为后年复苏铺路
房市明年下半年回稳

众嘉宾推介《2016年马来西亚房地产展望报告》,并分析明年产业市场趋势。左起:谢尔顿、西华山卡尔、蔡立威、丹尼尔、PropertyGuru总执行长兼联合创办人史蒂夫、张孙通、蔡祺健及米兰多施。

(吉隆坡14日讯)根据《2016年马来西亚房地产展望报告》指出,2016年上半年房产市场预料依然持续跌势,下半年逐渐恢复稳定,为2017年-2018年的复苏阶段铺路。

报告指出,房地产价格和交易量预计大致上会下滑,市场调整介于3%至4%,尤其是高楼产业。

“房价并不会大幅度下跌,因为除了投机活动,还有其他导致屋价高涨的因素,包括缺乏土地、市场情绪、建筑及合规成本、强劲需求、生活成本上升等,令屋价面对通胀压力。”

报告指出,随着投机者已经近乎退出市场,今年的房地产较受实际需求驱动。

PropertyGuru今日推介首份报告,并邀请业界相关人士分析2016年房地产市场趋势。

出席者包括PropertyGuru马来西亚区经理谢尔顿、安达曼集团(Andaman Group)董事经理拿督斯里张孙通博士、REI集团总执行长丹尼尔、富道教育集团首席讲师米兰多施、PPC国际产业公司总执行长西华山卡尔、Smart Financing总执行长蔡立威及Armani Media私人有限公司董事经理蔡祺健。

西华山卡尔说,这是市场的循环,预计屋价在2019/2020年将攀上新高。

“2016年产业市场走势仍持平,看不见改善的因素,预计2017/2018年大选年将会开始复苏。”

欲购房屋自住应选二手产业

西华山卡尔指出,两三年前入场投机者现在已经开始撑不下去,但是呆账率却很低,因为投机者都选择继续支付房贷。

“投机者将会互相竞争,降低房租,希望能够帮补房贷。”

另外,米兰多施认为,有兴趣购买屋子自居者可选择二手房产,因为价格将比新推介房产便宜20%至30%。

“一些有意购买房子自居者一直在等待,但是落实消费税后,尽管住宅产业并没有消费税,但建筑成本已经相对提高,为何还要向发展商购买房子?”

蔡祺健补充,尽管2015年是较“安静”的一年,但是仍然存在购买兴趣,因此希望2016年能够有所改善。

《2016年马来西亚房地产展望报告》显示,随着每平方尺的土地价格持续高涨,预计房地产发展商将会在市中心或其他城镇中心建设更小的单位,以保持房产建成价格介于30万令吉至50万令吉,房产单位的面积则介于450至850平方尺。

发展商将借助公交系统衔接因素,以“小二美”的推销策略进攻市场,尤其是25岁至35岁潜在买家。

报告说,2016年购买房产时,地理位置不再是买家的首要考量因素,因为随着第一条捷运路线预计在明年低竣工,捷运系统或许是明年房地产的最主要因素,坐落在捷运站一公里范围内的产业预计将升值及租金微涨。

应停止打房助首购族拥屋

西华山卡尔呼吁政府撤回现有的打房措施,并落实一些刺激产业市场发展的措施。

他说,政府落实打房措施时,已经“为时已晚”,因此这些措施尽是降低交易量,并没有降低房屋价格。

“现在必须撤回这些措施,发展商承担利息计划(DIBS)未必是坏事,对首购族而言会有帮助。”

丹尼尔补充,首购族面对的问题是10%的首期款项、买卖合约、印花税等琐碎费用,这些是他们无法负担的。

“他们每月有能力定期偿还贷款,但是在购买时必须先支付上述种种费用,这才是他们真正面对的问题。”

巴生谷合理价每平方尺600

张孙通指出,巴生谷的合理住宅产业价格平均约每平方尺600令吉左右,城中城2公里范围内的产业除外。

他补充,每平方尺600令吉的价格并不包括莎阿南、巴生及万挠。

“一些发展商给予疯狂的回扣,但事实上若以每平方尺价格计算,并没有便宜。”

他说,2016年发展商必须专注在地点,选择已经有人潮的地点,而非那些预计未来会有人口入住的地点兴建新项目。

他说,目前房屋贷款的拒绝率高达35%至65%,未来预计将会有更多银行合并,提供贷款的银行越来越少。

国行应增流动资金

蔡立威认为,国家银行应增加银行的流动资金,下调现有的4%银行存款储备金,让银行有更多钱提供房贷。

他说,由于银行资金有限,因此必须缩紧接待,并将现有的资金投资于最高回酬的项目。

“在银行的各种业务中,房贷的回酬率最低。”

他说,1998年及2008年的银行存款储备金仅1%,若国行能把这降低至2%或3%,银行将有更多的流动资金来提供房贷。

他补充,屋价越来越无法负担,房价上涨率与薪水涨幅不成正比,这是购屋者面对的最大问题。

此外,他也表示,银行在审核薪水5000令吉以下者的房贷申请会更加严格,并导致首次购屋者难以借到房贷。

“事实上,呆账仅有1.2%,意味着借贷者都有偿还贷款,银行业务并没有受影响,最大问题是缺乏流动资金。

“2016年是人们能以最佳价格买到好房产的时机,消费者必须尽早进行财务规划,提高信用评级,以便能够获得银行贷款。”

地点价格都出错一马屋计划失败

丹尼尔直言,一个马来西亚人民房屋计划(PR1MA)是个失败的计划,以错误的价格兴建在错的地点。

他说,政府绝对不可能完成所承诺兴建的PR1MA数量。

“数据显示,每年大马所有发展商平均才兴建16万间屋子,政府如何能够答应人民在两三年的时间兴建80万间屋子?”

他补充,除了PR1MA,还有各种房屋计划,包括人民友好房屋(Rumah Mesra Rakyat)、人民梦想房屋(Rumah Idaman Rakyat)、人民心愿房屋(Rumah Aspirasi Rakyat)等等。

“我不明白为何要那么多各种各样的‘房屋’,为何不能以一个名字,并由一个单位负责?”

蔡祺健补充,PR1MA兴建的地点太偏远,而且在一个小镇批准兴建房屋单位数量与当地人口不成正比。

西华山卡尔说,大马往往拥有很好的计划,但在落实方面往往逊色。

“一个项目太多领导,而且至今都没有任何人可以定义可负担房屋的价格到底是多少。”

此外,他认为,发展商是资本家,就是要赚钱,政府不能强迫他们兴建可负担房屋履行社会企业责任。

“就让资本家去赚钱,由政府照顾人民的福祉,这是政府的责任。”

张孙通则认为,PR1MA方向正确,问题出在兴建地点,因此政府必须加强与人民的沟通。

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