盘点预算案
应照顾首购族

刚在上周刊宣布的2016年财政预算案,有人说是“无痛”,有人形容“无糖果”…。

但对房地产市场来说,这个预算案几乎没有直接激励房市的措施,大多相关的措施只能说是间接有利。

不管如何,政府拟定的大方向和政策,一直是大家投资方向的明灯,尤其是眼下前路看不清的时刻,大家更需要指引。

业界人士如何评论这份“骚不到痒处”的预算案?听听他们如何在茫茫大方向和铿锵有力的新措施和新计划中,抽丝剥茧一探市场先机。

发展商盼恢复承担利息

政府针对发展拟定的新方向和政策,往往足以推移整个行业的发展步伐和版图,因此新宣布总是被业界人士视为发展大方向的明灯。

在房市目前寒风刺骨的行情,地产界如何看待这个预算案?喜的人喜什么?愁的人又愁什么?没有政府扶持,房产界如何走出阴影?

我们居者有其屋的梦想,是否还只是个梦想?有钱投资的人,接下来该往那里投放资本?

威廉氏、达哈与王(WTW)董事经理符儒仁

威廉氏、达哈与王(WTW)董事经理符儒仁没有直接利好措施

政府强调2016年财政预算案,是个“均衡”的预算案,希望可提振投资者对政府财政的信心。 

所以,政府在发展开销方面,只拨出约500亿令吉,资金规模较小。 

同时,除了宣布兴建更多可负担房屋,以及持续发展高速大道和公共交通等基建,政府并没有为产业领域,祭出直接有利的措施。 

所以我认为,预算案的其他措施,对产业市场影响不大。

我赞同政府不恢复发展商承担利息计划(DIBS),以及调低产业盈利税(RPGT)的决定,因为一旦调整或实行这两个政策,得益的主要都是投资和投机者。 

这些投资和投机者都是想要获得资本增值,所以政府将难以帮助到真正需要协助的首购族。

REI集团总执行长兼创办人丹尼尔博士

REI集团总执行长兼创办人丹尼尔博士:对首购族援助不足

今年的财政预算案更公平地分配国家财富,且向2020年宏愿又迈进了一步。 

政府帮助中收入阶层,有助提振购买力从而刺激市场对房屋等消费,所以整体来说,有利国家经济增长。

这次的预算案并没有太多惊喜,而且我原本期待,政府会提供首购族更多金融方面的协助,例如为首购族提供发展商承担利息计划、免费产业转移备忘录和免头期等,但一项都没有。 

推出了这些政策,将有助推动可负担房屋,在某程度上也可强化国家经济增长。

因此,产业领域需要更多的创新,包括建筑技术与建筑材料,还有优化工程配套来减少发展开销,并撤销土着折扣等措施,这样才能真正刺激增长。 

虽然政府没有撤销之前落实的打房政策,但我想大马经济将在明年首季回稳,政府有望在届时宣布利好消息。 

第一太平戴维斯(Savills Malaysia)副执行主席邝建桦

第一太平戴维斯(Savills Malaysia)副执行主席邝建桦:可负担屋供应太少

这个预算案没有惊喜,尤其是对房地产业来说,政府没有提及发展商利息承担计划(DIBS)和融资的方案。

而且,眼下有许多房屋贷款申请都被银行拒绝,政府也没有宣布应对措施。 

政府承诺会兴建17万5000间可负担房屋,明年会建好1万间;但这些其实都是老早已获批准的项目,如今只是旧事重提,意义不大。

这措施对我国房地产业来说帮助不大,甚至可说毫无帮助,也不值得大惊小怪,毕竟供应实在太少了,无法发挥作用。

巴生谷去年建竣的新屋有2万6851间,占全国39%;但PRIMA在巴生谷才建2万5700间可负担房屋,其中9700间要在未来2、3年内才能建好。

发展商承担利息可助首购族置产

马来西亚房地产发展协会(REHDA)之前也多次呼吁政府,恢复发展商承担利息计划(DIBS),但在这次的预算案中一丁点都没提到。

是否不恢复发展商承担利息计划,首购族定必买房梦碎?是不是保持目前的产业盈利,就可以抑制投机客?

