房地产投资衍生产品比一比/梁键铭

理财梁伴●梁健铭

理财师 (RFP, MBA)
VKA 财富管理有限公司[email protected]

上周,我们谈及关于投资房地产的一些重点及需要注意的事项。

除了通过购买房地产,我们也可以探讨通过与房地产有关的衍生投资产品,来达到类似的资产分配良效。

以下几种简单的衍生投资产品,可在不需要真正持有及购买房地产情况下,也可获得与投资房地产一样的收益。

房地产投资信托(REITs,产托)

房地产投资信托是一种在股票市场“上市”的投资工具,它的性质和买卖形式,就与我们买卖股票一样,也是通过股市交易。

不同的是,其他的股票都涉及各种生意及业务的股票,而产托的业务就是投资房地产。

通常产托会购买的房地产,属于一些可以提供不错租金收入的房地产。

基于税务优势和条例需求,产托都会把其收入的90%,通过股息形式退还给投资者,因此可以让投资者有一个蛮稳定的定期收入。

每季派息

基本上,产托都会以每季股息形式把收入退还给投资者,收益介于4%至6%不定,视产托的每股价格而定。

投资者可以鉴别不同类型的产托,以决定适合自己的投资。

基本上,产托可分为专于商业大厦与办公楼、或专于购物中心,甚至只专于持有退休村、或商业大厦、购物中心、酒店、医院等等的产托。

投资者必须了解产托并非依靠买卖产业来获利,而是通过这些产业的租金收入,或租赁合同所衍生的收入,才是真正的收入来源。

回酬稳定

由于产托往往都会倾向把90%的收入退回给投资者,因此这类型的工具相当稳定,也可以为投资者提供定期的固定收入。

而且产业价格都与房地产市场表现挂钩,该信托的单位价格(股价)也会随着往上升。

若我们投资在产托,投资者可以拥有两方面的收益,第一是通过股息获得收入,第二则是通过单位价格的上调,而获得资本增值的获利。

在低利率的国家(比如新加坡和日本),这类型工具是较受欢迎,且人们对它们的认知也比较普遍,通常都是拿来替代定期存款的工具。

房地产投资信托基金(REITs Mutual Fund)

房地产投资信托基金其实只是一个信托基金,而这个信托基金成立目的,就是通过投资产托,为该基金的投资者取得投资回酬。

就像债券信托基金和股票信托基金一样,产托基金只是信托基金的其中一种类型而已。

与产托相比,产托基金可以为投资者提供额外的好处,如达到风险分散(Diversification) ,并以较低的成本来增加个人投资组合的房地产资产类别。

房地产信托基金 (Real Estate Mutual Fund)

房地产信托基金与一般的投资信托基金无异,主要投资在与房地产相关的股票,通常是发展商,建筑商,或者是产业管理上市公司的股票,或大部分收入源于租金收入或通过产业买卖达到资本增值的企业的股票为主。

专买产业股

当然,这类型基金也可以同时投资在一些产托,或把其资金投入另一个产托基金。

简单地说,房地产信托基金只是一个专投资在股市的基金,而它是专于房地产领域的股票而已。

由于信托基金的另一特点是基金公司必须在有投资者想要离场时,向投资者购回他们手上的单位。

因此这类基金可让投资者在参与房地产领域的起落之余,也可以有实体房地产缺乏的资金流动性 (liquidity)。

但,由于这类型的基金只投资于和房地产领域有关系的股票,这些基金是不会涉及任何有关系到房地产或土地的买卖。

与产托相比,这类基金则就会较有波动及易变性,因为它的主要投资资产成分是属于股票,将会随着股市或大市的趋势而波动,而非像传统的房地产市场般,与股市的关系非常低。

房地产私募基金  (Private Equity Real Estate Fund)

房地产私募基金是一种私募基金,投资的目标及对象都是让高净值人士或机构投资者可以参与的投资工具(可比喻为私人派对)。

房地产私募基金投资的资产通常都不是股票市场上的股票,而是直接购买及持有前景不错的房地产业或一些发展计划比如新城镇等。

有别于个别私募基金的目标、时限及策略,有一些房地产私募基金甚至可以自己发展,以及推出自己的产业或城市发展计划。

长线投资

因此,私募基金的“眼光”通常都是长期,而不是短暂的。

这适合希望通过另类投资策略达到风险优化的投资者,但是由于这类型工具缺乏资金流动性,与自己买卖产业比较的话,这类工具的资金流动性会显得更低,因此不建议投入多过10%的资本。

做好功课才进场

如果与产托相比,产托基金的入场费用其实会更高,这是因为普遍上信托基金的入场费用都是介于5%至5.5%(若通过银行或信托基金代理员)。

若是通过理财规划师或基金平台,入场费可以是0%至2%而已。

虽然产托基金是带有入场费用,但比起产托,基金的方式可以让投资者通过有关基金达到风险分散的绩效,同时也可间接持有多种类的产托。

若我们想要投资在产托,我们必须在股票市场上购买,而且需要一定资本,才能够把不同种类的产托加入自己的投资组合内。

若投资在产托,唯一的费用就是与平时买卖股票一样的费用(印花税,股票经纪费不等)。

那么,如果你想投资于房地产信托基金,入场费用普遍上都是介于5%至7%。

如果你对房地产领域的前景感到非常乐观,那么这类型的工具是合适的。

税务处理方式有异

另外,各种不同的工具也带有不同的税务处理方式。

而如果你通过买卖产托、产托基金、房地产信托基金或房地产私募基金所获得的资本增值,则是不会被征税的(想买卖房地产业一样的获利不被征税,除非这是企业的收入来源则另当别论)。

低息环境推动 区域产托看俏

在通货膨胀仗势凌人,加上令吉疲弱的时代,投资者不妨考虑在自己的投资组合内增持投资在亚太区的产托及区域房地产信托基金。

这是由于这些区域都属于低利息环境(日本、澳洲、新加坡、香港、中国等),这些国家的产托展望会比较稳定(利息上涨时,产托的价格则会下滑)。

通过投资在海外的产托基金,投资者可获得稳定的股息收入之余,也可能从汇率兑换中获益。

免责声明:以上资讯只提供分享及参考用途,个人情况及需求会有差异,读者可依据自身独特情况,再向笔者或本身的特许理财规划师,获取建议和咨询。

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