柔府蜕变之路

工业区,给人的印象就是污染,可能引起的环境安全问题。

过去,大家都不想居住在工业区附近,但发展空间越来越少,很多人已打破枷锁,不再避忌居住在靠近工业区的住宅区。

雪州的莎亚南原本就是有名的工业区,如今住宅区重重包围工业区,可说是人满为患了;而在北马,槟城威省的柔府区则是最佳案例。

柔府房屋发展计划是从柔府新村周围开始,如今已起“连锁效应”迅速发展至柔府路瓜拉柔府、督港尔路和园丘路等。

柔府工业区变住宅区

谁都想住在环境优美的社区,回家路上都是绿油油的街道。

只是,在空间有限的情况下,很多人不得不向现实低头;更甚的是城市规划永远追不上发展上步伐,工业地变商用地,农业地变住宅地或商用地比比皆是。

人们已逐渐打破居住远离工业区的观念,也不再避忌居住在靠近工业区的住宅区,槟城威省柔府(Juru)正由工业区慢慢蜕变成住宅区和商业园。

柔府村周围地段处处可见新兴房屋发展计划,而且也越来越靠近南北大道路旁。

从槟怡大道武吉敏惹路转入柔府路(Jalan Juru)至森米浪路(Jalan Semilang)约6公里长路段,便是柔府(Juru)。

这里可说是威省中部的一个工业城镇,周围拥有大型小型工业区,其中大型工业区包括北赖工业区第二三四期、武吉丁雅工业园、武吉敏惹工业园、槟城科学园。

至于小型工业区包括武吉丁雅中小型工业园、柔府中小型工业区、柏依因工业园等。

因要支援工业区的需求,柔府区的交通四通八达,除了可直接通往槟怡大道外,还可取道督港尔路(Jalan Tok Kangar)通往南北大道柔府站,以及取道园丘路(Jalan Estate)通往槟城科学园北区。

武吉丁雅区州议员王敬文说,尽管柔府地理环境适中及交通四通八达,惟早期房屋发展计划比较缓慢,仅在近10余年开始迅速发展起来。

“以往大家选择居住的住宅区肯定远离工业区,但槟州发展土地越来越少,城市发展计划已逐渐靠近工业区。”

他说,柔府被大型小型工业区或工业园围绕着,这个可带来许多就业机会的特点,肯定带动当地房屋发展计划。

在房屋发展需求越来越高的情况下,发展商也开始将房屋兴建在工业区附近,从柔府路柔府新村附近住宅区林立后,如今已迅速发展至督港尔路和园丘路。

槟州政府初步圈定在柔府路甘榜德苏顺旁,兴建6栋12层楼高的“外劳村”。

王敬文:柔府房屋发展计划蓬勃发展,最担忧的仍然是交通问题。

屋价与阿儿玛不相伯仲

王敬文说,他从2008年开始担任州议员至今,柔府前后已增加10余个住宅区。

“其中包括武吉柔府园、斯里柔府园、珍达纳、珍达纳柏迈、斯里珍达纳、珍达纳英达、斯里德利马和福满园等。”

他说,虽然柔府房屋发展计划于近年才迅速发展起来,但当地屋价预料与已成为卫星市的大山脚阿儿玛(Alma)不相伯仲。

“当然,如果地皮是发展商早年就购下的话,房屋售价可能会比较便宜,但要是近年才买的,预料房屋售价会稍高。”

例如位于槟城科学园北区邻近的围篱高尚住宅区翡翠苑(Juru Height),虽然位置较为偏远,且住有许多外籍劳工,但根据2013年房地产市场报告指出,该区双层排屋价格却强劲增长了20.7%。

由于柔府被大型小型工业区围绕着,许多住宅区是与工业区毗邻兴建。

地理环境理想

拥有理想地理环境的柔府,备受槟州政府垂注。根据去年的消息,槟州发展机构即将推出12项可负担房屋发展计划,其中一项位于柔府占地20英亩的地段,承建拥有1600个单位的可负担房屋。