提到发展商承担利息计划(DIBS),邝建桦直呼不明白政府为何从去年起取消这个政策:“这对发展商来说不是好事。” 

他指出,这种便利很适合用来帮助首购族,建屋期间的利息由发展商承担,对首购族和发展商来说是双赢。

他认为,政府应该要认真看待,许多有意购屋者因为贷款不批而无法置业的问题。

“必须知道的是,尽管去年成交量和价格下滑,但房地产市场依然活跃,我个人看来,发展商承担利息计划非常重要的。”

大马房产机构(MPI)副总裁潘荣德硕士

大马房产机构(MPI)副总裁潘荣德硕士:万幸没重招打房

预算案整体相当平稳,没有太大的惊喜也没有任何打击;政府没有再推出新的打房措施,对外国投资者来说算是一个喜讯。 

不过调高最低薪金制,将加重国内中小企业及发展商的营运成本,预计明年的房屋价格也会因此而上扬。 

预算案没有调低产业盈利税,是唯一令我感到失望的。

政府延长2年搁置屋豁免印花税的优惠,是受欢迎的,因为这可鼓励更多搁置房屋计划得以复工,减轻受影响购屋者的负担。 

倒是富人税是个全新、重大的课题,年收入60万至100万者,最高税率由25%,增至26%,而年入超过100万者则由26%,增至28%。

如果这是短期措施,影响还不大,否则恐怕会影响在海外的国人回流,在国内做生意或投资,对房市可能造成影响。 

对实力投资者没影响不宜降产业盈利税

去年的预算案,政府上调了产业盈利税(RPGT),以抑制炒房风气。

在今年预算案宣布之前,有些发展商和房仲业者呼吁政府检讨;但预算案出炉,并没有调低。

丹尔尼认为,目前还不是降低产业盈利税的时机。

“因为一旦减少这方面征税,将再次引发高端产业的投机活动,也会进一步加剧这些产业供应过剩的问题。” 

邝建桦认为,对于有实力的投资者来说,目前的产业盈利税率影响不大。

“一般来说,从建屋到交屋需要3年时间,只要拿到房子再过2年才出售,只需缴交低于30%的产业盈利税就行。”

