哪国房市泡沫风险最高?

瑞士银行的全球房产泡沫指数报告指出,目前的住宅产业平均价格,已超越2007至2008年金融危机当时的水平。 

该行形容,全球房地产泡沫危机正逐渐发酵,在全球15个城市中,有12个城市的住宅产业价格都偏高,有些甚至已出现泡沬化危机。 

根据瑞士银行调查的15个城市,有12个城市出现泡沫风险。

其中,风险最高的首3个城市,分别是伦敦、香港和悉尼。

接下来依序为温哥华、旧金山、阿姆斯特丹、日内瓦、巴黎、苏黎世、法兰克福、东京及新加坡。

其中,伦敦与香港住宅产业市场泡沫化的风险最高;而悉尼、温哥华、旧金山与阿姆斯特丹目前的住宅产业售价,也明显高于长期合理价格。 

瑞银预测,那些泡沫指数超过1点的城市,产业售价会在未来3年出现平均30%的调整;而伦敦和香港的泡沫指数,分别达1.88点和1.67点。 

瑞银财富管理部门全球房产主管克劳迪欧萨普特里(Claudio Saputelli)称,随着市场情绪乐观、经济发展蓬勃和更多资金流入,激励许多城市的房价在过去数年上涨。 

同时,再加上各国实行宽松的货币政策,令住宅市场正常化的周期被延后,因而促使房产泡沫逐渐形成,并助长当地泡沫化的风险。 

“我们认为,及时发现房产出现泡沫化现象,是很重要的,因此瑞银推出这个房产泡沫指数。” 

伦敦泡沫指数高企,显示产业泡沫化风险相当严重。

全球最贵:伦敦高薪族买不起小产业

伦敦、香港、巴黎和东京的房价收入比高企,拥房能力相对疲弱。

瑞银财富管理部门经济学家马蒂亚霍泽伊(Matthias Holzhey)表示,即使是高薪白领,也难负担得起60平方米的产业。 

“伦敦的房价收入比直追香港,目前已成为欧洲泡沫风险最高的房地产市场。” 

随着伦敦的房产泡沫指数冲上1.88点,当地不但成为全球房价最昂贵的城市之一,而且房价收入比和房价租金比也创下历史新高。 

根据瑞银报告,在国内外投资者、市场需求和低利率等因素带来影响,伦敦平均房价自2003年以来飙涨40%,但自2007年以来,伦敦居民实际收入却减少7%。 

这走势,事实上和英国整体房产市场下跌的走势相违。

与此同时,很多投资者看好伦敦房屋平均高达5%的租金回酬,所以大举涌入市场。

瑞银认为,这也是造成泡沫风险的因素之一。 

英国房租高是公认的,租金收益率过去一般都保持在5%以上,这诱因吸引大批投资者涌入。市场担心,那些购房出租的业主,因为大市走软、租金受压,最后可能付不起房贷,引起更多连锁的严重后果。

高端房供应超需求14倍

伦敦高端产业供应过剩,超出实际需求的14倍。 

截至2015上半年,发展商在伦敦市中心,申请兴建平均售价超过100万英镑(约665万令吉)的高端住宅产业数量,就达到5万4000个单位。然而,在2014全年,伦敦市中心地区售出的房产,只有3900个单位是售价高于100万英镑的。

换言之,新高端产业供应量,超出实际需求14倍。 

随着英国在今年推出豪宅附加印花税政策后,伦敦许多售价处于100万英镑以上的产业,几乎都陷入停滞和下滑窘境。

新加坡房价被高估

相较面临泡沫化风险的伦敦和香港,新加坡、悉尼和东京的房产价格已被高估了,但瑞银认为,目前的价位还未达到泡沫水平。 

新加坡自2005年起,都在房价偏高名单的前几名,但因为租金与收入也随之上扬,使其不致于陷入泡沫风险区间。

该国在瑞银的房产泡沫指数为0.56点,估值只是稍高于合理水平。 

这主要是因为该国自2011年以来,房价经过调整后,下跌近15%,因而促使泡沫指数自2013年以来就持续降低。 

瑞银预计,新加坡房价还会继续下滑,而且明年就会跌至合理水平。 

“虽然新加坡房价难以负担,但房价租金比却依然高企,因此,产业价格仍存在调整的风险,尤其是在经济发展放缓的环境中。” 

纽约产业价格高于上班族的负担水平。

纽约没泡沫风险

并未列泡沫风险高企的城市,是纽约、芝加哥和波斯顿,这些地区的平均房价都相当合理,而且,芝加哥甚至还被低估。 

“尽管纽约的泡沫指数处于平均水平,但相对当地产业收入比,可发现产业价格也是高于上班族的负担水平。” 