这项发展计划已于2015年3月动工,并于2018年1月竣工。

在这项可负担房屋发展计划中,槟州政府将承建1600个单位,分别是800间面积达700平方尺的中廉价屋,售价7万2500令吉。

200间面积850平方尺的中价屋,售价20万令吉;面积1000平方尺中价屋,共建600间,售价24万令吉。

虽然翡翠苑的位置较为偏远,但有关住宅区的双层排屋价格,仍然保持双位数增长即20.7%。

建“外劳村”可容纳1.2万人 

此外,槟州政府也计划,在柔府兴建可引进1万2000名外籍劳工的“外劳村” (外劳宿舍)。

早在2013年州议会上,州政府就提出“外劳村”概念,由州政府出租土地给私人公司承建外劳宿舍。

其中一个初步圈定的地点就在柔府路甘榜德苏顺(Kampung Tersusun)旁,属于槟州发展机构洛14750巫金13的空置地段。

这项由槟州发展机构规划的“外劳村”计划,预料将开辟柔府高架天桥下方约12.6亩地段,兴建6栋12层楼高并可容纳1万2000名外籍劳工的组屋。

这项计划将分成二个阶段进行,各阶段都将引进6000名外劳,预估需耗时4年兴建,在2019年竣工。

槟城科学园跨国公司厂房林立,衔接槟城科学园南北区跨河道路建竣通行后,柔府房屋发展计划更加看俏。

居民反对“外劳村”

但是,州政府提出的“外劳村”计划,并非一帆风顺。

计划建议的地点非常靠近柔府新村,与逾10个住宅区包括冠元园、槟榔园、芒卡园、武吉敏惹园和福满园等仅咫尺之遥。

州政府预估引进1万2000名外劳,但柔府新村及附近住宅区人口却不及此数目,因此引起当地居民担心。

再加上柔府路交通阻塞,而填土工程引发严重水灾等各原因,都引起民怨。

结果,当 “外劳村”计划传开后,即引起当地居民反对声浪,并且发动反对“外劳村”计划签名运动,并提呈备忘录给槟州政府。

出租房子充外劳宿舍

其实,在大型小型工业区或工业园围绕的地理环境下,柔府数个住宅区早已被大量外籍劳工占据。

由于柔府地理环境非常理想,许多购屋者皆购买附近住宅作为投资,他们主要是将房子出租,且大多数是充作外籍劳工宿舍。

再加上柔府新村已有非法劳工扣留营,因此,当地居民提出反对,主要是不想柔府沦为“外籍劳工集中地”。

询及柔府沦为“外籍劳工集中地”课题是否影响屋价问题,武吉丁雅区州议员王敬文说,这是全国各地的房屋市场需求的平衡。他说,许多人购买靠近工业区的住宅投资,并出租给工厂充当外籍劳工宿舍。

屋价或受影响

“但这些投资者是否想过,高尚住宅充当外籍劳工宿舍后,会否影响屋价涨幅?柔府的翡翠苑及斯里柔府园就是最好例子,屋价或多或少会受到影响。”

此外,他表示,州政府建议的“外劳村”地点,是否将散布在住宅区的外籍劳工搬迁至“外劳村”,或是安置外资公司的新聘外籍劳工?

