商业楼空置“无价无市”
“不夜城”褪色变外劳区

远处眺望,巴生市区建筑色泽脱落,显得苍白不堪。

时光倒流,大巴刹若没有搬迁,巴生市区是否能持续蓬勃发展下去?

70、80年代,巴生市区清晨4时许已被巴刹业者及搬运工人吵醒,市集的叫卖声拉开后,一直延续至晚上7时许才会停息下来;倘若巧遇大日子,“不夜之城”的热闹盛况,甚至可延续至凌晨12时。

今天的巴生市区,即使日上三竿,也未见生气,业者一般姗姗来迟开业,傍晚太阳未西下,人潮已匆匆离去,街灯昏暗,只有一些著名熟食店,才能引来老饕驻足。

若大巴刹未搬迁,巴生市区又是否能够抵挡外围屋业蓬勃的发展?与住宅区盛行的便利店抗衡?人口往大城市迁移和流动的趋势是否会转变?

巴生市区商业店屋在鼎盛时期,不仅售价曾触及百万令吉的高点,而且租金也丰厚可观。

然而,今天该区楼价却出现“无价无市”僵局,大部分地点的商业楼价已出现下滑或维持10年不变的窘境;租金方面,除了太平街,一些少人问津的地点甚至出现下滑情况。

根据观察,黄梨路至吴福发路一带4层楼商业区,尤其位置较里面的商业楼明显出现空置或废置现象;一些底层店面甚至多时无人经营,而二至四楼店屋则多租给外劳居住,这是巴生市区演变成外劳区的主要原因之一。

今年7月也才发生疑似外劳在店屋楼上烹煮,石油气泄露爆炸,引发火灾,殃及3个顶层单位,敲醒了业主非法间隔单位,出租外劳“超住”的警钟;据悉,某个单位住了近百名外劳。

规划欠妥 弊端涌现

每一个城镇的发展背后,难免出现弊端与后遗症,比如人口膨胀、交通堵塞及环境污染等问题的涌现。

地方政府在解决城市问题上似乎欠缺深沉思考和规划,一把大刀拿来,便先切掉启动巴生市区兴旺发展的心脏-大巴刹。

1994年,大巴刹被迫搬迁至巴生中路一带,空置的地段则开始兴建商业大楼发展计划。

巴生市如失心脏

随后几年,巴生人便开始感受到巴生市区如失去心脏,牵一发动全身,支撑商业活动的行业,如拉惹哈山路一带的杂货店也尾随迁移当地。

所谓“民以食为天”,没有饮食供应的市场,让巴生市区渐渐失去其魅力,不仅外围人潮不再进入市区,就连居住店屋里的市民,也随着外围市区的屋业发展计划,而纷纷迁离市区。

如今,留在巴生市区的传统行业有太平街的布庄、鞋店、钟表店、裁缝行业等;新兴行业则有包括拉惹哈山路一带的花店、太平街的成衣店等。

对于商家而言,地方政府2008年为解决巴生市区交通拥挤问题,搬迁巴生北区车站至中路巴生中环巴士总站(Klang Sentral),也是巴生市区人潮进一步锐减的主要因素。

到市区一逛,不难发现有店屋单位都已停业。

业主降租留租户

由于门面生意不佳,业主唯有降低租金,让租户得以维持生意续租,这几年的租金一般为2000令吉或以下。

不过,太平街一带的店屋情况则大不同,因该区具备吸引友族人潮的卖点,商业楼底层租金仍可维持6000至7000令吉之间,整栋楼租金更可高达9000至1万令吉。

租户表示,其实经营者更希望直接买下商业店屋,但业主则认为店屋售价处于“价值亏损”情况,因此他们宁可出租,也不愿出售店屋。

残旧店屋,无人问津。

李锡循:需检讨城市规划
扩大发展延续市区生机

巴生市议员兼巴生中华总商会董事李锡循认为,巴生市区今日的没落,值得城市规划和发展小组检讨,尤其在解决市区拥挤问题上并未有效规划,如通过扩大发展模式,在推动周边区域的发展,同时也让市区延续其蓬勃生机。

纵观巴生过去的发展史,巴生市区之所以会成为华社集中发展的地点,主要原因是市区云集了商业、工业、住宅及公共交通终站等为一体的便利优势。

“这里不仅是一个商业活动蓬勃的城区,追溯更早期的发展,市区还集中了工业活动的营运,比如附近设有黄梨厂、鞋厂、轮胎厂、木板厂及制冰厂等,这也造就巴生市区成为吸引大批人群前往就业和居住的重要地点。”

他指出,发展衍生各项后遗症,比如人口拥挤、复杂、交通堵塞及基建不足等问题,遗憾的是当局改善的方式首先考虑的是“抽走”当地人口的做法,包括在外围兴建住宅区、迁移大巴刹和公共交通终站等。

李锡循说,当局在外围屋业发展计划上采取建设店屋的住宅区概念,好比早期发展的巴生卫星市、加埔、中路,以及后期的武吉拉惹镇、实达阿南镇、武吉丁宜镇等都有类似的便利。

“换言之,巴生市区人口不仅往外移,就连他们的购物需求,也被疏散到其他地点。”

他认为,当局的规划忘了保留市区作为商业中心的魅力;由于住宅商业区足以提供各项日常便利,导致巴生主要商业中心,如巴生市区、巴生港口及林茂街等地的商贸活动停滞不前,甚至出现没落的窘境。

“同样的,大巴刹搬迁后的情况可见一斑;市议会把大巴刹迁移到巴生中路后,同时也让住宅商业区设立本身的湿巴刹,最终导致中路大巴刹的经营也受到很大的冲击。”

李锡循:巴生市区需要一股清流。

要改变困境需注入清流

李锡循说,时至今日,巴生已无法再走回头路,尤其随着人们生活习惯的改变,即使大巴刹未搬迁,巴生人也未必会选择前往该处购物,特别是随着交通发达,超级及霸级市场林立后,进一步促进人口的流动量。

李锡循指出,这好比巴生人过去要购买名牌商品都会选择到巴生港口,如今则会涌到吉隆坡一带的大型商场。

“巴生市区今日的发展,确实有必要注入一股新的清流,否则将永远处于停滞不前的状况。”

大巴刹的旧地点变成高楼耸立的商业大楼,对面则是该区新地标-回教堂。

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