台湾房仲比7-11多

台湾共有7500家房仲公司,在市中心随随处可见,比便利商店还多。

台湾房仲公司在早前如雨后春笋般冒出,当时的产业市场展现一片荣景,豪宅售价屡创新高。 

但随着政府推出打房政策,拖累产业市场进入寒冬,进而冲击了数量庞大的房仲业。 

如今,房仲业可能会出现“倒闭”潮,全国至少1500家或20%的房产仲介公司关门大吉。 

乍听觉得夸张,但深入研究才发现另有大家看不到的一面。

在如此低迷的环境中,产业交易是否有摆脱颓势的动力? 

台湾立法委员、政府高官,针对房市太热后急步回挫,以致跌到谷底,业者陷入水深火热之中的辨论不断。

立法委员卢秀燕不久前就大大声质疑政府实行的多项打房措施,会导致全国至少20%的房产仲介公司关门大吉。

房仲关门,影响的生计也不容小觑,但2600万人的台湾,面积不算太大,你猜猜有多少家便利店,又有几家房产仲介?

答案是7500间房仲,换言之每3467人,就有一家房仲。

市场需求是生存关键

难怪财政部长张盛和针对质询时回应:“买房不像买矿泉水,有没有必要讲求方便?现在全台共有7500家房仲公司,数量比7-11还多,到底合不合理?”

张盛和续称,市场需求能否带来支撑,才是房仲业生存关键,无关政府打房政策的力度。

“产业交易的鼎盛时期,交易成交量达40万宗,平均每家房仲每月能成交4宗,所以,房市交易表现,取决于市场供需与产业售价。”

但是,如今房价已经达到高出可负担的水平,买家不愿进场时,市场交易会自然减少:“如今房产市场陷入低迷,房仲业可趁机汰劣存优。”

房市难在短期改善

国泰建设总监林清梁表示,受到全球资金流动的影响,预期台湾房市表现难以在短期内改善。

“目前,市场换屋需求大增,却较少立即的购屋需求,拖累产业领域难以寻得有力支撑。”

这样的行情,房仲该不该关门?业者自己心中有数。

张盛和:房仲公司不需像7-11那么多,如今可趁机汰弱留强。

花敬群:全台房价首次共同下滑

台湾房市经过数年狂飙,如今像是步入了寒冬。

从媒体到市场都在热烈讨论,而要求发展商降价的声音越来越高;而高官也更关注和讨论房价涨太快、市民买不到房子的课题。

价格太高没人要进场

而针对房仲倒闭以及目前的冷淡行情,张盛和说,这可能是价格还跌得不够多,并强调房市交易表现取决于市场供需与产业售价。

“价格太高,没有人要进场,因此,只要房价跌至合理水平,买家就会重新入市。”

他指出,政府并推行实价登录和房地合一等政策,不是为了打房,而是要帮助房市软着陆。

但是,各地的销售持续低迷,议价空间进一步扩大。 

德明财经科技大学不动产系副教授花敬群表示,随着过去表现依然可观的南部也失守,如今全台各地区房价宣告共同下滑,是多年来首次出现的现象。 

“市场上几乎看不到产业还能延续繁荣发展的地区,如今,卖不出去的房屋持续累积的问题,相当让人担心。”

台湾房市多年来首次出现价格全面下跌的现象,其中以北台湾最严重,台北市第三季的新产业成交量,仅有4年前的22%。

屋主若让价有助反弹

房市今年来成交量持续低迷,但10月开始进入旺季,帮助了交易量从谷底反弹。 

其中,大型房仲业者的产业交易量,普遍较9月高出10%至20%,且六都均明显回温。 

在这当中,信义房屋按月攀升20%、住商不动产按月扬18%,以及台湾房屋按月涨3%。 

业者分析,可能是屋主适度降价,提振了交易量回稳。 

房地合一税

年上路

信义房屋企研室专案经理曾敬德表示,10月市场状况稳定与股市回稳,负面因素减少,对产业领域有利。 

另外,房地合一税制会在明年上路,促使一些屋主赶着完成交易,因而通过降价来吸引买家目光,有望促使市场重燃购兴。

南部失守  六都房价全下跌

截至第三季,台南与高雄新产业成交量,分别萎缩了3.7%及5.3%;在北台湾方面,成交量更是锐减一半。

北台湾最严重 

根据国泰房地产指数报告,台湾房市多年来首次出现价格全面下跌的现象,其中以北台湾最严重,台北市第三季的新产业成交量,仅有4年前的22%。 

在新北、桃园和新竹方面,成交量也只有4年前的40%左右。

至于台中,由于有较多产业项目推出市场,所以成交量还处于4年前的水平以上。 

另一方面,全台六大都会的第三季房价也全面走软,台南与高雄的房价分别按季挫3.7%及5.3%,跌幅高于北部与中部城市。

豪宅纷纷降价卖

根据相关资料,台北市豪宅“文华苑”在6月的一笔交易,每坪售价调降24万元(约3万1722令吉),跌幅约为10%。 

同时,今年首8个月的台北、新北、桃园、台中、台南和高雄六都的产业交易成交量,只有488个单位,数量不及去年的一半。 

发展商预料,交易难以在短期内回温,所以第四季可能有更多豪宅大砍售价。 

今年已有不少知名豪宅降价求售,信义计划区豪宅“国家美术馆”顶楼,在8月以每坪163万元(约21万6000令吉)成交,售价低于早前的每坪177万元(约23万4000令吉)。