届时,州政府的这项决定,肯定对当地人民生活及屋价涨幅造成影响。

槟州政府批准柔府汽车城通往柔府的督港尔路拓宽至四车道,但转入柔府的柔府路仍然保持双车道。

跨河道路建竣后
柔府房价更亮眼

衔接槟城科学园南北区跨河道路建竣通行后,柔府房产行情更加亮眼。

而且,柔府早期屋业发展多属于中价排屋或半独立式排屋,惟随着房屋发展计划蓬勃发展后,如今已逐渐转变为高尚综合发展计划,许多发展商已经在此大展拳脚。

汇华产业(HUNZA)集团主席拿督许廷忠2013年时宣布,未来4年将推出3项发展总值高达14亿令吉的计划,其中包括投资额高达7亿令吉的柔府路地段。

该综合发展计划,占地36.87亩地段,其中75%是高层住宅,25%是商业单位。

这项预计耗时3到5年竣工的计划,分别有4栋35层楼高共1106个单位的商务公寓。

另外,还会有1栋二层楼高商业广场、5栋拥有74个单位的商业单位、1栋20层楼高拥有300间客房的四星级酒店,以及休闲场所、霸级市场等。

日马集团股份有限公司也宣布在未来2年时间,在柔府地段推出生产总值高达20亿令吉的Marvel City综合发展计划。

这项占地50亩地段的发展计划, 70%是住宅单位及30%是商业单位。

另外,鹏程集团于今年在柔府汽车城附近推出Juru Sentral综合发展计划,分别有39层楼高共175个单位的商务单位及35层楼高共288间客房的酒店。

这计划还有31层楼高共146个单位的公寓,面积有1275平方尺和2886平方尺,售价从48万7000令吉起跳。

吴俊益:柔府有逾百间小型工厂等候合法化,非法工业园一旦合法化,相信将吸引更多人涌入柔府。

柔府地理位置优越

柔府的地理位置靠近槟怡大道及南北大道柔府站,以及多个大型小型工业区,未来槟城科学园南北区路段启用通行后,便可直接通往峇都加湾及槟城第二大桥。

优越的地理位置,滋养了柔府的房业发展。

从柔府新村周围开始,如今已起“连锁效应”迅速发展至柔府路瓜拉柔府、督港尔路和园丘路。

威省城乡规划师吴俊益说,柔府地点适中、交通发达及工作机会的优点,造就柔府新村周围房屋发展计划不断。

“如今,更多屋业发展计划,已往外即柔府园丘及瓜拉柔府发展。”

吴俊益提到,靠近槟城科学园北区的非法工业园,有逾百间小型工厂等候合法化。

“这些预料在威省市议会的协助下,将私人土地改换用途后申请合法化。”

非法工业园一旦合法化,相信将吸引更多人涌入柔府,并增加当地房屋需求量。

最担忧交通问题

武吉丁雅区州议员王敬文说,柔府屋业发展蓬勃,让他最担忧的仍然是交通问题。

槟州政府早前批准柔府汽车城通往柔府的督港尔路,拓宽至4车道。

有远见的王敬文,已积极向州政府申请提升柔府路并扩建至少4车道,以应付未来多项高密度房屋发展计划。

柔府新村社委会主席詹德荣说,有关新村周围地段近10年增加超过10余个住宅区。

“如今周围可兴建房屋发展计划的地段已非常有限,而房屋发展商已开始发展至瓜拉柔府及柔府园丘地段。”

詹德荣:柔府新村周围地段近10年增加超过10余个住宅区。

跨河道路工程完成征地程序

根据槟州发展机构的报告指出,槟城科学园南区(从威南方向进入)通往槟城科学园北区(从柔府方向进入)的跨河道路工程,已获得批准并已完成征地程序。

目前,如今有关工程已开始动工,并如火如荼地进行填土工程。

只要这项工程竣工并正式启用,柔府可直接通往槟城科学园南区,以及获得槟州政府重点发展的峇都加湾。

詹德荣说,柔府交通四通八达确实对当地发展居功不少。

“二、三十年前,柔府通往南北大道柔府站的督港尔路通行后,柔府新村周围便蓬勃发展起来。”

因此,槟城科学园南北区路段一旦衔接起来后,预料可带动附近的房屋发展计划。

“此外,我们也非常期待柔府汽车城通往瓜拉柔府路段衔接起来,以便可直接通往瓜拉柔府地区,预料可减缓督港尔路的交通。”

衔接槟城科学园南北区的跨河道路,如今已开始动工,并如火如荼地进行填土工程。

报道:纪维新

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