房产泡沫
奥克兰最大威胁

奥克兰(Auckland)是纽西兰北岛最大的城市,聚集了约32%的人口,是发展蓬勃的工商业中心。

当地产业市场成为了市场瞩目的宠儿,因而推动房价屡屡攀高。

不过,所谓“水能载舟,也能覆舟”,产业确实为奥克兰经济发展作出显著贡献,但随着房价越来越高、市场交投越来越炽热,产业市场似乎开始出现泡沫化现象。

毕马威(KPMG)在报告中指出,假设当地出现房产泡沫,并拖累市场崩溃,对奥克兰造成的经济冲击,会更甚于无法预料的天灾。

房市泡沫爆破对奥克兰经济的影响,更甚于火山爆发。

审计公司毕马威在报告中指出,产业市场崩溃对奥克兰造成的经济冲击,更甚于洪水和火山爆发。

“假设全球再出现一场犹如2008年的经济危机,奥克兰将受到房产拖累,损失35.6亿美元(约155亿3660万令吉)的经济效益。”

而奥克兰需要警惕的第二与第三大经济风险,分别是洪水和油价波动,这两个风险将造成当地经济损失5.9亿(约25亿7369万令吉)和5.8亿美元(约25亿3006万令吉)。

火山爆发则名列第四,其他风险也包括人类流感爆发、恐怖袭击和债务危机。合计这些风险所带来的经济冲击,奥克兰整体经济损失可能高达63亿美元(约274亿8896万令吉)。

图一

地理价值远超房屋质量

那么,奥克兰产业价格究竟有多高?

根据纽西兰房地产协会(REINZ)数据,奥克兰10月的平均房价,报74万8250纽元(约213万7813令吉)。

虽然10月房价按月下滑3%,不过在截至10月的12个月内,仍上涨了16.8%。

从图一的实际案例来看,这栋位于马努卡奥克兰(Manukau)区东部海边的旧房,周围不仅杂草丛生,而且距离奥克兰商务中心区有45分钟车程,竟以134万纽元(约376万6650令吉)售出。

这栋旧房占地1361平方米,房子内有2间卧室,而且周遭除了茂密的杂草和灌木丛,就只有一座破旧的船棚。

但是,正因为房子位于奥克兰,地理位置所带来的价值,已远超房屋质量,而且还能提供业主把这间旧屋打造成豪宅的机会。

因此在这宗130万纽元的交易中,地皮的估价就达到了110万纽元(约309万2026令吉)。

二度拍卖高价售出

这栋旧房向来被一个纽西兰家庭所拥有,后来被当作遗产的一部分而拍卖。

在拍卖会上,竞标者迅速地把价格推高至130万纽元(约365万4213令吉),由于并未达到卖方的理想价位,所以拍卖并未成功。

随后,买卖双方经过一番商讨后,拍卖再次进行,最终以134万纽元成交。

负责这宗交易的拍卖仲介商说:“虽然这个产业看起来已被人们长久地遗忘,但该产业位在最抢手的地段内,促使人们不管房屋本身的破旧,依然踊跃地出价竞标。”

这宗交易也证实了评估公司QV的数据,该公司指出,奥克兰目前的房屋均价已超越91万纽元(约299万7949令吉),高于只有55万纽元(约154万6013令吉)的全国房屋均价,而且仍持续攀升当中。

图二

破宅荣登百万房屋

市场对奥克兰产业青眼有加,不仅刺激当地产业市场交易炽热,更促使当地破旧的房屋,也能荣登百万房屋行列。目前,纽西兰平均每日售出25间100万纽元(约281万2175令吉)的豪宅,其中有22间就位于奥克兰。

各地售价差距悬殊

根据纽西兰房地产协会,在截至11月1日的过去12个月中,纽西兰全国累计售出了9424间上百万纽元的房屋。

在这当中,奥克兰的房屋就占了8261间,相等于87.66%。

根据纽西兰房产销售网站,各地房屋售价的差距极大。

从图二来看,在位于纽西兰北岛的富足湾(Bay of Plenty),一间占地903平方米、4房2浴室格局的房屋,内有泳池并且可欣赏海景,要价104万纽元(约292万4662令吉)。