瑞银的全球房地产泡沫指数报告也指出,一旦某个城市的房价进入泡沫水平,当地产业面临价格显著下调的风险,就会急剧攀升。而且,无论是宏观经济、市场情绪转换或供应提升等因素,都会引发产业价格暴跌。

亚太价格偏高

亚太区,是最近一直被提起作为全球经济动力新源头的地方,但纵观房价走势,亚太区和欧美其他大城市的周期和走势并不同调。1990年代,亚洲金融危机对多个东南亚房市造成严重打击,尤其是香港和新加坡。瑞银全球房地产泡沫指数显示,香港房市由2011年起开始出现泡沬风险,而悉尼则是近期才赶上香港。在经过15年的下跌之后,东京住宅价格自2006年起开始复苏,虽然目前价格略微偏高,但上涨幅度仍然非常温和。

追踪指标提早预防

“泡沫”形容资产价格贵或上涨,且维持长时间偏离合理水平。

一般来说,“泡沫”要等到破灭时,也就是价格急促下跌的时候,才能清楚界定出来;但根据历史资料,也可以观察价格是否太贵。也就是说,在破灭之前,大家只能观察或追踪泡沫迹象。

越早察觉泡沫迹象,可以越早做提防和准备,这对投资者和业主来说都是很重要的。

这次,瑞银发布的全球房地产泡沫指数,就是依据全球金融中心的历史周期,作为衡量房地产泡沫的风险。

这个指数先将住宅市场的行情分类,包括价格受压抑、价格偏低、价格合理、价格偏高及泡沫风险。之后,再根据当时的房价收入比率与房价租金比率来评估,是否存有风险以及风险高或低。

瑞银指出,假设房价收入比偏低,显示房价仍处于可负担水平,但长期的增值潜能较低;若房价收入比偏高,则意味整个市场正严重依赖低利率环境,来取得增长。 

香港的泡沫指数一度在2008至2012年间,攀升至危险水平。

香港3年内跌幅或达30%

瑞银财富管理部门亚太区投资主管何伟华指出,随着亚洲金融危机对香港造成冲击,拖累香港的住宅产业市场,从2011年就出现泡沫风险。 

“香港楼市出现泡沫的风险很高,我们的房地产泡沫指数显示,3年内,可能进入跌幅较为显着的下行周期,而3年内实际房价平均下跌30%的可能性高达95%。”

因此,建议投资者在投资房产时,应该把这个因素纳入考量,尤其是那些管理亚太房地产投资组合的人。 

如今,香港的房地产泡沫指数高达1.67点,当地房价比2006年高出60%,比2003年则激增将近200%,但是租金至今只扬升35%。 

香港的泡沫指数一度在2008至2012年间,攀升至危险水平,虽然房价在2013和2014年稍微放缓,但在去年底开始,又再次急剧攀升。

早在2012年8月,巴克莱就提醒投资者要谨慎对待香港房市。 

巴克莱当时指出,香港房价收入比达到11倍,而长期平均比率为7.1倍。

根据杰富瑞(Jefferies)的最新数据,这个比率目前已飙升至17倍。 

如今,随着中国经济放缓、劳力市场低迷、美联储可能升息等问题出现,瑞银预料,香港房价可能在2016年再跌10%以上。 

美加息终结香港产业牛市

MarketWatch专栏作家克雷格史提芬(Craig Stephen)指出,美联储可能实行升息政策,加上中国经济放缓,预料将终结香港产业的牛市。 

“在过去7年,香港产业价格的涨幅超过150%,主要因为美元低企和中国经济发展强劲,不过,这两个因素如今已不复存在。” 

克雷格史提芬续称,美联储落实加息,只是时间早晚的问题。

另一方面,中国市场需求随着经济放缓而降低,不但影响香港零售业,接下来很可能还会冲击当地房产市场。 

交易跌19个月新低

“随着香港10月产业交易跌至19个月以来新低,业者目前普遍认为,当地产业正处于转折点上。” 

同时,香港发展商的股价表现低迷,且大多跌回2011年水平,因此有许多分析员预期,当地房产牛市已临近尾声。 

在这当中,杰富瑞估计香港住宅产业价格,将下跌30%,而且房产市场将进入新常态。 

尽管香港政府早前祭出各种打房政策,香港房价依然不断走高。

克雷格史提芬表示,这也显示出房产市场与股市相当类似,两者都同样容易受到利率政策和资金流动的影响。 

“只要将香港地产市场,看作股市或某种投资市场,就可了解为何房价上涨与市场购买力并无关系;真正推动房价不断攀升的关键因素,其实是更多资金继续流入市场。” 

他补充,由于房产市场与股市有着极高相似度,因此,房产市场对利率及资金流动的变化,也会更加敏感。 

“正因为如此,我们应该关注美联储的政策,来获得房产市场变动的线索与指引。” 

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