一般来说,投资家都是有实力的,他们会等房价飚升到某一个水平后才脱售。

2016年预算案增加国人可支配收入的措施

个人所得税

●可征税收入60万至100万令吉,最高税率从25%增至26%。

●可征税收入逾100万令吉,最高税率从25%增至28%。

●18岁以下孩子,父母享有的每名减免额由1000令吉,倍增至2000令吉。

●18岁以上求学孩子,父母享有的每名减免额由6000令吉,增至8000令吉。

●配偶无收入,或须缴付赡养费的纳税人,减免额从3000令吉增至4000令吉。

●奉养60岁以上的父母,可各享有1500令吉减免额,2016年生效直至2020年;父母月入必须低于2000令吉。

●18岁以上求学的残疾儿女,减免额从6000令吉增加至8000令吉,加上原有的残疾减免6000令吉,父母总额可减免1万4000令吉。

●纳税人自己深造,税务减免上限从5000令吉增至7000令吉。

援助金

●月入3000令吉以下的家庭,一马援金从950令吉增至1000令吉。

●月入3001令吉至4000令吉的家庭,一马援金从750令吉增加至800令吉。

●月入不超过2000令吉、21岁以上单身者,从350令吉增加至400令吉。

●月入1000令吉以下E-Kasih受惠者,获1050令吉。

●续发100令吉开学援助金给月入低于3000令吉的家庭。

●续发250令吉一马书券给120万名学生。

公务员

●明年1月,获500令吉特别津贴。

●退休公务员获250令吉特别援助金。

●最低薪金增至1200令吉,6万人受惠。

●每月最低退休金为950令吉,约5万人获益。

消费税

●预付电话用户明年可逐月取回预缴的消费税。

●扩大零消费税率产品,包括婴儿有机牛奶、豆粉,红糖及砂拉越哥罗面。

●沙砂纳闽之间内陆航班经济舱机票,豁免消费税。

●医治30种顽疾另95个品牌药物,以及所有列入A、B、C及D组受控制药品名单的药物列为零消费税率。

最低薪制

●明年7月1日起,西马原本的900令吉增至1000令吉

●沙砂及纳闽,800令吉增至920令吉 

改善公交网住财富

2016年财政预算案,有不少针对基础建设和改善公共交通网的宣布和拨款,这缓和了经济受大型计划放缓而影响的担忧。

新宣布包括兴建或提升道路、捷运计划、扩大轻快铁路线、东西马的快捷巴士系统(Bus Rapid Transit)计划,甚至是提供物流基建等等。

尽管这些新宣布的效应未必很快看到,但对房地产来说如同一剂强心针,为吹着寒风的市道注入一股暖流。

其中新合约的亮点是,政府将拨出9亿令吉,通过公共及私人策略合作共同发展在敦拉萨路的交通疏散计划,以及在沙巴落实的亚庇快捷巴士系统(BRT)。 

房地产,足以推升价值的不变定律,就是地点,而地点所讲的除了真正地理位置,更重要的是连接和便捷。

公路网、铁道网、衔接大道的交通枢纽、巴士连接服务…便是增加社区连接便利的关键。

根据明年的预算案,建筑领域的焦点主要是兴建公共交通系统,同时提升物流基建,项目总值达850亿令吉。 

当中,45%耗在铁路公交系统,37%是兴建泛婆罗洲大道(Pan Borneo Highway)之用。 

丹尼尔称,政府宣布打造捷运、轻快铁和许多高速公路,有利那些地皮成本较低的发展地区,让发展商将当地的产业维持在“可负担”价位。 

他说,房价不会只因为基建而走高,反而更需要提高经济发展。

“虽然政府积极改善基建,但还要努力促进经济发展,因为只有经济发展,才能提升人们的收入和购买力,才能提振房价表现。” 

在明年预算案中的新项目,亮点该数拨款9亿令吉,和私人界联手发展的敦拉萨路交通疏散计划。 

符儒仁指出,推动敦拉萨路的交通疏散计划,对大吉隆坡计划大有助益。

“我相信,这能改善吉隆坡市中心、敦拉萨国际贸易中心和武吉免登商区的交通情况。” 

除此,政府也投资发展吉隆坡至巴生,符儒仁认为,这一环节可补足捷运或轻快铁的效益。 

另外,政府也投资4200万令吉来发展砂拉越沐胶(Mukah)机场、提升关丹与哥打峇鲁机场及扩建马六甲峇株安南机场。 

10亿推动亚庇快巴系统

政府正致力推广公交导向发展(TOD)概念,而这次的预算案,除了半岛的大吉隆坡,更有特别拨给东马兴建大道以及在沙巴亚庇开发快捷巴士(BRT)系统。

房产地业者认为,这将有助当地旅游业,同时让民生更便捷,有助推动消费和带动经济活动。

纳吉宣布,拨款10亿令吉,在亚庇落实快捷巴士系统。 

雪州的双威是国内首个推动快捷巴士系统的城镇,此概念大大减少区内塞车情况,也让居民短距的行程更方便。

泛婆罗洲大道料2021年竣工

政府在2016年预算案中,耗资161亿令吉,打造全长1090公里的泛婆罗洲大道(Pan Borneo Highway),而且全程免收过路费。

符儒仁当中,泛婆罗洲大道预计2021年竣工,相信届时必可打开通往偏远地区的道路,有利旅游业发展。 

至于经济上、包括房地产会发生什么变化,他有所保留:“不过我估计这条高速大道要需时多年,才能真正提振当地产业价值。” 

