买屋难度增置业须量力/梁键铭

理财梁伴●梁健铭

理财师 (RFP, MBA)
VKA 财富管理有限公司[email protected]

问:

你好,本人今年28岁,原本计划在未来3年购买一间大概价值90万令吉的双层排屋。

现在存款大概接近7万令吉,可是想到房子价格都会上升,不大肯定自己现在是否应该降低要求,购买符合现有存款范围内的房子,还是应该坚持原有目标呢?

寄人篱下者
答:

你好,你不但对自己想要的房子有目标,同时也有计划地执行及实现目标,的确显示了你明白目标是需要行动去支配,才能实现。

同时,你对自己的目标也有检讨的想法,是不可多得的。

无论如何,你是否应该购买这一间房子,其实从你现在拥有的存款来看,也不是太正确。

抛开存款的能力或问题,其实你应该认真考虑,自己是否有能力拥有这样的房子才对。

如何审核?

以下是根据你所要的房子及最基本的贷款的资料:

贷款勿超过净收入35%

站在健康财务管理的角度,建议个人贷款勿超过净收入的35%,可是如果勉强达到50%,还是可以接受。

那么,如果你计划“负上”一个每月大概3884令吉的房屋贷款,你就可以使用这一个方程式:

债务供款占收入比例(%)=每月债务供款总额/每月总收入(净收入)(<50%)

那么,假设这一笔贷款将等同50%,只要你的收入是接近以下的数字,你就还算符合资格,可以承担得起这一笔巨大贷款。

每月总收入(净收入) = 3884令吉 / 50% = 7768令吉

因此,要切记,银行批准你的借贷申请是因为你符合条件,可是,符合条件并不代表你有能力。

况且,你也可能会有汽车贷款、教育贷款等等,因此如果你想要局限在50%的话,就需要更高的最低收入,才算得上是合格。

要不然,这将会导致你因为硬要购房,而牺牲其他人生目标。

每月多存10% 以防不时之需

左表是这个贷款的每月供款,利息升或降将导致贷款变化;如果利息上升,每月供款将会提高幅度。

有鉴于此,建议你准备储备金,每月多存房贷供款的约10%额外存款,以便在这等现象的时候,你有应变能力,不会出现人为刀俎,我为鱼肉的现象。

假设屋价90万 贷款81万需额外付39,595元

这些费用预测是假设你的房屋成交价格为90万令吉,贷款数额为81万令吉,这房子的购买过程中没有获得任何折扣,或没有发展商替买家提供任何其他优惠为准。

根据以上预测,支付首期的9万令吉,你还必须为自己置业的梦想准备额外的3万9595令吉以便应付以上所需花费,加上首期钱,你所需总数为12万9595令吉。

现在,让我们假设你将会在三年后才开始实现这一个梦想,那么采用4%通胀率计算,这笔所需经费应该就会变成14万5771令吉。

那么你已拥有的7万令吉,我相信你并不会把这笔钱寄存在利息接近零巴仙的普通存款户头。

建议你把这一笔经费存放在定存,或为这个三年的计划制定一个90%债券基金和10%股票基金的投资组合内,相信要提供按年5%增长是合理的。

那么三年后你这笔钱就会增长至8万令吉。

因此,你所拥有的经费与所需经费是存有6万4738令吉差距。

现在你必须有规划地把这个差距拉近,如果不可能达到这一点,那么你就真的必须考虑自己的目标是否需要调整。

或,想一想有什么方法可以帮助自己增加收入达到这一点,也是另一更佳的方法。依我看来,其实这对你来说问题不大。

慎选房贷配套

当然,房屋贷款可分为两类。

固定利率贷款,还是浮动利率贷款?

若是浮动利率,今年开始我国是以基准利率加银行本身制定的赚幅,来拟定个人房贷的真正利率。

因此,消费者若想要在这系统受惠,就必须勤劳一点做功课“货比三家”,以找到基准利率较理想的银行申请贷款。

浮动利率会因为该银行的基准率而浮动,因此房贷期间的真正利率也会浮动。

在固定利率贷款配套,贷款利率是固定的,也不会因为日后的经济情况而浮动。

在目前,大部分的浮动利率贷款反而显得稍微偏高。

除了这些,借贷者也必须明白贷款配套内的条件,例如锁定期、提早偿还罚款、有没有附带条件,如需多一个来往户头等等。

如果你想要避免利息升降的冲击,可以考虑固定利率贷款配套。

固定利率配套方面,由于贷款者已经不需要面对利息风险,一般的固定利率会比起浮动利率配套的实际利息高。

也就是说,你的每月供款数额会更高,但是无论日后利息升幅多大,你也不需要担心供款的问题。

每月投资RM170031岁可存够经费

首先,你可以考虑每月投放1700令吉,到你这个为准备购买房子的投资组合内,那么,在你31岁时就会把所需的经费全数准备好,可以放心去置业了。

当然,这是假设房子及其他所需费用的通胀率只是在每年4%,如果实际的通胀率是更高,那么久还是会出现一些差距。

同时,投资组合是假设提供按年增长6%的回报(投资销售费用假设为3%而已)。

既然你都在考虑每个月需要供接近4000令吉的房屋贷款,那么相信现在这个阶段需要你每月额外增加1700令吉,并不会出现太大的问题吧? 

还有,建议你除了以上的1700令吉外,在另外把2300令吉存起来到另一户头或工具(低至中等风险程度即可,或货币基金内)。

这是可以帮你适应未来开始缴付房屋贷款时的情景,那么就不会突然面对现金流或生活习惯需要大幅调整,导致自己适应不来,或改变不了消费习惯。

可缩短偿还年限

这样则可预防自己埋下需要依赖借贷,或信用卡来消费的坏习惯及风险。

这笔存款也可变成你的紧急存款,在日后如果利息上升或你工作不顺利时,可以从这里提款来支付房屋贷款。

如果这些事情都不发生,你就可以考虑把这笔钱用来做贷款额外偿还,把自己的贷款年限缩短,一边提早赎回房子。

其他事项

最后,善意提醒,其实除了上面所提及的费用,你还必须考量以下的事项:

1.装修费用

2.家具费用

3.房子地点关系可能衍生的额外消费(例如过路费等等)

4.房子所需的维修费,保安费,房子地税,门牌税;

5.火险保费,家居保险保费 (房子是我们一生人中最大的财产,保护它是肯定有必要的)

6.寿险保费 (欠钱是事实,作为有责任及道德观念正确的人我们应要为自己的债务偿还做规划)。

还有,希望大家清楚明白身为消费者,我们有权利拒绝申请信用卡,或向该银行购买房屋贷款人寿保险。

若该银行工作人员向你说这是一定要的,这通常都只是因为要达到个人销售目标而采用的术语。

免责声明:以上资讯只提供分享及参考用途,个人情况及需求会有差异,读者可依据自身独特情况,再向笔者或本身特许理财规划师,获取建议和咨询。

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