而敦北豪宅“文华苑”一间11楼的单位,在6月以一坪186万元(约24万6000令吉)成交,比早前的一坪210万元售价(约27万8000令吉),减少了24万元、跌幅逾10%。

限贷增税双面夹杀

不只台北市,新北市高总价豪宅成交行情也都明显下修,新店五峰重划区的“养心殿”,原先一坪近70万元的成交行情,今年上半年交易价格滑落到一坪62万元,跌幅也超过10%。 

台湾产业市场陷入颓势,许多在早前创下售价新高的豪宅,如今只能降价10%售出。

央行限制豪宅贷款

永庆房产集团研展中心经理黄舒卫表示,由于台湾央行自2012年开始限制豪宅的银行贷款,导致豪宅市场在3年前即逐渐降温。 

去年央行进一步紧缩相关政策,并将贷款顶限下调至50%,低于原本的60%,财政部也同步实施囤房税与豪宅税等持有税。

“在两面夹攻下,豪宅风声鹤唳,表现比一般住宅更为低迷。” 

永庆房产集团统计今年首8个月的六都豪宅交易情况,交易量最多的是台北市,但也只有191宗,规模不及去年同期的60%。 

在其他地区方面,除了台南之外,新北仅70宗、桃园43宗、台中99宗和高雄55宗,与去年同期相比,均减少50%以上。 

新北市重灾区3年跌价67%

在众多下跌行情中,以新北市的跌幅最重,自2012年政府相继打房以来,至今房价已跌67%。 

黄舒卫表示,购入新北市总价6000万元以上住宅的买家,大部分是买来投资,这些人多有2间以上的房子。 

但现在购屋不但面临囤房税,还有严格的贷款限制,加上整个市场看跌房价,拖累许多潜在买家都抱持谨慎态度。 

“从产业售价来看,新北市的高房价已明显下滑,尤其是新庄、新店、三重与中和等区,这些地区的房屋价格都调整了10%左右。”

政策不改  前景黯淡

黄舒卫表示,豪宅过去吸引富有阶层购买,一方面可用作投资,另一方面也可获得税务减免。

“但随着房地合一税制即将开跑,这个利好因素已不复存在。” 

房仲业者认为,除非政府在接下来祭出救市政策,否则在交易税、囤房税与豪宅税等阴霾笼罩下,各地豪宅交易预料会持续低迷,而且比一般住宅更难见曙光。 

“豪宅交易已放缓了一至两年,加上前景黯淡,预料年底前会有更多产业降价求售,所以房价会继续走跌。”

发展商盼新政府救市

在低迷的台湾房市中,今年以来的产业销售不甚理想,有些产业项目甚至面临整个月没有一单成交量的窘境。 

所以,发展商期待明年大选后,新政府能推出救市政策,让低迷房市再现契机。 

长虹建设总经理李耀中称,除了台北市少数的小型产业单位项目,目前市场的销售普遍失色。 

盼大选后捎好消息

“如今正在销售的产业项目,以及未来即将推出的项目,两者售价出现明显差距。” 

他补充,已推介和销售中的项目难以调降售价;但在即将推出的项目方面,则会面临降价的压力。

“不过,我相信在明年总统大选结束后,政府会正式实行房地合一税制,这有助消除市场的不确定因素,有望为房市捎来利好消息。”

房市流动率不足与市场放缓,可能会拖累发展商财政状况和银行呆账率,花敬群提醒投资者注意这两大指标。

专家示警:紧盯地价与坏帐

近期的房市数据普遍显示市场放缓,因此花敬群认为,房市流动率一旦不足,会拖累发展商的财政状况,加速房价走低。

所以,未来应密切注意“土地市场价格是否松动”与“银行坏帐”这两大指标。 

“早期购得土地的发展商,因购买成本相对低企,所以有能力在维持一定赚幅的情况下,来调整产业售价。” 

他也认为,土地价格调降,有利产业交易成交量和价值。 

另一方面,根据台湾内政部不动产资讯平台,今年首季的全台房贷呆账规模,约为93亿元(约12.3亿令吉),呆账率仍企于0.15%的低水平。 

房贷呆账增加

不过,台北与新北市银行的房产贷款业务呆账规模,在近2年来都有增加的趋势。 

其中,台北市呆账率近2年来提高至0.13%,高于早前的0.09%;而新北市呆账率虽然并未明显攀升,但追讨的应收款项规模,已较2年前增加了50%。

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