邝建桦表示,政府拨出巨款打造泛婆罗洲大道,肯定是经过多番考量的。

潘荣德指出,这条贯穿砂沙两州的大道建好后,肯定加强两州的经贸关系更加密切。

另外,政府也拨款128亿,从新都敏(Sindumin)至斗湖兴建道路,全长706公里,明年动工。

2016年预算案基建和公交系统措施

政府宣布,明年持续加码提升道路和公共交通系统。

当中包括落实捷运及轻快铁综合公共交通系统,预期在2020年竣工。

大吉隆坡计划其中一大重点就是敦拉萨交易中心(TRX),捷运和快铁的最大总站都在那里,纾缓该区的交通变成首要任务。

于是,政府在2016年预算案中宣布,将拨款9亿令吉,与私人界合作,推动敦拉萨路交通疏散计划。 

同时,政府也将明年持续加强物流基础建设,改善大道及轨道交通网络,并会检视马六甲沿岸公路的设施。

大道

● 改善大道,加强物流;包括改善白沙罗-莎阿南大道、新街场-淡江大道、西港英达岛大道及中枢大道。 

● 为了纾缓市中心交通问题,政府将拨出9亿令吉,推动敦拉萨路的交通疏散计划。 

● 重新检视衔接马六甲的沿海高速公路建设。 

轻快铁

● 从白沙罗万达镇(Bandar Utama)到巴生佐汉瑟迪亚(Johan Setia)的第3轻快铁计划,耗资约100亿令吉,预期明年动工。 

● 全长18.1公里的安邦线轻快铁计划,明年3月落成;柯拉娜再也一路延伸至布特拉高原、全长17.4公里的轻快铁,明年中启动。这两项计划耗资100亿令吉。 

捷运

● 双溪毛糯-士曼丹捷运明年12月启动;士曼丹-加影第二阶段预计2017年中完成;成本320亿令吉。 

● 全程52公里的双溪毛糯-沙登-布城的捷运路线2(MRT2)计划,将在明年第二季动工,预计耗资280亿令吉,届时将让200万名居民受惠。 

快巴系统

● 耗资超过15亿令吉,打造往返吉隆坡及巴生的快捷巴士系统(Bus Rapid Transit)计划。

● 拨款10亿令吉,在亚庇落实快捷巴士系统。 

隆南必旺

2016年财政预算案中,纳吉表示,政府明年将重点发展和推动马来西亚愿景谷(Malaysia Vision Valley)、吉隆坡国际机场航空城(KLIA Aeropolis)和赛柏再也网络市中心(Cyberjaya City Centre)等大型计划。

这些宣布,再次牵动人们的神经,更被视为未来房地产亮眼焦点的指引。 

假如要从发展旺区转移的角度来看,这份预算案已相当明显点出了未来的发展趋势,隆南将是亮眼的据点。

马星集团 Southville

政府的发展大方向往往影响房地产行情,同时也足以左右人口移居的趋势;当这些产生变化后,紧接而来就是更微观的转变。

细读政府点名圈地发展及拨款的项目,从大马宏愿谷、赛城中环到吉隆坡国际机场航空城,似乎都在吉隆坡以南地带。

如此隆重点名及拨款,大家都认为巴生谷南部是下个发展亮点。

丹尼尔说,很明显,巴生谷南部是下个发展焦点。

他认为,这几项大型计划带动下,隆南地区的经济活动会更加蓬勃。 

“随着交通更完善和可负担房屋供应增多,隆南地区可吸引更多人潮涌入,缓解市中心人口密集的问题。” 

符儒仁表示,在这当中,涵盖汝来至波德申地区的大马宏愿谷,将在交通网络获得改善后,成为新增长区域。 

“至于赛城的住宅与商用产业,会在赛城中环建竣后,越来越受青睐;而吉隆坡国际机场航空城,也会把当地打造成新的城市中心。” 

不过,这些计划是否能够提振周遭地区的房价,将取决于工程能否在未来12个月展开。 

在潘荣德看来,汝来、芙蓉和赛柏再也潜能无限,特别是旅游胜地波德申。

他说,波德甲已经享誉国际,相信不久后将进一步推动和推高这个地区的房地产活动和房价。

“赛柏再也网络市中心也是一个不容忽略的地点,加上附近的厦门大学,你可以想像未来有多少中国学子和商人会聚集在这个地区吗?” 

随着三井名牌城将落成,吉隆坡国际机场航空城及附近区域将集合航空、物流和旅游景点于一身,并放眼进一步打造成亚洲航空核心。(档案照)

跟随大发展商步伐投资

如果稍加留意,所有国家的发展都是向南发展和延伸的,这是铁一般的定律。 

邝建桦说,政府发展的大方向,一般需要20年才能达到成熟期,当然市场的反应非常关键。

“以大吉隆坡来说,东西两大走廊已经到了饱和点,因此许多有远见的发展商,老早就在南部走廊囤积地库,现在到了开发的时候。” 

一般投资者该如何掌握大势,紧贴政府发展的脉动?