图三

但是相较图三的这间房屋,富足湾的产业售价立马显得逊色。

这间建于1950年的奥克兰Grey Lynn郊区的房屋,不只油漆剥落与天花板发霉,连地毯也相当肮脏。

该房屋占地589平方米,只有3房2浴室,不过售价却高达112万纽元(约314万9636令吉)。

纽西兰房地产协会总经理布莱恩汤玛斯(Bryan Thomson)指出,在纽西兰对比不同地区的房屋价格,是不具任何意义的。

“尽管富足湾与Grey Lynn的房价有着天壤之别,但是在Grey Lynn购房的买家,依然不会考虑富足湾的房产,这是因为他们对奥克兰情有独钟。”

布莱恩汤玛斯续称,随着移民人数剧增、银行贷款利息走低和百万豪宅的销量上涨,激励了奥克兰房价不断走高。

专家建议实行地价税

奥克兰房价在全球名列前茅,奥克兰大学经济学家认为,要解决房价高企问题,最简单有效的方式,就是实行地价税。

为了解决奥克兰住房短缺,并抑制房价飙升,有人建议禁止国外买家购买,并扩大奥克兰城市圈、向外发展;也有许多人认为,增加房屋供应量就可解决问题。

不过,奥克兰大学讲师兹比格涅夫(Zbigniew Dumienski)与尼古拉斯(Nicholas Ross Smith)表示,增加供应量的解决办法虽然简单,但是成本过高。

因此,只要启用地价税,增加囤地的成本,就能从根本上解决问题。

所谓的地价税,就是向地主征收囤地的税务,这将促使地主尽快想办法发展土地;假设本身缺乏实力,就只能转售给给有实力的人来发展。

在这个税制中,不仅房价可走跌,土地也可能会出现贬值现象,从而减少有关投机活动。

兹比格涅夫和尼古拉斯说,地价税不仅可抑制房价过度走高,并解决住房问题,也能提高土地使用率,降低房产泡沫对整体经济的损害。

然而,在启动地价税的同时,也要降低个人所得税或消费税,这样才能让人民真正受益,买得起房屋。

央行采打房政策应对

随着奥克兰房价居高不下,加上新移民和投资者涌入,当地产业市场泡沫化风险攀升,促使纽西兰央行推出打房政策来应对。

为了应对随时可能出现的房地产泡沫,纽西兰央行只针对奥克兰的房产投资者,实行了更严谨的贷款政策;再加上早前政府推出的产业盈利税,预期接下来就能见到打房效果。

市场抱持观望态度

房产协会主席科琳米尔恩(Colleen Milne)表示,奥克兰房价和交易量在10月稍微放缓,主要因为这些新政策和税制开跑后,市场抱持观望态度。

“不过,市场供需情况稳定,预料可帮助奥克兰房价保持水平。”

科琳米尔恩续称,纽西兰其他地区的贷款利息,如今更具吸引力,有许多奥克兰的房产买家,已将目光转向周边地区。

在这些买家的推动下,惠灵顿、Northland与尼尔森(Nelson)等地的房价,在9月至10月期间创下新高。

明年初出现冷却现象

不过,根据ASB银行的住宅产业信心调查显示,预期奥克兰房价会继续上涨的人数比例,从今年次季的71%,下降至50%。

主要原因,就是纽西兰政府和央行推出的新政策,包括要求国外买家提供纽西兰银行账号、缴付产业盈利税,以及提高投资者买房的首期等,将对当地产业造成冲击。

Westpac银行经济学家麦克戈登(Michael Gordon)指出,奥克兰产业市场已逐步放缓,估计在明年初,当地房价会出现冷却现象。

南洋商报官网 | Nanyang Siang Pau Official Website
南洋商报有限公司版权所有 | Copyright © Nanyang Siang Pau Sdn Bhd
Solution Powered by