好,血汗钱不见了,白白空等一场,置业美梦变成恶梦。这种现象在投资过热,或市场突然逆转出现泡沫时特别明显。

由于受到国内外政经因素困扰,导致股汇双跌,原油原产品无价,加上政府严厉执行打房措施,造成产业市场放缓。

许多持有过多产业的投资者,开始感受到有价无市、急欲脱售套现的压力,也在担心一些发展商或发展项目,面对延迟竣工甚至搁置的风险。

统计数字显示,早在2014年,一些发展项目出现工程放缓或迟迟不见动工的情况。

然而,在2009年至2015年4月30日,国内也有216项私人发展项目搁置,涉及单位多达4万5206个,波及购屋者计有2万9903人。

其中,165项房产发展项目,稍后已获政府出手重新启动,不过却已突显“1966年房屋发展(管制与执照)法令”(HDA)的不足与监督不力。

为了保障购屋者与投资者的权益,从今年6月1日起,政府已修正、新增三项法令,勒令同时落实与生效,以替代原定今年强制实行的先建后售政策。

这包括“2012年房屋发展(管制与执照)修正法令”(HDAA)、“2013年分层地契修正法令”(STAA)和“2012年分层管理法令”(SMA),以严管发展商,加重不法发展商或搁置工程的刑罚处分,将搁置风险降到最低。

其中,“2012年房屋发展(管制与执照)修正法令”在新的修正法令下,更提高发展商的执照申请要求。

修法后,除了保留原有至少25万令吉的现金缴足资本外,也将原本要求发展商缴付20万令吉的抵押金,改为缴付发展项目建筑成本预算(不包括土地成本)的3%(须自付,不能向银行融资)作为抵押金。

从2009年至2015年,有216项私人发展项目搁置。

提高门槛淘汰小发展商

过去,发展商只需缴付20万令吉抵押金,交由房屋部监管单位保管,便能申请广告准证及发展执照(APDL),刊登广告推售发展项目,并与购屋者签署买卖合约。

然而,随着新法规定,发展商必须缴付的抵押金,从原来的20万令吉,提高到发展项目建筑成本的3%,且不能向银行融资,不啻提高发展商门槛,资金不足或高度依赖银行融资贷款运作的小型发展商,也可能因此淘汰出局。

触犯这条条例,罚款也从过去的2万令吉,增加到5万令吉。

在加重刑罚方面,包括拒绝、拖延、搁置、停工连续6个月或以上,皆属犯法。

一旦罪名成立,发展商将面对最少25万、最高50万令吉罚款;或监禁不超过3年,或两者兼施的刑罚处分。

至于“2013年分层地契修正法令”,在新的修正法令下,所有分层产业发展项目的建筑图测,必须获得地方政府审批。

并且,在获得土地局(PTG)的单位面积计算证书(SiFUS)和建筑物委员会(COB)的产业面积计算表(Schedule of Parcel)批准前,不得发售任何分层产业项目的任何单位,否则将被罚款最高50万令吉、监禁最高5年或两者兼施。

明年或推房屋数据库

从明年起,我国房屋部也计划推介一项房屋数据库系统,以收集所有发展商、发展项目和工程进展有关的房屋资料。

这包括全国房屋计划的工程进展、所有州属还未售出或开放的土著单位资料。

因此,在这项由国家房屋局开发、并首次推介的房屋数据库系统里,购屋者与投资者不仅可轻而易举的获取已购置或有意购置正在发展中的房屋计划、工程进展情况(如期、延期或提早竣工),还可上网查询有关发展商的纪录,例如违约受到对付接获传票和罚款等等。

凡此种种,莫不一再说明政府已竭尽所能付出最大努力,严管严惩发展商,保障购屋者与投资者的权益,提高购屋者与投资者的信心。

所谓优胜劣汰、适者生存。三令并施,无疑在加重发展商的资金与现金压力之余,也考验着发展商的实力与财力!强者恒强、优者恒优,也唯有强者、优者,才能在产业领域续领风骚、再创高峰!

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