房市寒冬展望

国内外不确定的经济因素,使到国家的商业景气变坏! 

消费人情绪指数(CSI)连续4季下滑,大马零售调查行(RGM)第四次下修销售增长目标,令人心寒。

根据房产顾问公司DTZ研究所得,住宅和零售市场,都未在第三季迎来利好现象,庆幸办公楼行情还保持。

但是,接下来情况又会如何?DTZ为你进一步剖析。

吉隆坡办公楼供应量大增,有过剩之嫌,新建竣的办公楼包括Ilham Tower。

消费意愿疲弱,令消费人情绪指数(CSI)连续4季下滑,零售市场低迷,惨况可从大马零售调查行(RGM)一再下修销售增长目标,今年内已是第四次! 

进入末季,未见大的利好因素,反而是第三季出租率和租金没受到太大影响的办公楼市场,末季会有更多建竣,令人担心供过于求。 

末季更多建竣
办公楼或供过于求

多个内外因素造成景气欠佳,除了令吉兑换美元录得近17年来最低之外,投资者疲弱的投资情绪、一马公司(1MDB)的课题都是原因之一。 

令吉兑美元在第三季贬值了17.4%,兑英镑(-13.3%)、欧元(-18.2%)、澳元(-7.3%)、日元(-19.8%)、新元(-11%)也一样。 

房产顾问公司DTZ指出,整体上,今年第三季,房地产的投资活动依然活跃。

但接下来,DTZ预见银行会继续严批贷款,这肯定会影响交易量。

“发展商的触觉都很敏锐,掌握许多市场资讯,且都有非常好风险管理经验。”

DTZ 认为,尽管银行放贷继续增长,旦为了规避风险,相信未来几个月内仍会在房地产行业上收紧信贷,而最近的政治发展,令到经商环境恶化。 

KL Trillion末季就会建好,连同孟沙南城2座办公楼,共提供另外200万平方尺的使用空间。

投资者观望时局

该行指出,投资者目前都在观望时局变化,因而交投相信会减少。

“为了支援本地市场,不排除一些官联公司或变卖在海外的投资,并将资金移回国内,从而扶持令吉。”

DTZ认为,不难预见,未来几个月内的投资活动会越来越少,投资者也将开始审核这个投资环境和另外进行部署。 

Ilham Tower出租面积42.6万平方尺

今年第三季,刚建竣的有Ilham Tower,可出租面积达42.6万平方尺。

这个楼高58层、涵盖办公楼与住宅的综合项目是由Oakwood管理;底层至35楼 属于办公楼,第36楼或以上是服务式公寓。 

报告说,这使吉隆坡的办公楼供应空间增加至7570万平方尺,市中心武吉免登金三角供应量约3200万平方尺。DTZ认为,虽然这种环境导致办公楼市场转弱,希望银行和天然气公司经过重组或重新整合后,能填补以上空缺。

GLO白沙罗本季就会竣工。

新商场争末季启用

由于第三季内没有新建好的零销商场进入市场,因此吉隆坡的零销广场库存仍是2880万平方尺,平均租用率达90%。 

将近300万平方尺的新的零售空间,将于第四季进入市场,估计会给零售商店的供给带来压力,这些即将进入市场的零售商场中,包括M3购物中心、USJ大门商场、蕉赖宜家、GLO白沙罗、第三阶段双威金字塔广场和Empire City。 

新商场启用肯定会给原来的营运环境带来冲击,例如为了吸引更多零售商的加入而展开削价战等等。相反的,零售商也会在扩大业务和开销上,采取更加谨慎的态度。 

令吉兑美元自1998年跌后破4.42水平,大马零售调查行认为,令吉疲软导致进口成本上升,因此消费者必须付出更高的价钱购物。

本地零售行业也因为政治课题而受到打击,这种情况严重影响消费者的购买情绪。

孟沙南城是新兴的办公区,光是UOA就有多项计划。

办公楼第三季出租微升

进入年底,另有几座办公楼将建好,到时将提供另外200万平方尺的使用空间,其中包括KL Trillion和孟沙南城的2座办公楼。

DTZ的第三季吉隆坡房产行情报告指出,第二季的平均出租率是79.8%。幸好,新建好的办公楼吸引更多租户,第三季的平均出租微升至81.6%。

“在Naza Tower、Summer Suites和Q-Sentral这几座办公楼之中,Q-Sentral的办公楼面积最大,约达140万平方尺,但目前使用率只约30%。” 

整体上,DTZ指出,办公楼的租金和资本价值方面,在第三季都保持稳定。

2座位于Menara Pandan的C级办公楼目前售价每平方尺185令吉,公共信托大厦(Wisma Amanah Raya)的B级办公楼则以每平方尺507令吉的价格转手。 

末季零售展望乐观

在消费者信心指数方面,首季是72.6点,第二季是71.1点,这是因为价格高涨,消费者为了减少家庭开销所造成。 

根据大马零售调查行(Retail Group Malaysia),这是该机构今年内第四次下修零销售售增长目标,从原来的4%下修到3.1%。 

消费者从去年底起,在迎接消费税(GST)来临前已缩紧腰包,导致第二季的零销售按年暴跌了11.9%,增长率也是亚洲经济危机爆发以后最低的。

大马零售调查行估计第三季的零销售售增长是2.5%,不过马零售商协会(MRA)认为,销售增长只有0.1%。 

大马零售调查行乐观看待第四季的零销售售增长可达到6%,认为消费者开始适应消费税。

第四季公寓5125单位建竣

住宅方面,DTZ指出,今年首季共有9个公寓项目完工,提供2814个单位,但第三季并没有新完成的项目。

报告指出,第四季会有多项公寓将竣工,到时将提供5125个单位。

“这些项目包括马星集团兴建的M City(1118个单位)、Banyan Tree Residences(441个单位)、KL Trillion(320个单位)、Le Nouvel KLCC9(200个单位)。”

DTZ报告指出,令吉贬值,的确在某一段时间内吸引了不少外资(外国人买房或投资),但是这个情况很快却因汇率波动而消失。

不难想像的是,未来不久后将有5000个单位进入市场,这又会不会导致市场受压而导致房价下跌? 

每隔数层楼就有一个空中共用花园,位于安邦路和双峰塔遥遥相望的M City,本季就会建竣。

高级公寓市场持稳

行情方面,报告指吉隆坡第三季的高级公寓市场保持相对稳定,但整体价格按季下跌约2%,从原来每平方尺738令吉下跌到每平方尺723令吉。 

“住宅市场的销售不比之前热烈,也是因为疲弱的购买情绪所造成的。”

高级公寓的出租率也有软化迹象,按季下跌8.8%,从原来的每平方尺3.55令吉跌到每平方尺3.23令吉,这是因为租赁需求下跌而造成的。 

疲软市场情绪导致房地产的销售停滞不前,尤其是豪宅,面对的冲击最大。

短期料不降温
发展商调整销售目标

DTZ认为,市场疲弱的导因,除了来自外在的大环境外,也和政府的打房政策有关,尤其预见政府短期内不会降温措施。 

报告说,发展商意识到市场由热转淡,自然会调整他们的销售目标和开始调整市场策略。

“因为他们知道,这次的市场回温,看来需要更长的时间。” 

发展商知道,延迟或挪后进行项目推介,除了有助降低风险,也能借着这个环境,重新计算或探讨市场潜在的购买情绪。 

DTZ指出,讽刺的是,即使房价下跌,但大部分中等收入的家庭,仍然无法购买得到他们的“安乐窝”。

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