他笑称:“聪明的投资者都会特别留意国内十多个大型发展商的动向,只要知道他们在那里购地,跟着他们走准没错的。”

设计简单大方,环境宁静安全的汝来Impian适合喜爱幽静生活的家庭。

机场附近买房方便出入

发展步伐往南移,事实上已启动好几年,如今加上南巴生谷大道和吉隆坡布城大道等基建,当地交通与连接已显著改善。 

符儒仁认为,巴生谷南部近年来已成为瞩目的地区。

“其实隆南许多城镇,也蜕变成房地产的投资热点,包括士毛月、加影、汝来、万宜和赛城等。”

一旦捷运计划完成,并加入更多公共交通设施,巴生谷南部区域就能成为发展成熟的市镇。 

提到心水旺区,潘荣德也点名汝来:“汝来靠近吉隆坡国际机场,无论南下或北上也很方便,虽然有些人不喜欢住家靠近机场,但对外国人而言,反而是种方便。”

他表示,机场周边的发展,也将带动这个地区的商业活动和开拓无限商机。 

“我因为常常接触中港台客户推广马来西亚的房地产,从他们的谈话中知道,能在机场附近买房子,方便出入,为什么不呢?

潘荣德说,在外国人眼中,能住在机场附近的机会,是可遇不可求的:“可能有些人觉得那像是笑话,但在外国人眼中,确实是这么看待机场附近的房地产。” 

2016年预算案特定区域发展措施

大马宏愿谷

●在位于汝来至波德申之间,发展占地26万7000英亩的大马宏愿谷。

●初步规划,明年初步投资额50亿令吉。 

网络市中心

●未来5年,在赛城推行发展总值近110亿令吉的网络市中心(Cyber City Centre)。  

吉隆坡国际机场航空城

●在吉隆坡国际机场附近,占地1300亩,发展航空城(Aeropolis),预计吸引70亿令吉投资。 

石化发展中心

●柔佛边加兰石油化工综合发展中心计划(RAPID Complex)正如火如荼进行中,明年再投入180亿令吉,落实大计。 

投资走廊

●为了吸引更多私人投资,政府将继续推行投资走廊计划。

●包括耗资3亿2000万令吉的吉打橡胶城;耗资1亿4200万令吉的砂拉越Samalaju工业园以及耗资2000万令吉的沙巴山打根棕油码头计划。 

聚焦可负担屋

政府在2013年大选后承诺,要在2020年时,建好100万间可负担房屋;而在刚宣布的2016年预算案中,政府将在明年推出31万7000间可负担房屋。 

一个是长远目标,一个是短期期待;两者都是为了解决国人居住问题,在能否达标,对市场有什么影响?在不同的人眼中,有不同的看法。

首相拿督斯里纳吉披露,一马人民房屋机构与银行达成协议,通过给一马发展计划购屋者以租购方式,在缴付20至30年的租金后,获得房屋拥有权。

可负担房屋一直是国人关心的课题,尤其房价在过去几年大涨后,需求和供应似乎达到严重失衡的状况。

发展商的房子买气大不如前,但需要买房自居者却找不到买得起的房子。

纳吉在2016年财政预算案中宣布了一系列,解决国人居房问题的措施,包括将拨款16亿令吉兴建17万5000间一个马来西亚人民房屋(PR1MA),并会以比市价低20%的价格出售。 

加上其他的措施和拨款,政府将在明年推出31万7000个这类型房屋单位,在这当中,政府也拨出2亿令吉来帮助首购族。

首购族福音

符儒仁指出,政府持续实行可负担房屋计划,加上其他政策,对首购族来说是一大福音。 

“我们估计需要这类可负担房屋的有33万人,相信这个政策可让当中的2万至3万人受惠。” 

潘荣德认同说,这绝对是好消息:“这将利惠更多中下阶级人士,也将使到人民更有购屋的机会。事实上,政府喊建可负担房屋已经多年,只不过予人一种雷声大雨点小的感觉,现在所见到的可负担房屋也不多。” 

符儒仁指出,可负担房屋供应不足的问题,目前依然还没有真正的解决之道。 

市场没重叠  无损发展商利益

政府大力支持可负担房屋,又是津贴又是折价,对发展商来说会是冲击吗?

