回归基本面/拿督林景清

在一个自由、公开的市场里,物业投资,从来都是有钱有实力者的投资。

有钱,就投资呗,没钱,就争气点努力挣钱买呗。大呼小叫、怨天尤人说什么族群尊严,非但无济于事,也更显得你的无能与无理取闹。

天下没有白吃的午餐,天下也不会无端端掉馅饼。

若不是命好,自小继承先人留下的遗产,让你今生不必再为钱烦恼,就是你要比他人更加卖力,才能挣得一瓦遮顶、一房半室了。有人住大屋,当然也有人住小房,一切就看你的本事与能力而定。无论大小房,也总比没钱买不起房,没房也没产的无壳蜗牛无产阶级强得多了。

大马人恋家、爱买房子,从这个数字可见一斑。

国人拥屋率达74.5%

根据统计数字显示,大马人的拥屋率,截至2012年杪达74.5%,远高于世界平均的60%,证明大马人都热衷于投资产业、拥屋自住。

再看大马人的家庭开销,房贷几乎已占了其每月开销的三分之一,显示房贷压力相当沉重。

尤其是华人,根据国家统计局最新发布的《2014年家庭开销调查报告》显示,约26.3%的家庭开销都花在房贷房租与水电上,远比马来人的20%还高。

其中原因除了华人购屋没有特别优惠以外,也说明华人比任何一个族群更懂得自食其力和自力更生,也更有家的归属感、舍得投资在产业上,拥屋自住或出租。

年均至少10%投资回酬

作为自由商品、自由买卖的产业交易,尽管过去10年来,从2000到2010年,已飙涨了47%;从2010到2014年,短短4年间又再涨46%,并且平均屋价已直逼30万令吉的关键心理水平;然而,仍然无减购屋者与投资者的购兴与热情。

究其原因,在众多的理财工具中,产业还是保值抗膨避险的最佳投资工具。

根据纪录,每年平均可得至少10.85%以上(需6.63年)的投资回酬,无疑比存在银行定存、年赚3至4%(定期存款,需20.6年)的利率要高得多了。

通胀率实际达8%

再看看过去10年里,我国的通货膨胀率。

尽管我国每年公布的官方通胀率不超过4%(介于4至5%之间),然而专家指出,真正的通胀率其实已达8%,这可从最新发布的《2014年家庭开销调查报告》得以证实。

报告显示,大马家庭的每月平均开销,从2004到2014年,短短10年间几乎翻倍,大涨83%,平均每年复合增长率(CAGR)达8.3%,涨幅可谓相当惊人。

因此投资产业,每年平均可得至少10.85%以上的投资回酬,基本上也只是抵销部分通货膨胀率吧了!

否则,就是利不抵胀,都被日益高涨的通胀率完全抵消了。

房价收入比新山最高

同样地,我国的屋价亦如其他物价一样,跟着通胀率水涨船高。

特别是在令吉贬值、通货膨胀,加上消费税、土地与建筑和运作成本加重、政府多项打房措施轮番打压的前后夹攻下,屋价更是有升无降。

隆土地有限成本高

寸金尺土的吉隆坡,鉴于土地有限导致土地成本变高,已使得不少发展商将其新发售的产业售价,从上半年翻倍调涨至下半年。

截至2014年,大马各大主要城市的房价收入比(price-to-income ratio)以新山最高,达13倍而冠绝全马,其次是亚庇(10倍),接下来是八打灵再也、槟城和吉隆坡。

这个数字仍比缅甸与印尼高得离谱的20倍以上,合理得多、也更负担得起。

合理房价收入比,一般是3至6倍,其中以古晋(3.86倍)处于合理水平,为全马唯一房价最合理与可负担的城市。

房价涨幅居亚洲之冠

我国的房价,根据统计数字显示,名列全球第99位,是香港、新加坡、东京房价的十分之一。香港,依然是亚洲房价最高(也是全球次高)的城市,接下来才轮到新加坡、东京、首尔、台北、深圳、上海和北京。

3年涨幅达30%

然而,我国的房价涨幅却居亚洲之冠,名列全球10名之内。过去3年里,涨幅达30%,回酬惊人。

既使经济低迷、买气稍减,不过也只是稍歇、暂缓现象,只待市况转佳,旋即又上扬回暖。所以尽管市场淡静,并且弥漫着消极情绪,在买与不买之间,关键还在于购屋者的购兴与意愿,后续又是否把持得住,长期持有长期投资。

我国产业走过10年荣景,或许也将从灿烂归于平淡,回到基本面、回到真正的购屋者与投资者身上,重新调整步伐沉着应战;以待两、三年后,蓄势待发,再创另一个黄金十年!

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