受访者都认为,需要政府兴建可负担房屋的人和发展商主攻的市场目标并不同,市场各有各的需求,并没有重叠,因此影响不大。

在邝建桦看来,政府起建更多可负担房屋,的确是能帮到半数以上无法购屋的国人,有望通过申请和严格的审核,最后买到自己的房屋。 

“不同的地区,房价不一样,可负担房屋也是,这可能是地价昂贵、成本增加或有关地区拥有更多设施的关系。” 

丹尼尔认为,在33万7100间可负担房屋中,大部分都是由私人界负责,对发展商谈不上冲击,可能只是零和游戏。 

潘荣德也认为,政府再如何扶持,也只限于经济能力上需要人扶一把的国人,绝不会对发展商造成压力。

“还有许多有钱人,他们才是发展商的主要销售目标,只不过有了更多的可负担房屋,可让更多国人受惠。” 

2020年前建100万间,能达标吗?

政府谋划成关键

丹尼尔指出,政府在过去数个预算案中,都宣布要兴建很大规模的可负担房屋:“不过,如今真正推介或展开工程的,其实为数不多,所以这才是政府必须解决的问题。” 

能否在2020年落实100万间目标?潘荣德认为,关键在政府如何谋划未来。

“不过我个人的看法是,只要政府想去做,是能做到的。” 

邝建桦也认为,这个目标是可以落实的:“特别是现在,许多发展商开始采取谨慎的态度后,也许将因此催生更多的可负担房屋。” 

他说,许多发展商都意识到房市放缓,相信近年来不再推出新的房屋项目。

“即使有,也不多,另一个目的是试水温,有些甚至开始下修了他们的销售目标。”

首相拿督斯里纳吉披露,一马人民房屋机构与银行达成协议,通过给一马发展计划购屋者以租购方式,在缴付20至30年的租金后,获得房屋拥有权。

建竣后恐影响租金

邝建桦指出,目前吉隆坡的房地产,大多都属高端市场,未来两年内估计还有超过1000间推出市场待售。

政府明年兴建1万间的可负担房屋,建好推出市场后,会对市场上的租金造成影响。

“而且,也会使到租赁和需求市场慢慢的变得紧张。”

2016年预算案力推可负担房屋措施

●拨款16亿令吉,兴建17万5000间一个马来西亚人民房屋(PR1MA),同时会以低于市价20%的价格售出,预料1万间房屋将在明年建竣。 

●国家房屋公司(SPNB)将兴建1万间人民亲善房屋,每间补贴2万令吉,拨款总额为2亿令吉。 

●政府到了2018年将建立10万间一个马来西亚公务员房屋(PPA1M),价格介于9 万令吉至30万令吉。政府将从兴建成本中,提供高达25%的简易援助基金(Dana Mudahcara)。 

●拨款8亿6300万令吉,在城市和谐、房屋与地方政府部的人民房屋计划下,兴建2万2300间组屋和9800间排屋。 

●拨款2亿令吉,协助购买房屋部旗下可负担房屋的首购族,支付首期财务缓助。

●5000间一马人民房屋和一马公务员房屋将在靠近轻快铁和单轨火车附近兴建,包括班丹再也、冼都和蒂蒂旺莎。 

●联邦土地发展局将建2万间房屋、土地统一与复兴有限公司以及橡胶小园主发展局将个别兴建2000间房屋,提供给垦殖区第二代。 

●雇员公积金局拥有的Kwasa Land,将在白沙罗捷运站附近建800间可负担房屋;森那美产业将建4600间可负担房屋。 

●拨款6000万令吉予原住民发展局,为原住民建房屋。 

●为了提供居民更舒适的居住环境,政府将拨款1亿5000万令吉兴建及修葺1万1000间在乡镇的房屋。 

●拨款1亿5500万令吉,维修公务员的廉价公屋。

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